17日，萬科企業(yè)股份有限公司發(fā)布2019年度報告。報告期內，集團實現(xiàn)營業(yè)收入人民幣3678.9億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤388.7億元，同比分別增長 23.6%和 15.1%，實現(xiàn)銷售金額6308.4億元;截至報告期末，集團持有貨幣資金1661.9億元，凈負債率33.9%;擬合計派發(fā)現(xiàn)金股利約118.1億元(含稅)，每10股派送10.45元(含稅)現(xiàn)金股息。

萬科方面表示，將以“聚焦產品服務，深化組織重建，鞏固提升基本盤”作為2020年度工作主題，做好各項工作。此外，萬科董事會主席郁亮在業(yè)績推介會上再次回應，萬科物業(yè)短期內暫時沒有上市的計劃。

業(yè)績穩(wěn)健增長

年報顯示，2019年萬科實現(xiàn)營業(yè)收入3678.9億元，同比增長23.6%;實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤388.7億元，同比增長15.1%;每股基本盈利3.47元，同比增長13.3%;全面攤薄的凈資產收益率為20.7%，較2018年減少1.0個百分點。

分業(yè)務類型看，集團營業(yè)收入中，來自房地產及相關業(yè)務的營業(yè)收入為3526.5億元，占比95.9%，來自物業(yè)服務的營業(yè)收入為127億元，占比3.5%。

房地產開發(fā)業(yè)務方面，集團實現(xiàn)銷售面積4112.2萬平方米，銷售金額6308.4億元，分別增長1.8%和 3.9%。實現(xiàn)開發(fā)業(yè)務結算收入3340.4億元，同比增長21.8%。截至2019年末，萬科合并報表范圍內有4288.5萬平方米已售資源未竣工結算，合同金額合計約6091億元，較2018年末分別增長15.6%和14.8%。

2019年，萬科獲取新項目147個，總規(guī)劃建筑面積3716.5萬平方米，權益地價總額約 1549.6億元;按權益投資金額計算，其中79.9%位于一二線城市;參與一批舊城改造項目，按當前規(guī)劃條件，權益建筑面積合計約492.9萬平方米。

報告期內，萬科物業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入127億元，同比增長29.7%，累計簽約面積6.4億平方米，同比增長26.1%;新拓展項目的年飽和收入(指根據(jù)項目合同約定在一個完整年度的物業(yè)服務費收入)54.06億元，同比增長33.13%。。截至報告期末，萬科物業(yè)累計簽約面積6.4 億平方米，同比增長 26.1%，其中已接管合同面積4.5億平方米，為未來儲備1.9億平方米。

租賃住宅業(yè)務，以青年長租公寓(“泊寓”)為主要產品線，2019年新增開業(yè)5.6萬間截止報告期末，累計開業(yè)11萬間，成熟期項目(開業(yè)半年及以上)的平均出租率約 90%;城中村內的長租公寓新增開業(yè) 3.5 萬間。

物流倉儲服務，截至2019年底，萬緯物流已進駐44個城市，獲取138個項目，其中高標庫123個，冷庫15個，可租賃物業(yè)的建筑面積逾1086萬平方米。

此外，萬科也持續(xù)在商業(yè)開發(fā)與運營、冰雪度假、養(yǎng)老、教育等領域加快布局。

財務狀況安全

報告期內，萬科實現(xiàn)凈利潤551.3億元，同比增長11.9%;實現(xiàn)權益凈利潤388.7億元，同比增長15.1%。

本集團房地產及相關業(yè)務的結算毛利率為27.2%，較2018年下降2.5個百分點。本集團全面攤薄的凈資產收益率為20.7%，較2018年下降1.0個百分點。

2019年本集團實現(xiàn)投資收益49.8億元，同比減少26.6%。其中，來自聯(lián)營、合營公司實現(xiàn)的公司權益利潤為37.9億元。

負債方面，截至2019年底，本集團凈負債率為33.9%。截至報告期末，本集團有息負債合計2578.5億元，占總資產的比例為14.9%。有息負債以中長期負債為主。有息負債中，短期借款和一年內到期的有息負債合計938.9億元，占比為36.4%;一年以上有息負債1639.7億元，占比為63.6%。

