6月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布最新貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），1年期LPR、5年期以上LPR分別下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，由3.65%、4.3%調(diào)整至3.55%、4.2%。伴隨著5年期以上LPR下調(diào)，當(dāng)前購(gòu)買首套和二套房房貸利率下限分別降至4.0%（5年期以上LPR-20個(gè)基點(diǎn)）、4.8%（5年期以上LPR+60個(gè)基點(diǎn)），已降至歷史低位。

對(duì)此，多位業(yè)內(nèi)專家預(yù)測(cè)，統(tǒng)一房貸利率下限有望突破4%關(guān)口。

超40城降低首套房貸利率至4%以下

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對(duì)于央行此次“降息”對(duì)樓市能帶來(lái)多大的促進(jìn)作用，58安居客研究院院長(zhǎng)張波在接受采訪時(shí)表示：“可以分兩層來(lái)看，第一層面是通過(guò)釋放出支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的積極信號(hào)，有利于引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，提振整體經(jīng)濟(jì)面信心，從而同步提升購(gòu)房消費(fèi)信心。第二層面則是會(huì)通過(guò)LPR調(diào)整，拉動(dòng)存量房貸和新增房貸利率下降，住房消費(fèi)者負(fù)擔(dān)減輕，加速購(gòu)房者入市節(jié)奏。在當(dāng)下環(huán)境下，第一層信號(hào)的意義更為明顯?！?/p>

根據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，今年以來(lái)已有超40城，降低首套房貸利率下限至4%以下。另外，從實(shí)際降成本的角度上看，假設(shè)以基準(zhǔn)利率貸款100萬(wàn)元，還款期30年，房貸利率下降10個(gè)基點(diǎn)，按等額本息還款，總利息支出減少約2.1萬(wàn)元。

易居房地產(chǎn)研究院的報(bào)告中也顯示，6月，全國(guó)15個(gè)代表性城市首套房貸利率均值為4.03%。

但具體看這15個(gè)城市的排序情況，各城市的實(shí)際首套房貸利率呈現(xiàn)了較大差異。其中北上深廣四個(gè)一線城市房貸利率最高，分別為4.85%、4.65%、4.60%和4.30%。而其他城市均低 4.1%的水平。易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，有9個(gè)城市房貸利率低于4%的水平，包括弱二線城市和很多三四線城市。

張波也提到，目前來(lái)看，弱二線，以及三四線城市，市場(chǎng)供大于求的特點(diǎn)明顯，當(dāng)下大多通過(guò)大力放松公積金貸款、強(qiáng)化購(gòu)房補(bǔ)貼，以及降低首付比拉動(dòng)需求側(cè)的操作為主，但政策在市場(chǎng)上的效力釋放并不明顯，或并不持續(xù)。

“核心一二線城市依然存在著諸多限制性樓市政策，包括限購(gòu)和限價(jià)，政策工具箱中依然有著諸多可操作品種。長(zhǎng)期來(lái)的看，在房住不炒的背景下，兩類政策在當(dāng)下重要性凸顯，其一是保障自住性購(gòu)房需求，尤其是一二線城市有限度的限購(gòu)放松。其二是改善性需求的拉動(dòng)，包括在房貸和首付層面執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，以及置換退稅等?！睆埐ㄑa(bǔ)充道。

也有專家預(yù)測(cè)，隨著LPR利率的下調(diào)，預(yù)計(jì)最近兩周各大銀行會(huì)紛紛下調(diào)房貸利率，即普遍會(huì)下降10個(gè)基點(diǎn)，這也意味著一線城市房貸利率也會(huì)迎來(lái)久違的松動(dòng)。

百城銀行放款速度較快，疊加降息或?qū)ι唐贩夸N售具有帶動(dòng)作用

對(duì)房地產(chǎn)而言，降息最大的效應(yīng)就是降低月供成本。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，從去年以來(lái)5年期LPR下降的效應(yīng)來(lái)看，降息對(duì)帶動(dòng)商品房銷售有一定作用。

從減負(fù)效應(yīng)看，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，把過(guò)去三年LPR降息以及房貸利率下限下調(diào)等考慮，實(shí)際上最近幾年房貸月供每個(gè)月差不多可以少還10%。

李宇嘉還提到，持續(xù)推進(jìn)需求端“降成本”，配合降息并讓需求端切實(shí)看到購(gòu)買力的相對(duì)提升。比如，合理下調(diào)存量房貸利率，合理下調(diào)二手住房交易的稅率、按揭利率，降低經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)率，全面推進(jìn)二手住房“帶押過(guò)戶”，推進(jìn)存量商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款、提高“組合貸”審批效率等等。這些降成本措施疊加一起，全面降低交易成本、疏通交易堵塞。

另外，貝殼研究院監(jiān)測(cè)顯示，6月貝殼百城銀行平均放款周期為23天，與上月持平，維持較快的放款速度。這意味著當(dāng)下購(gòu)房者無(wú)論是購(gòu)買新房或者二手房，不會(huì)因?yàn)橘J款環(huán)節(jié)的耽擱，而影響交易的順利推進(jìn)。

總的來(lái)看，中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，此次降息不僅釋放了積極信號(hào)，也預(yù)示著“加強(qiáng)逆周期調(diào)節(jié)”措施在加快落地。從政策內(nèi)容上看，中央和監(jiān)管部門(mén)或通過(guò)降低交易稅費(fèi)、降低中介費(fèi)等方式進(jìn)一步降低購(gòu)房成本，加大“保交樓”資金支持力度，加大房企資金支持力度等；地方層面，核心一二線城市政策存在較大優(yōu)化空間，如通過(guò)一區(qū)一策、與生育政策和人才政策結(jié)合等方式進(jìn)行調(diào)整。若更多實(shí)質(zhì)性政策落地，市場(chǎng)預(yù)期或進(jìn)一步好轉(zhuǎn)和修復(fù)，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸企穩(wěn)，下半年市場(chǎng)有望溫和修復(fù)。