市場信心尚未修復，開年首月房企融資仍然延續(xù)低迷態(tài)勢。

2月9日，貝殼研究院發(fā)布2022年1月房企融資月報。報告顯示，2022年首月房企境內外融資累計約481億，較2021年同期的1630億元下降70%，到期債務資金缺口達570億元。其中境內債占比達70%，發(fā)債主體以國有企業(yè)為主，48筆境內債券中41筆由國有企業(yè)發(fā)行。

2014年1月至2022年1月房企債券融資規(guī)模

此外，受政策等因素影響，并購債已然登場，招商蛇口、建發(fā)、華僑城等房企先后發(fā)行并購主題債券。貝殼研究院表示，2022年并購債或成新趨勢，預計會有更多的優(yōu)質房企發(fā)行并購債。

短債盛行 境內債占主導

數(shù)據(jù)顯示，與2021年1月?lián)屌苊涝獋胁煌?022年1月房企發(fā)債以境內債為主。其中，境內債占比70%；境外債券占比30%，較2021年同期下降24個百分點。

此外，由于房企風險出清尚未完成，資本市場信心不足，1月境內外債券發(fā)行期限下降，短債盛行。數(shù)據(jù)顯示，1月境內債券融資發(fā)行平均期限3.9年，較上月減少約1.1年，主要是一年內短期債券占比升高至29%；境外券融資發(fā)行平均期限為1.4年，較上月減少約0.3年，其中新增10筆境外債中8筆為一年內到期的短期債券。

近18個月房企債券融資發(fā)行期限

據(jù)中國網地產不完全統(tǒng)計，公開發(fā)行的境內債方面，1月先后有綠城集團、招商蛇口、建發(fā)房地產、越秀集團、電建地產、平安不動產、華僑城、中海地產、金隅集團等發(fā)行債券。

其中，招商蛇口發(fā)行12.9億元的3年期、5年期中期票據(jù)；綠城集團發(fā)行26億元3年期中期票據(jù)；中海地產發(fā)行12億元5年期中期票據(jù)；電建地產發(fā)行10億元5年期公司債券；平安不動產發(fā)行10億元為期210天的超短期融資券……

除此之外，多家房企的境內融資計劃獲交易所受理或通過。其中，招商蛇口20億元西南購房尾款ABS獲深交所通過；龍湖50億元住房租賃專項公司債券獲上交所受理；保利置業(yè)50億元公司債券獲上交所受理；首開60億元公司債券已獲上交所受理……

公開發(fā)行的海外債方面，綠城中國發(fā)行于2025年到期4億美元的增信債券，利率最低，為2.3%；中駿發(fā)行于2024年到期的1.5億美元票據(jù)，利率5.95%；合生創(chuàng)展集團發(fā)行于2023年到期2.5億美元可換股債券，利率8%。

并購債登場 多家房企試水

從1月發(fā)債數(shù)據(jù)可以看出，招商蛇口、建發(fā)、華僑城等房企已經開始試水并購債。

其中，招商蛇口發(fā)行12.9億元中期票據(jù)將用于償還一筆因收購舊改項目產生的貸款，剩余2.1億元將用于未來符合并購要求的項目；建發(fā)股份發(fā)行10億元中期票據(jù)中4.6億元用于并購2個標的項目公司股權；華僑城發(fā)行15億元中期票據(jù)中9.6億元用于置換在招商銀行的并購貸款。

此外，1月21日，浦發(fā)銀行完成第一期金融債券簿記定價，債券發(fā)行規(guī)模300億元，期限為3年，定價為2.69%。本期債券募集資金中50億元為房地產項目并購主題債券，這是金融機構發(fā)行的首單房地產項目并購主題債券。

值得注意的是，據(jù)上交所消息，保利置業(yè)2022年面向專業(yè)投資者公開發(fā)行公司債券獲受理。債券擬發(fā)行金額50億元，募集資金用于償還有息債務、補充流動資金、項目建設、房地產項目的兼并收購等。

眾所周知，2021年12月，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關于做好重點房地產企業(yè)風險處置項目并購金融服務的通知》，鼓勵銀行穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務，重點支持優(yōu)質的房地產企業(yè)兼并收購出險和困難的大型房地產企業(yè)的優(yōu)質項目。

隨后，央行金融市場司司長鄒瀾表示：“房地產企業(yè)間的項目并購是房地產行業(yè)化解風險、實現(xiàn)出清最有效的市場化手段?！?/p>

貝殼研究院表示，2022年并購債或成新趨勢，預計會有更多的優(yōu)質房企發(fā)行并購債，這是對2021年末政策的積極響應，有助于出險房企的風險化解。

償債壓力仍大 1、3、4、7月到期債務規(guī)模超千億

自2021年年末以來，政府端積極釋放金融利好信號，國內融資環(huán)境適度調節(jié)。但房企償債壓力仍將持續(xù)。

據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年仍然是房企償債的高峰之年，年內到期債券總額接近萬億，其中1月、3月、4月及7月到期債務規(guī)模超過千億。

2022年1月境內外債券融資到期債務規(guī)模約1051億元，較上月大幅增加79.4%，同比下降27.3%，到期債務凈額570億。根據(jù)當前月均發(fā)債500億規(guī)模計算，房企償債壓力仍較大。

近18個月房企債券融資發(fā)行與到期規(guī)模走勢

面對償債壓力，房企需要尋求更多維的融資渠道和方式，并購債、公募REITs等或成為房企融資新渠道。