融資方面，萬科通過公司債券、超短期融資券、中期票據(jù)等融資工具持續(xù)優(yōu)化債務結構、降低融資成本，提升公司對財務風險的防范能力。憑借良好的市場信用，本集團境內外資本市場發(fā)行得到各類金融機構認可。

年報顯示，萬科全年實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入456.9億元;截至報告期末，本集團持有貨幣資金1661.9億元，遠高于一年內到期的流動負債的總和938.9億元。

萬科總裁及首席執(zhí)行官祝九勝表示，萬科仍將秉持穩(wěn)健經(jīng)營的一貫策略，保持良好的信用評級，合理控制好負債率和融資成本，加強與合作金融機構的溝通。同時，基于整體市場環(huán)境和經(jīng)營情況合理安排融資節(jié)奏，靈活運用多元化的融資渠道，不會設定固定的融資目標。

“我們在現(xiàn)金流管理中一般是注重經(jīng)營性現(xiàn)金流流入，當我們的經(jīng)營性現(xiàn)金流流入比較充足以后，我們也會考慮資金存量。2019年的凈現(xiàn)金流入非常好，連續(xù)11年實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，足夠覆蓋短期債務。”他說。

祝九勝認為，疫情整體上對公司的影響還是相當大的，體現(xiàn)在銷售、交付、現(xiàn)金流、開復工等方面。同時，需求也不會簡單地消失，疫情以后會逐步釋放，釋放的節(jié)奏、速度還有待觀察，這是一個客觀的過程。

提高“免疫力”

中長期來看，房地產行業(yè)已步入存量競爭時代，市場從賣方市場轉變?yōu)橘I方市場，對客戶的競爭更加激烈，對企業(yè)綜合實力的考量更加嚴峻。短期來看，疫情進一步加大了不確定性，對企業(yè)在認識、態(tài)度、能力、行動方面提出了更高要求。

郁亮認為，企業(yè)的健康和免疫力是企業(yè)活下去的基礎，如何讓企業(yè)更健康，如何在這個過程中改變自身、構筑更強大的抗沖擊能力，是企業(yè)在現(xiàn)階段必須完成的課題。

“企業(yè)的免疫力來自于兩個方面，首先要記住客戶是我們的衣食父母，只有照顧好自己的衣食父母我們才能生存下來，也才有發(fā)展的前提，有客戶信任才有我們的未來。第二個方面體現(xiàn)在現(xiàn)金為王，手有余糧。萬科始終追求有利潤的收入和有現(xiàn)金流的利潤。”郁亮說，敏銳發(fā)現(xiàn)、更深入理解危機對城市發(fā)展、客戶需求的改變，是創(chuàng)新動力的來源，更是培養(yǎng)未來競爭力的重要起點。“堅持在變化中不變的東西，尋找變化中可能的機會，讓自己能夠健康地活下去、活得好、活得久。”他表示。

年報披露，2020年萬科將在吸收過往轉型升級成果的基礎上，重點做好三件事情。第一是對市場環(huán)境變化進行更深入的分析，回到基本商業(yè)邏輯，探尋在多變環(huán)境中可以保持不變的應變方法。第二是聚焦產品力和服務力，做好精益運營，提升競爭能力和經(jīng)營效益。第三是深化組織重建，在實踐中檢驗組織能力與效能，完成事人匹配。

“我們物業(yè)暫時沒有上市計劃，或者說在相當長一段時間內沒有上市計劃，當人們把萬科物業(yè)當成城市服務商的時候我們才會考慮讓它上市，這點請大家耐心等一等，讓它更好地成長以后再讓它上市。”針對物業(yè)上市問題，郁亮再次表明態(tài)度。

年報顯示，2020年，萬科現(xiàn)有項目預計新開工面積2921.2萬平方米;預計項目竣工面積3319.3萬平方米。(王日晨)