房屋下沉開裂甚至坍塌、外墻脫落砸人砸車等新聞，近年來常見于報道，引發(fā)關(guān)注。導(dǎo)致上述情況發(fā)生的原因多為：設(shè)施設(shè)備超過保修期，建筑使用年限長，房屋檢測和維修不及時。

今年6月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出，要研究建立“房屋養(yǎng)老金制度”，覆蓋房屋“體檢、養(yǎng)老、保險”全生命周期，其中，將資金覆蓋面延伸至“體檢”，引導(dǎo)鼓勵專業(yè)金融機(jī)構(gòu)是這次擬建制度中的兩個亮點。

體檢維修不及時，因資金短缺

(資料圖)

在實際情況中，給房屋及時體檢雖有必要，卻常常很難做到。

首先，房屋“體檢費”和維修工程費用較高。根據(jù)政府認(rèn)證的房屋安全檢測機(jī)構(gòu)提供信息，一棟樓宇如果有原本圖紙，則基本安全檢測費用在每平方米20元，如果按每戶85平方米計算，平攤到每戶檢測費用在1600元左右，可以說并不貴，但是如果圖紙散佚費用則會上升，而這種情況在老舊小區(qū)更易出現(xiàn)。維修費用上，基礎(chǔ)加固、結(jié)構(gòu)修繕、外墻滲水修補、外保溫層更換、消防及電梯設(shè)施加固更換等等都是較大的工程，則費用更高。比如，上海黃浦區(qū)某高層小區(qū)，僅僅一部電梯的更換大約估算需要30~40萬元。

目前，房屋維修費用多來自住宅專項維修資金。住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，常用于解決房屋結(jié)構(gòu)、外墻、設(shè)施設(shè)備、管線、樓梯過道等處的檢修。

但是，在實際生活中，住宅專項維修資金常常容易短缺。特別是工人新村樣貌的老舊小區(qū)，由于早年繳費不規(guī)范、繳費較低、房齡大問題多等原因，維修資金更易短缺。據(jù)中經(jīng)網(wǎng)2023年報道，擬作為房屋養(yǎng)老金制度建設(shè)試點的南京市就有超過三分之一房屋未歸集維修資金，大多是老舊小區(qū)；已歸集維修資金的老舊小區(qū)，有28%的樓棟余額低于10萬元。

政府補貼、項目專項資金會在一定程度上彌補住宅專項資金的不足。例如，上海市政府2016年度實事項目中就包含6萬戶舊住房修繕改造工程，較注重廚衛(wèi)、屋面、墻面美化及相關(guān)設(shè)施。但仍存在難覆蓋到的事項，且每棟樓的情況不一。因此，使用住宅專項維修資金，仍是目前解決住宅維護(hù)問題的根本途徑。

續(xù)籌成功案例少，擬加入金融化手段

隨著房屋使用年限的增長，問題逐年增加，維修費用也水漲船高，若維修基金余額不足，則需要業(yè)主繳款和續(xù)籌，一旦業(yè)主續(xù)籌不及時，房屋則會得不到及時檢測和維修。

在上海黃浦區(qū)，物業(yè)（住宅）專項維修資金如果余額不足首期籌集金額的30%，區(qū)房管局將提出使用預(yù)警，需要開始新一輪繳納。新一輪繳納（也叫續(xù)籌）不及時，是普遍存在的現(xiàn)象。據(jù)報道，黃浦區(qū)2018年至今年7月，需要續(xù)籌的小區(qū)僅不到40%。上海正在努力推進(jìn)“續(xù)籌”工作。但是，目前滬上的成功續(xù)籌案例不多。沒有強(qiáng)制規(guī)定、繳費金額較高等問題，都會導(dǎo)致業(yè)主大會推動“續(xù)籌”比較難。中國城市已進(jìn)入存量發(fā)展階段，這也意味著未來會有大體量的住宅需要“修修補補”，而現(xiàn)有的住宅維修專項基金來源已不能很好地解決住宅長久的維修問題。

讓專項資金夠用，還需開發(fā)多種資金渠道。擬建的房屋養(yǎng)老金制度或是被視為讓專項資金“夠用”的一項新嘗試。

目前，官方尚未明確房屋“養(yǎng)老金制度”的具體形式。但從近些年人大代表、政協(xié)委員的議案和提案，以及學(xué)者的研究，可以歸納為兩大類。

一是，政府設(shè)置公共賬號，資金來源包括小區(qū)物業(yè)出租和經(jīng)營性收益結(jié)余、土地出讓金的一部分提取，以及維修資金投資獲得的增值收益結(jié)余。

二是，引入金融機(jī)構(gòu)，實現(xiàn)政銀合作。6月下旬，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長倪虹在會見中國銀行黨委書記、董事長葛海蛟時，就住宅專項維修資金問題提出“希望金融機(jī)構(gòu)與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域開展更加深入廣泛的合作”。引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)參與該項資金的投資，有助于更加專業(yè)地提升收益效率，避免潛在風(fēng)險。

由于制度尚在設(shè)計階段，具體如何運營，投資到何處，金融機(jī)構(gòu)尚需和政府、物業(yè)、業(yè)主委員會共同探索。