5月23日，國際評級機(jī)構(gòu)標(biāo)普發(fā)布了房地產(chǎn)月報，其中提到對于房地產(chǎn)的市場信心仍有待觀察。

在報告中，標(biāo)普稱4月份的銷售、價格、融資指標(biāo)顯示行業(yè)進(jìn)入復(fù)蘇調(diào)整期，4月全國商品房銷售復(fù)蘇動能轉(zhuǎn)弱，單月銷售額環(huán)比明顯回落，但低基數(shù)下累計(jì)同比正增長擴(kuò)大。銷售均價上漲推動銷售額回升的邏輯愈發(fā)清晰，高能級城市是本輪復(fù)蘇的主力支撐。4月單月商品房銷售面積7690萬平方米，銷售額9205億元，環(huán)比分別下降48%和39%。

(資料圖)

標(biāo)普認(rèn)為，1-4月行業(yè)的銷售數(shù)據(jù)表現(xiàn)好于年初的預(yù)期，但暫時仍維持對2023年房地產(chǎn)行業(yè)弱勢復(fù)蘇的總體判斷，因?yàn)闃?biāo)普認(rèn)為復(fù)蘇的基礎(chǔ)仍不牢固。

主要理由有三個：第一，認(rèn)為“房住不炒”、“支持剛性和改善性住房需求”的宏觀政策基調(diào)沒有改變，政策的重心仍聚焦于“保交樓”，不搞大規(guī)模的刺激。第二，一季度的銷售回暖一定程度上反映了過去一段時間積壓需求的釋放，而4月銷售轉(zhuǎn)弱說明行業(yè)內(nèi)生需求仍然疲軟。1-4月銷售數(shù)據(jù)主要由價格上漲支撐，但從70城價格指數(shù)來看，只有部分一二線核心城市的價格同比上漲，大部分城市的價格仍處于修復(fù)階段。另一方面，銷售面積在去年4月歷史性低基數(shù)的基礎(chǔ)上并沒有明顯改善，這些反映出整體市場信心仍有待恢復(fù)。第三，當(dāng)前行業(yè)復(fù)蘇的瓶頸在于需求不足，需求的回暖更多取決于經(jīng)濟(jì)、人均收入水平和居民對未來預(yù)期的改善，這些底層因素需要更長時間恢復(fù)。

土地市場方面，土地市場成交總價維持低位，重點(diǎn)城市集中土拍帶動市場熱度點(diǎn)狀回升。4月單月，100個大中城市成交土地總價同比收縮24%，1-4月累計(jì)同比下降15%。4月上海、廣州、杭州、成都、合肥等熱點(diǎn)城市進(jìn)行了集中土拍，熱點(diǎn)城市土拍熱度高漲，房企競價激烈。

在熱點(diǎn)城市的帶動下，4月全國成交土地溢價率為5.9%，較2022年保持小幅改善趨勢，流拍率維持在很低水平。房企拿地整體偏謹(jǐn)慎，主力仍是央國企。根據(jù)克而瑞研究，截至4月末，百強(qiáng)房企的貨值、總價和建面總量分別同比下滑14%、1%和18%。標(biāo)普稱，在貨值下跌與銷售恢復(fù)正增長形成反差，說明庫存和資金壓力之下，房企補(bǔ)貨的動力和能力仍然不足。

在報告中，標(biāo)普表示土地儲備的規(guī)模和質(zhì)量，以及再融資能力將成為未來房企信用質(zhì)量分化的決定性因素。復(fù)蘇進(jìn)程中，不同能級城市的分化表現(xiàn)已經(jīng)愈發(fā)明顯。對于布局高能級城市且外部再融資相對充裕的房企更有信心，主要包括頭部央國企及少數(shù)優(yōu)質(zhì)民企。這些企業(yè)不僅銷售表現(xiàn)更好，相對充足的資金來源也能夠支撐其在核心城市拿地補(bǔ)貨，鞏固土儲優(yōu)勢。而布局低能級城市的房企在銷售“回血”方面將面臨更大的挑戰(zhàn)，銷售回款承壓也將制約拿地布局。盡管今年的土地市場整體偏冷，但熱點(diǎn)城市的熱度絲毫不減，這說明房企更傾向于將有限的資金投放到需求更有保障的核心城市。預(yù)計(jì)銷售乏力又欠缺充足再融資支撐的房企或因資金壓力錯過在熱點(diǎn)城市補(bǔ)庫存的機(jī)會，未來房企之間土儲質(zhì)量的差距將進(jìn)一步拉大。

標(biāo)普認(rèn)為，政策引導(dǎo)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展、不搞“大水漫灌”的基調(diào)非常明確，房企的外部融資環(huán)境難言寬松，國企、民企的融資能力分化依然明顯，融資支持不會惠及所有房企。再融資支持不足且銷售復(fù)蘇欠佳的房企仍有可能面臨流動性壓力。

融資方面，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源降幅進(jìn)一步收窄，預(yù)收款及個人按揭貸款改善最顯著。1-4月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金45155億元，同比下降6.4%，較1-3月收窄2.6個百分點(diǎn)。銷售回暖是提振開發(fā)資金來源的主要因素，1-4月，定金及預(yù)收款、個人按揭貸款分別轉(zhuǎn)正增長4%、2.5%。而國內(nèi)貸款、自籌資金分別下滑10%、19.4%，較1-3月降幅擴(kuò)大0.4、1.5個百分點(diǎn)。受制于債券融資修復(fù)乏力，自籌資金的跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大，今年以來該分項(xiàng)尚未出現(xiàn)修復(fù)跡象。境內(nèi)債券凈融資小幅轉(zhuǎn)負(fù)，民企融資仍然偏緊。4月債券發(fā)行量較3月回落三成，發(fā)行主力仍為國企。

民企方面，美的置業(yè)在中債信用增進(jìn)的擔(dān)保下發(fā)行10億元中期票據(jù)，萬科、濱江獨(dú)立發(fā)債，新希望五新實(shí)業(yè)發(fā)行ABN。2022年12月，民營房企曾在中債信用增進(jìn)的擔(dān)保下迎來債券發(fā)行“小高潮”，但2023年以來債券融資表現(xiàn)回歸平淡，這說明現(xiàn)階段在缺乏外部支持的情況下，大部分民企的獨(dú)立再融資能力仍未重塑。