自9月底開(kāi)始，受政策糾偏影響，在寬信用預(yù)期下，房企境內(nèi)融資規(guī)模呈現(xiàn)修復(fù)性上漲趨勢(shì)。多家房企到期債務(wù)獲展期，部分房企資金流動(dòng)性壓力得到階段性緩解。

數(shù)據(jù)顯示，11月單月境內(nèi)外債券融資共發(fā)行48筆，較上月增加17筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約473億元，環(huán)比增加55.6%。

其中境內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模占比97%，環(huán)比增長(zhǎng)125.1%。46筆債券中44筆發(fā)債主體為“國(guó)家隊(duì)”，其余兩筆發(fā)債主體為萬(wàn)科旗下的印力集團(tuán)。

具體為中金印力-印象5號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃于2021年11月23日獲深交所通過(guò)，發(fā)行規(guī)模13.54億元。

與此同時(shí)，受房企暴雷以及信用下調(diào)影響，境外美元債市場(chǎng)低預(yù)期持續(xù)，發(fā)債規(guī)模環(huán)比下降83.6%，與發(fā)債數(shù)量同為年內(nèi)單月最小值。

“國(guó)家隊(duì)”發(fā)力 融資成本降低

受“國(guó)家隊(duì)”集體發(fā)債影響，11月房企融資成本呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下降，平均票面利率為4.05%，環(huán)比下降13個(gè)基點(diǎn)。在此基礎(chǔ)上保利、中海、招商蛇口等優(yōu)質(zhì)發(fā)債主體更容易獲得低成本融資。

11月19日，保利發(fā)展發(fā)布公告稱，近日成功發(fā)行2021年度第四期中期票據(jù)，發(fā)行金額20億元，票面利率3.55%，發(fā)行期限為5年。

數(shù)日后，保利發(fā)展稱還將發(fā)行不超100億元租賃住房資產(chǎn)支持證券化產(chǎn)品。該證券產(chǎn)品資產(chǎn)包初步選定廣州天悅養(yǎng)老公寓、長(zhǎng)沙麓谷林語(yǔ)、長(zhǎng)沙保利國(guó)際廣場(chǎng)、重慶林語(yǔ)溪、沈陽(yáng)溪湖林語(yǔ)、天津大都會(huì)、汕尾金町灣、成都198拉斐等項(xiàng)目，首期發(fā)行規(guī)模約10億元。

其中，優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券化產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模占比90%，次級(jí)資產(chǎn)支持證券化產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模占比10%，產(chǎn)品期限為2N+1年，最長(zhǎng)不超過(guò)19年。

與此同時(shí)，房企11月境外債券融資平均票面利率為8.03%，較10月下降262個(gè)基點(diǎn)。受到企業(yè)信用及規(guī)模影響，兩筆美元債利率分化明顯，分別為2.55%與13.5%。

房企海外債利率上升幅度較大，主要原因?yàn)?1月發(fā)行海外債的房企信用評(píng)級(jí)較低，導(dǎo)致融資成本偏高。

其次個(gè)別房企近期出現(xiàn)違約后海外投資者對(duì)房企海外債偏好減弱，風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避增強(qiáng)。而海外債融資環(huán)境的改善主要依賴國(guó)內(nèi)融資環(huán)境及房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)，表現(xiàn)相對(duì)滯后。未來(lái)幾個(gè)月，隨著國(guó)內(nèi)融資環(huán)境改善及房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)，海外債融資環(huán)境或許會(huì)逐步改善。

從發(fā)行期限來(lái)看，11月境內(nèi)債券融資發(fā)行平均期限為3.7年，較上月增加約1.3年，境內(nèi)發(fā)債主體的結(jié)構(gòu)性變化增加了一定的發(fā)債期限。

境外債券平均發(fā)行期限為1.9年，較上月增加約0.3年，境外債，在低預(yù)期下，成功發(fā)行的兩筆債券均為3年以下的中短期債務(wù)。

糾偏需時(shí)間 降準(zhǔn)在路上

結(jié)合年末房企美元債余額不足，預(yù)計(jì)12月房企償債仍呈高壓。

數(shù)據(jù)顯示，2021年11月境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約731億元，環(huán)比減少5.3%，到期債務(wù)凈額258億，房企償債壓力整體較10月有所緩解。

11月內(nèi)包括陽(yáng)光城、中國(guó)奧園、花樣年等多家房企多筆到期境內(nèi)外債券成功獲得展期。同時(shí)，月內(nèi)房企股權(quán)、資產(chǎn)等交易保持活躍，內(nèi)房企短期流動(dòng)性正在積極修復(fù)過(guò)程中。

11月12日陸家嘴完成發(fā)行18.46億元世紀(jì)金融廣場(chǎng)資產(chǎn)支持ABS；12月3日中國(guó)鐵建第6-10期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃已獲上交所受理，發(fā)行規(guī)模100億元；12月5日金地集團(tuán)2021年一期2號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃獲準(zhǔn)發(fā)行，發(fā)行規(guī)模12.11億元，發(fā)行利率3.69%。

12月6日，央行發(fā)布降準(zhǔn)公告，為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)綜合融資成本穩(wěn)中有降，將從2021年12月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。此次降準(zhǔn)共計(jì)釋放長(zhǎng)期資金約1.2萬(wàn)億元。

這是房企近期迎來(lái)的最新實(shí)質(zhì)性利好，對(duì)當(dāng)下處于流動(dòng)資金困境的部分房企來(lái)說(shuō)，堪稱“久旱逢甘霖”。

除此之外，臨近年底各大房企爭(zhēng)先賺取業(yè)績(jī)，市場(chǎng)預(yù)期難免低下，疊加監(jiān)管環(huán)境高壓以及地產(chǎn)負(fù)面時(shí)間發(fā)酵，發(fā)債規(guī)模收縮加劇。但從宏觀層面來(lái)看，近期央行等不斷向房地產(chǎn)釋放友好性，償債壓力或?qū)⒂兴徑狻?/p>