北京9月28日近日，洛陽(yáng)市住房公積金管理中心發(fā)布了《洛陽(yáng)市商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金個(gè)人住房貸款管理辦法（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)稿》）?！兑庖?jiàn)稿》提出，“商轉(zhuǎn)公”貸款采取先還后貸的方式予以辦理。即已辦理商貸的職工向中心申請(qǐng)“商轉(zhuǎn)公”貸款，經(jīng)中心同意后，職工以自籌資金還清商貸并辦理相關(guān)手續(xù)后，中心再發(fā)放“商轉(zhuǎn)公”貸款。

又一個(gè)城市加入“商轉(zhuǎn)公”政策的行列，業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，“商轉(zhuǎn)公”操作是近期各地降低房貸壓力的一種重要渠道，或明顯減弱購(gòu)房者的還貸負(fù)擔(dān)，短期內(nèi)也將有更多城市跟進(jìn)。

【資料圖】

多地推行“商轉(zhuǎn)公”政策，或?qū)p弱購(gòu)房者還貸負(fù)擔(dān)

據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2022年以來(lái)，已有近20城推行“商轉(zhuǎn)公”政策，由于公積金貸款利率低于商貸利率（首套公積金貸款利率為3.25%，而當(dāng)前商貸首套利率最低4.1%，今年以來(lái)5年期以上LPR下調(diào)了35個(gè)基點(diǎn)），“商轉(zhuǎn)公”有利于減輕購(gòu)房者還貸壓力。

8月23日，長(zhǎng)春市發(fā)布《長(zhǎng)春市商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)個(gè)人住房公積金貸款管理辦法（征求意見(jiàn)稿）》。長(zhǎng)春政策規(guī)定，“商轉(zhuǎn)公”有兩種辦理的方式，分別對(duì)應(yīng)了自籌資金先結(jié)清商業(yè)銀行貸款、未結(jié)清商業(yè)銀行貸款兩種方式。此外，政策也明確辦理此類業(yè)務(wù)的購(gòu)房者需要滿足的相關(guān)條件，尤其是涉及到第一次使用公積金、唯一住房、商貸已償還3年。對(duì)于該政策，嚴(yán)躍進(jìn)表示，長(zhǎng)春“商轉(zhuǎn)公”政策更多是傾向于首次購(gòu)房或首次使用公積金的剛需群體。

隨后，又有多個(gè)城市相繼出臺(tái)“商轉(zhuǎn)公”政策。9月14日，普洱市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于開(kāi)辦商業(yè)銀行住房貸款轉(zhuǎn)公積金貸款業(yè)務(wù)的通知》，提出將在市內(nèi)實(shí)行個(gè)人商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金的業(yè)務(wù)；9月21日，洛陽(yáng)市和防城港市住房公積金管理中心分別圍繞“商轉(zhuǎn)公”的管理辦法發(fā)布征求意見(jiàn)稿；9月24日，“漢中發(fā)布”官宣漢中市已于當(dāng)月5日重啟“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)，有效期2年。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜也表示，過(guò)去幾年購(gòu)房貸款利率相對(duì)較高，部分城市首套房貸利率高于5%，“商轉(zhuǎn)公”之后，房貸利率明顯下調(diào)。

執(zhí)行層面限制條件多，多地仍處于征求意見(jiàn)階段

“商轉(zhuǎn)公”政策并非新鮮政策，過(guò)去幾年各地也有類似操作，嚴(yán)躍進(jìn)稱：“商轉(zhuǎn)公政策在購(gòu)房者中的關(guān)注度不高，所以需要積極推廣和宣傳。同時(shí)，該政策具有階段性，和公積金是否充裕有關(guān)。購(gòu)房者要密切關(guān)注公積金的資金狀況。尤其是從洛陽(yáng)此類操作看，每個(gè)月的此類業(yè)務(wù)是有名額和額度的，所以若是要申請(qǐng)，還是要趁早。主動(dòng)申請(qǐng)此類公積金，對(duì)于降低月供成本等有積極的作用。”

與此同時(shí)，“商轉(zhuǎn)公”在執(zhí)行層面還是有許多條件限制。就洛陽(yáng)市新發(fā)布《意見(jiàn)稿》來(lái)看，申請(qǐng)“商轉(zhuǎn)公”還要滿足以下條件：一是主體是該市符合公積金貸款條件的職工（借款人或配偶），其商貸尚未還清且已經(jīng)拿到房產(chǎn)證，房屋未進(jìn)行其他抵押事項(xiàng)；二是借款人要自籌資金還清全部商貸；三是業(yè)務(wù)開(kāi)展需要視市公積金額度而定，即個(gè)貸率連續(xù)三個(gè)月低于85%（含）時(shí)可開(kāi)展，連續(xù)三個(gè)月高于95%（含）時(shí)暫停；四是貸款額度按照該市現(xiàn)行計(jì)算方式計(jì)算且不得超出商貸剩余本金，商貸已還款期限與“商轉(zhuǎn)公”貸款期限之和不得超過(guò)30年（二手房20年）。

此外，綜合各地“商轉(zhuǎn)公”政策可以發(fā)現(xiàn)，“商轉(zhuǎn)公”僅限于純商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款，之前辦理組合貸（商業(yè)+公積金）的購(gòu)房者無(wú)法辦理“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。

陳文靜也表示，“商轉(zhuǎn)公”政策受到多方限制。首先需取得房產(chǎn)證后方可辦理，對(duì)于近兩年在房貸利率較高時(shí)購(gòu)房的居民，或未滿足辦理?xiàng)l件；其次，受當(dāng)?shù)毓e金資金運(yùn)轉(zhuǎn)情況所限，如洛陽(yáng)規(guī)定，在公積金貸款個(gè)貸率連續(xù)三個(gè)月低于85%時(shí)可開(kāi)展“商轉(zhuǎn)公”，連續(xù)三個(gè)月高于95%時(shí)暫停；另外，部分城市需提前還清商業(yè)貸款，對(duì)還款人短期資金帶來(lái)一定壓力。整體來(lái)看，短期“商轉(zhuǎn)公”惠及的人群或有限，對(duì)提振市場(chǎng)需求的直接效果亦有限。

從落地情況來(lái)看，目前各地“商轉(zhuǎn)公”政策主要處于征求意見(jiàn)階段。陳文靜稱：“未來(lái)，預(yù)計(jì)各地因城施策力度將繼續(xù)加大，從優(yōu)化限購(gòu)、優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”等方面進(jìn)行跟進(jìn)，優(yōu)化郊區(qū)限購(gòu)政策、縮小限購(gòu)區(qū)域等政策均有預(yù)期，另外，二手房“帶押過(guò)戶”有利于暢通二手房交易鏈條，短期或?qū)⒂懈喑鞘懈M(jìn)調(diào)整，更好地對(duì)剛性及改善性住房需求進(jìn)行支持，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒修復(fù)?！?/p>