提到二手房，現(xiàn)在普遍會(huì)想到兩個(gè)字“難賣”。

(相關(guān)資料圖)

根據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月份北京二手房網(wǎng)簽9718套，環(huán)比上月下降16.3%，再一次跌破業(yè)內(nèi)認(rèn)為的二手房市場(chǎng)枯榮線(月成交1.2萬套)。這也是今年二手房成交量自4月份開始連續(xù)4個(gè)月下滑，和3月份相比下降56.2%，整體市場(chǎng)熱度不高。

不過，由于近期連續(xù)吹風(fēng)釋放利好政策，二手房市場(chǎng)似乎也會(huì)迎來轉(zhuǎn)機(jī)。

8月成交依然不見起色

近日，北京青年報(bào)記者實(shí)地走訪北京二手房市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，北京二手房市場(chǎng)仍處于觀望中。不過，價(jià)格出現(xiàn)了一定松動(dòng)，不少房源相比年內(nèi)高點(diǎn)降低10%左右，但仍然未能明顯拉動(dòng)成交量反彈。

從目前的成交數(shù)據(jù)看，8月二手房成交可能依舊在1萬套左右。數(shù)據(jù)顯示8月1日-6日，北京二手房網(wǎng)簽1431套，平均每天成交238.5套，而7月份的平均每日簽約套數(shù)為313.5套。雖然月初效應(yīng)會(huì)導(dǎo)致網(wǎng)簽走低，但和7月的第一周比，7月第一周有兩個(gè)工作日超400套+、有三個(gè)工作日的網(wǎng)簽都大于8月第一周的。如果照這個(gè)慣性下去，北京樓市的成交還將處于萬套以下的低谷。

“最近幾個(gè)月成交量一直處于低位，看房的人也比較少，一些掛牌很久的房源，我們都勸業(yè)主適當(dāng)調(diào)整價(jià)格。”位于西城區(qū)德勝附近的一家二手房中介門店工作人員告訴北青報(bào)記者，眼下的行情像極了去年底到今年3月的情況。購(gòu)房人信心不足，雖然有政策暖風(fēng)的預(yù)期，但真正能成交的房源，還是需要在性價(jià)比上更為突出。

麥田分析師表示，7月下旬，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的利好信號(hào)頻頻釋放，雖然具體政策尚未落地，但市場(chǎng)信心有所提振。7月最后一周，帶看量出現(xiàn)比較明顯的增長(zhǎng)，不過成交量還未有明顯變化。

掛牌量下跌 改善房源成交占比下降

根據(jù)麥田房產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，和6月相比，7月二手房掛牌量出現(xiàn)下降，環(huán)比上月下降1.28%。7月掛牌量下降，主要有兩個(gè)原因：一是7月新增房源量減少，和前幾個(gè)月相比下滑明顯；二是當(dāng)前市場(chǎng)成交周期拉長(zhǎng)、價(jià)格達(dá)不到預(yù)期，部分業(yè)主下架房源或者由售轉(zhuǎn)租。

雖然在售房源總量近幾個(gè)月連續(xù)上漲的勢(shì)頭中斷，但由于成交量下行，買方仍然占據(jù)議價(jià)優(yōu)勢(shì)。和上月相比，7月份議價(jià)空間擴(kuò)大0.54個(gè)百分點(diǎn)，為年內(nèi)最大，和今年2月份相比，擴(kuò)大2.18個(gè)百分點(diǎn)。

從各區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)看，和2、3月相比，北京幾乎所有的區(qū)域二手房成交量都出現(xiàn)了明顯下滑，一些區(qū)域下滑甚至超過50%。從麥田業(yè)務(wù)覆蓋的區(qū)域來看，和3月相比，萬柳、北苑、亞運(yùn)村小營(yíng)等區(qū)域成交下降比較明顯。

7月份，像回龍觀、天通苑等剛需比較集中的板塊成交量依舊排名前列，而像萬柳、望京等改善區(qū)域的成交排名則出現(xiàn)明顯下滑。一是優(yōu)質(zhì)板塊的業(yè)主價(jià)格預(yù)期相對(duì)更堅(jiān)挺，買賣雙方價(jià)格預(yù)期差距大；二是在下行市場(chǎng)中，成交變慢后，很多需要“先賣后買”的客戶因手中房子成交周期拉長(zhǎng)而導(dǎo)致?lián)Q房需求延緩，使得市場(chǎng)改善需求受到抑制。

體現(xiàn)在成交上，就是當(dāng)前北京市場(chǎng)總價(jià)1000萬以上的改善房源成交占比和前幾個(gè)月相比有所下降，而600萬以下的剛需房源成交占比在上升。

未來走勢(shì)：利好政策預(yù)期或加快市場(chǎng)復(fù)蘇

進(jìn)入7月下旬之后，樓市重磅消息頻發(fā)，多部門對(duì)房地產(chǎn)密集表態(tài)，不斷釋放積極政策信號(hào)。

第一太平戴維斯華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人李想表示，未來北京二手房的走勢(shì)與變化主要還是集中于需求端，需求端的強(qiáng)度和信心將決定未來市場(chǎng)的走勢(shì)。目前看來，購(gòu)房者對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)信心不足、對(duì)個(gè)人收入預(yù)期不足、對(duì)樓市前景的看法、對(duì)房?jī)r(jià)漲跌的博弈、對(duì)利好政策的期待，都讓買房這件大事的決策過程更長(zhǎng)、也更加謹(jǐn)慎。此外，北京樓市嚴(yán)格的限購(gòu)政策也一定程度上抑制了剛需及改善需求的釋放，如何通過精準(zhǔn)調(diào)整刺激住房消費(fèi)，將成為未來北京樓就是能否收獲新活力的關(guān)鍵。

當(dāng)前市場(chǎng)正處于“筑底盤整”期。李想表示，北京在一線城市中執(zhí)行最嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控，因此在限購(gòu)、限貸、首付比例等方面仍有較大調(diào)整空間。如果沒有重大的優(yōu)化政策，8月份二手房成交量則可能繼續(xù)探底，或在底部徘徊，下半年二手房市場(chǎng)恢復(fù)仍將面臨諸多阻隔。如果有實(shí)質(zhì)性利好政策出臺(tái)，且具有一定的執(zhí)行力度，則有望加速市場(chǎng)復(fù)蘇的過程。