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房地產(chǎn)市場(chǎng)在2022年經(jīng)歷了深度調(diào)整的一年。這一年，無(wú)論是房地產(chǎn)開發(fā)投資，還是銷售面積、銷售額，以及房?jī)r(jià)等指標(biāo)均出現(xiàn)了同比明顯下降。不少購(gòu)房者面臨已購(gòu)住房難以交付的窘境，更多消費(fèi)者在市場(chǎng)下行時(shí)觀望情緒濃厚。2023年的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)企穩(wěn)回暖嗎？房地產(chǎn)市場(chǎng)該如何告別寒冬？

2022年，伴隨市場(chǎng)下行，從中央到地方，房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)，特別是臨近年末的一兩個(gè)月，多項(xiàng)金融政策持續(xù)發(fā)力，意在為市場(chǎng)注入源頭活水，從供需兩端助市場(chǎng)企穩(wěn)。展望2023年，無(wú)論是供給端對(duì)企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金支持，還是各項(xiàng)促進(jìn)住房消費(fèi)的舉措，只有最終轉(zhuǎn)化成需求的復(fù)蘇，也就是產(chǎn)生實(shí)際的銷售量，市場(chǎng)才能真正打破沉寂，重回良性循環(huán)軌道。

房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回暖，我們應(yīng)抱有信心。房地產(chǎn)始終是支柱產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)作用強(qiáng)，對(duì)于金融穩(wěn)定具有重要影響，是外溢性較強(qiáng)、具有系統(tǒng)重要性的行業(yè)。推動(dòng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體好轉(zhuǎn)需要房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)做支撐。房地產(chǎn)市場(chǎng)歷經(jīng)20余年的發(fā)展，在近一年半的時(shí)間里經(jīng)歷深度調(diào)整，正在從高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)向新發(fā)展模式過(guò)渡。我國(guó)城鎮(zhèn)化率仍有較大提升空間，剛性和改善性住房需求潛力很大。更為重要的是，在經(jīng)濟(jì)韌性強(qiáng)、潛力大、活力足，各項(xiàng)政策效果持續(xù)顯現(xiàn)，2023年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行有望總體回升的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)也有望隨著宏觀經(jīng)濟(jì)回升走出低谷。我們需要房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，它也有進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)發(fā)展的空間和機(jī)會(huì)。

市場(chǎng)復(fù)蘇，需要促進(jìn)住房消費(fèi)特別是支持住房改善消費(fèi)的政策力度進(jìn)一步加大。2022年，各地促進(jìn)住房消費(fèi)的政策力度加大。從購(gòu)房補(bǔ)貼到買房送贈(zèng)品，到降低首付和房貸利率，再到限購(gòu)、限貸、限售等各項(xiàng)限制性政策的取消和優(yōu)化以及相關(guān)稅費(fèi)優(yōu)惠。促進(jìn)住房消費(fèi)的各項(xiàng)政策逐步落地見(jiàn)效，有望逐步增加消費(fèi)者購(gòu)房意愿。

盡管如此，促進(jìn)住房消費(fèi)仍有一定空間。業(yè)內(nèi)人士呼吁，當(dāng)前改善性需求逐年提升，這部分人群資金狀況良好，貸款信譽(yù)優(yōu)質(zhì)，可以針對(duì)改善性需求出臺(tái)降低首付和房貸利率等優(yōu)惠政策將這部分需求更好釋放。也有人呼吁將一些相對(duì)熱點(diǎn)城市的限制性政策進(jìn)一步優(yōu)化和放松，同時(shí)降低熱點(diǎn)城市改善性需求的首付和貸款利率。從目前看，熱點(diǎn)城市特別是一線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策的調(diào)整仍相對(duì)謹(jǐn)慎，需要更好兼顧促進(jìn)住房消費(fèi)和“房住不炒”。

對(duì)于供給端的支持有望傳導(dǎo)至需求端，形成購(gòu)房者對(duì)未來(lái)的樂(lè)觀預(yù)期，從而實(shí)現(xiàn)需求復(fù)蘇?；厥?022年房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和房企資金鏈緊張的現(xiàn)象不斷增多。房企缺錢，房子就容易爛尾，商品房預(yù)售制之下，一旦買了房難交付，購(gòu)房者自然不敢出手購(gòu)房。確保已售商品住房按時(shí)保質(zhì)交付一直是中央和各地房地產(chǎn)相關(guān)政策的重要著力點(diǎn)。只有保交樓，才可能讓消費(fèi)者恢復(fù)信心。從政策性銀行的保交樓專項(xiàng)借款，到“金融16條”支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，再到信貸、債券、股權(quán)“三箭齊發(fā)”支持房地產(chǎn)市場(chǎng)融資，金融政策不斷為房地產(chǎn)市場(chǎng)資金狀況改善注入強(qiáng)勁動(dòng)力。而供給端的一系列強(qiáng)有力的支持，在切實(shí)改善房企和房地產(chǎn)項(xiàng)目資金狀況的同時(shí)，也讓購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)產(chǎn)生信心。預(yù)計(jì)在保交樓取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展之后，消費(fèi)者對(duì)購(gòu)房的觀望情緒將得到改善，一段時(shí)間以來(lái)積壓的需求也有望逐步釋放，形成實(shí)際銷售量。

很多人會(huì)問(wèn)，2023年是購(gòu)房的好時(shí)機(jī)嗎？過(guò)去，房?jī)r(jià)飛漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)中投機(jī)性需求旺盛，投機(jī)需求占比高。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展軌道，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”理念深入人心，人們購(gòu)房也更加理性。未來(lái)，買房子的多是有真正居住需求，且對(duì)住房品質(zhì)有更高要求的人。毋庸諱言，除了居住需求外，房?jī)r(jià)的變化趨勢(shì)也是購(gòu)房者選擇購(gòu)房時(shí)機(jī)的重要因素，“買漲不買跌”是購(gòu)房者自然而然的心理。當(dāng)前，不同城市間房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化仍十分明顯，即使是在同一座城市，市場(chǎng)的漲跌也會(huì)隨著各種因素的變化而不斷調(diào)整。房?jī)r(jià)飛漲的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，經(jīng)歷深度調(diào)整后有望逐步企穩(wěn)，進(jìn)入平穩(wěn)健康發(fā)展軌道。因此，購(gòu)房者購(gòu)房更多將考慮的還是個(gè)人需求和居住品質(zhì)。