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放寬入戶(hù)政策長(zhǎng)遠(yuǎn)利好樓市成交，現(xiàn)階段廣州樓市行情如何？

多個(gè)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，今年上半年，廣州商品住宅市場(chǎng)的供求量處于近五年低位。區(qū)域分化明顯，其中中心區(qū)成交穩(wěn)中向好，近郊區(qū)域市場(chǎng)承接力同比下降，外圍部分區(qū)域的成交跌勢(shì)仍在延續(xù)。

月度網(wǎng)簽連續(xù)18個(gè)月維持在低位

合富研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年廣州商品住宅市場(chǎng)供求處于近五年低位：新增供應(yīng)量374萬(wàn)平方米，是自2018年以來(lái)首次低于400萬(wàn)平方米水平；新房成交量448萬(wàn)平方米，連續(xù)18個(gè)月月度網(wǎng)簽水平維持在70萬(wàn)平方米左右低位，是15年來(lái)最長(zhǎng)的“底部”調(diào)整周期。

值得關(guān)注的是，從區(qū)域成交結(jié)構(gòu)看，上半年中心區(qū)成交保持穩(wěn)中向好的趨勢(shì)；遠(yuǎn)郊市場(chǎng)有一定分化，南沙、花都、從化上半年成交量低位企穩(wěn)，增城延續(xù)跌勢(shì)；近郊市場(chǎng)承接力較往年同期下降，第一和第二季度的成交規(guī)模均低于過(guò)往兩年同期。該院分析認(rèn)為，市場(chǎng)成交正由過(guò)往的“中心升、近郊穩(wěn)、遠(yuǎn)郊跌”的三層結(jié)構(gòu)，逐漸往“中心穩(wěn)中向好，近郊+遠(yuǎn)郊尋底”的兩層結(jié)構(gòu)壓縮。

上半年，買(mǎi)家對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的變化更加敏感，尤其是偏剛需買(mǎi)家受到的影響更大，同時(shí)，相當(dāng)部分的房企的營(yíng)銷(xiāo)力度相對(duì)保守。買(mǎi)賣(mài)雙方處于膠著狀態(tài)，全市樓盤(pán)整體“推新去化率”呈逐級(jí)下降態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，二季度市場(chǎng)平均新貨去化率為21%，較2022年的34%有所下降。

中心區(qū)樓市穩(wěn)定與供應(yīng)及人口密度有關(guān)

從樓價(jià)方面看，廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，上半年廣州一手住宅均價(jià)為36169元/平方米。在外圍多個(gè)區(qū)域均價(jià)下降的同時(shí)，中心區(qū)的海珠、天河等區(qū)域的整體均價(jià)則同比上漲。

合富研究院跟蹤發(fā)現(xiàn)，中心區(qū)新盤(pán)新貨保持著35%以上的開(kāi)售去化水平，部分標(biāo)桿項(xiàng)目如琶洲南TOD、萬(wàn)匯天地臻園、保利天瑞等，首開(kāi)或加推新貨的去化率均達(dá)60%或以上。整體上看，中心區(qū)內(nèi)有三成項(xiàng)目在今年第二季度開(kāi)始升價(jià)4%-6%；而黃埔、白云、番禺等近郊區(qū)域有近半數(shù)的項(xiàng)目今年持續(xù)加大促銷(xiāo)動(dòng)作，讓利幅度多為5%左右，但仍有近七成的項(xiàng)目去化率不足40%。

機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，中心區(qū)樓市行情平穩(wěn)，與區(qū)域的供求關(guān)系有關(guān)。若再細(xì)化供求關(guān)系，則和區(qū)域的人口密度也有關(guān)系。全市11區(qū)中，荔灣、海珠、天河和越秀四區(qū)每平方公里人口密度從1.77萬(wàn)人至3.34萬(wàn)人不等，遠(yuǎn)高于其他區(qū)域，需求的穩(wěn)定疊加供應(yīng)緊缺，共同支撐著中心區(qū)樓市成為調(diào)整期內(nèi)實(shí)力買(mǎi)家入市首選。