保障“三個一致” 競現(xiàn)房面積成趨勢

11月19日晚間，北京掛牌13宗第三批集中供地地塊，包括12宗住宅地塊以及1宗商用地塊，總建筑規(guī)模113萬平，總起始價約340億元。

在北京第二輪集中土拍中，朝陽區(qū)11宗地塊遇冷。除金隅+昆泰聯(lián)合體37.6億底價摘得朝陽區(qū)十八里店1303-693地塊外，其余10宗地塊無人問津，延期出讓。

而在此輪土拍中，朝陽區(qū)掛牌6宗地塊。除東壩車輛基地綜合利用項(xiàng)目1101-A002-1、1101-A003-1地塊需配建2萬平保障房外，東壩3宗地塊均需采用競高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)方案環(huán)節(jié)。

10月13日，京土整儲掛（興）[2021]060號地塊經(jīng)中建一局報(bào)37.84億元觸競價上限轉(zhuǎn)入競報(bào)現(xiàn)房銷售面積階段，溢價率10%。最終中鐵置業(yè)+興創(chuàng)以37.84億元+54000平現(xiàn)房銷售面積競得。這是北京第二批集中土拍中唯一一宗競現(xiàn)房銷售地塊。

而在第三輪土拍中，朝陽區(qū)管莊GZGJC-02等六宗地塊不僅延續(xù)了此種競拍模式，勁松地塊還在在全現(xiàn)房銷售的基礎(chǔ)上加碼了競政府持有產(chǎn)權(quán)10%的要求。10.66萬元/平的指導(dǎo)售價，與同區(qū)域二手房形成價格倒掛，預(yù)計(jì)該地塊將成為本輪土拍中最吸睛的地塊之一。

另外，房山區(qū)拱辰街道地塊、門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)2宗以及密云區(qū)水源路南側(cè)地塊均在競現(xiàn)房面積的基礎(chǔ)上增加了競配建保障房面積的環(huán)節(jié)，做到了買房、賣房讓利最大化。

相較于傳統(tǒng)期房銷售而言，現(xiàn)房銷售是對購房人的變相保護(hù)。首先，在目前危機(jī)四伏的市場環(huán)境下，許多房企爆發(fā)流動資金危機(jī)導(dǎo)致接連發(fā)生債務(wù)違約以及項(xiàng)目爛尾，嚴(yán)重?fù)p害了購房人利益，拉橫幅維權(quán)的情況也是屢屢發(fā)生，有人積極面對，有人熟視無睹。

其次，為矯正商品住宅“貨不對板”等問題，北京等多個城市相關(guān)部門相繼出臺多項(xiàng)法規(guī)制度，嚴(yán)厲打擊商品房違規(guī)銷售行為。

8月16日，北京住建委發(fā)布在《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范新建商品住房銷售行為的通知》中提出“三個一致”要求。即交付樣板間應(yīng)與預(yù)售方案保持一致、與合同約定保持一致、與實(shí)際交房狀況保持一致。

但不實(shí)宣傳、違規(guī)驗(yàn)資等問題依舊屢見不鮮。政策監(jiān)管已是最低的行業(yè)底線，唯有房企自我約束，整個房地產(chǎn)市場才能平穩(wěn)健康發(fā)展。

“國家隊(duì)”兜底仍為主基調(diào)

從已經(jīng)結(jié)束的上海、廣州、深圳三個一線城市第三輪土拍結(jié)果來看，“國家隊(duì)”兜底仍為主基調(diào)。

在深圳年終土拍收官中，深圳地鐵以總成交價178.51億元競得5宗地塊獨(dú)占鰲頭。盡顯“國企擔(dān)當(dāng)，國企實(shí)力”。

相對于此前“國家隊(duì)”一面倒的局面，此次深圳土拍中民企拿地的積極性有所提高，市場回暖速度遠(yuǎn)超預(yù)期。許久未在土拍市場露面的本土房企鴻榮源以30.94億元競得寶安區(qū)新安街道地塊并再次贏得了市場的廣泛關(guān)注。

同樣在上海年終土拍收官中，招商蛇口成為拿地大戶，以獨(dú)自或者以聯(lián)合體形式拿下3宗地塊，共涉資105.91億元。拿地金額及數(shù)量均位居榜首，成為上海此次土拍的一大看點(diǎn)。

除招商蛇口外，大名城連續(xù)在上海拿下兩宗地塊。其中，大名城和陜建地產(chǎn)聯(lián)合體以底價拿下自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)FXG1-0001單元E01A街坊E01A-05地塊。以及獨(dú)自以13.51億元拿下上海青浦區(qū)重固鎮(zhèn)地塊。

從目前三輪土拍整體情況來看，受企業(yè)銷售回款慢、資金壓力大、土拍規(guī)則調(diào)整等多重因素影響，“國家隊(duì)”兜底、底價成交等現(xiàn)象屢見不鮮，尤其是觸及紅線的房企大都按下了暫停鍵。