綠地控股的股價(jià)令人印象深刻，以至于不禁要問(wèn)：曾經(jīng)的房產(chǎn)一哥要回來(lái)了嗎?

上一周，綠地控股股價(jià)突然三連漲停，從5.5元/股一鼓作氣拉升至8.23元/股，總市值968億元，接近了15個(gè)月以來(lái)的價(jià)格。有什么超級(jí)利好嗎?

部分券商表示，房地產(chǎn)行業(yè)政策還是穩(wěn)定為主，中長(zhǎng)期邏輯不變，依然是大改革，地產(chǎn)去金融化因疫情延緩，但內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)加劇。目前地產(chǎn)估值已到了底部，下跌空間有限，預(yù)計(jì)半年報(bào)業(yè)績(jī)?cè)鏊兕A(yù)計(jì)可達(dá)15%左右。

至于綠地控股外界傳言是蹭了“免稅”緋聞。目前市場(chǎng)熱炒的消息是，綠地全球商貿(mào)港與高層推動(dòng)的免稅業(yè)務(wù)成功對(duì)接了。去年12月，綠地商貿(mào)就正式組建了綠地全球商品貿(mào)易港集團(tuán)，著力打造貿(mào)易港產(chǎn)業(yè)核心平臺(tái)，化身“買全球、賣全球”的商貿(mào)巨頭。對(duì)此綠地官方表示，并不存在應(yīng)披露未披露的事項(xiàng)。

免稅牌照是個(gè)稀缺品。國(guó)家相關(guān)23個(gè)部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)消費(fèi)擴(kuò)容提質(zhì) 加快形成強(qiáng)大國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》，確實(shí)有意建設(shè)中國(guó)免稅體系，培養(yǎng)一批市內(nèi)免稅店。因此，這段時(shí)間只要有企業(yè)沾上“免稅”概率都會(huì)被熱炒。比如格力地產(chǎn)，其股價(jià)從4月到現(xiàn)在翻了近3倍。就因?yàn)槠鋽M向珠海市國(guó)資委、城建集團(tuán)發(fā)行股份并支付現(xiàn)金，購(gòu)買其持有的免稅集團(tuán)100%股權(quán)。

但僅憑“免稅”就能讓綠地控股重回房產(chǎn)一哥的高光時(shí)刻嗎?

公開(kāi)資料顯示，綠地控股創(chuàng)立于1992年，是一家全球經(jīng)營(yíng)的多元化企業(yè)集團(tuán)。成立27年至今，已連續(xù)8年位列《財(cái)富》世界企業(yè)500強(qiáng)，名列2019年榜單第202位。

2015年是綠地控股的高光時(shí)刻。當(dāng)年，其借殼金豐投資，綠地控股市值便一度達(dá)到3000億元，力壓萬(wàn)科成為地產(chǎn)頭牌后，不久便被追上。而綠地控股在2018年錯(cuò)失4000億元銷售目標(biāo)后，2019年仍未突破4000億元。兩次沖刺4000億未果，綠地控股成為銷售額前10強(qiáng)里增速最慢的公司。

2020一季度財(cái)報(bào)顯示，綠地控股營(yíng)收同比跌近12%，凈利潤(rùn)同比跌近17%，銷售毛利率連續(xù)多年低于20%，在這個(gè)行業(yè)屬于較低水平了，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)也比2019年多出了150天左右。

更讓人咋舌的是，其一季度總負(fù)債高達(dá)驚人的9985億元。其中，短期借款317億元，應(yīng)付賬款1557億元，合同負(fù)債3996億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債770億元。光這幾項(xiàng)相加金額就高達(dá)6640億元。敲黑板，其貨幣資金只有781億元。

從資產(chǎn)負(fù)債率一欄也可以看出綠地控股雖在地產(chǎn)行業(yè)中處于一般水平但仍保持高位運(yùn)行。從2016年開(kāi)始，綠地控股的調(diào)整后的資產(chǎn)負(fù)債率逐年下降，2019年該指標(biāo)降為82.81%，為近五年最小值，2020年一季度末該指標(biāo)進(jìn)一步下降為81.92%，雖然有小幅度的下降，還是超出了80%的警戒線。

在凈負(fù)債率方面，近三年綠地控股的凈負(fù)債率持續(xù)下降，2018年綠地控股該項(xiàng)指標(biāo)數(shù)值為171.83%，2019年該指標(biāo)下降至155.60%。不過(guò)，今年一季度綠地控股的凈負(fù)債率一改下降趨勢(shì)攀升至171.59%。

顯然，綠地控股杠桿水平處于高位，降負(fù)債任重而道遠(yuǎn)

值得一提的是，今年5月，綠地控股收到上交所的監(jiān)管工作函，對(duì)其2019年投資收益大幅提升及處置交易性金融資產(chǎn)取得的投資收益等提出了問(wèn)題。

說(shuō)了這么多，歸納為一句話，綠地控股的資金鏈非常緊張，一旦操作不當(dāng)，就有可能引發(fā)更嚴(yán)重的后果。

這種擔(dān)心也并非空穴來(lái)風(fēng)。網(wǎng)絡(luò)上有關(guān)綠地地產(chǎn)項(xiàng)目的投訴不斷，至少千余條，包括海南、安徽、江蘇、河南、陜西、山西、四川、甘肅等省份，幾乎涵蓋綠地在全國(guó)所有項(xiàng)目。比如，海南三亞綠地悅瀾灣項(xiàng)目被曝欺騙業(yè)主，房屋層高被指與合同不符。同時(shí)，該項(xiàng)目精裝修質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，偷工減料問(wèn)題嚴(yán)重，已導(dǎo)致多數(shù)業(yè)主無(wú)法按時(shí)收房。

另?yè)?jù)中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)公布的裁決書(shū)顯示，綠地控股集團(tuán)被曝涉及多樁訴訟財(cái)產(chǎn)保全案件查封，或凍結(jié)賬戶8000余萬(wàn)元。其中，2019年12月16日，中天建設(shè)集團(tuán)有限公司向青島市市北區(qū)人民法院申請(qǐng)?jiān)V前財(cái)產(chǎn)保全，請(qǐng)求凍結(jié)綠地控股集團(tuán)青島置業(yè)有限公司銀行存款1300萬(wàn)元或查封、扣押其他同等價(jià)值的財(cái)產(chǎn)、權(quán)利。

還有一個(gè)不容易發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題。從近4年綠地控股的新增權(quán)益樓面均價(jià)來(lái)看，2016-2019年綠地控股平均樓面均價(jià)分別為5763元/平方米、2274元/平方米、1877元/平方米和4185元/平方米。明顯，前面三年綠地控股的整體權(quán)益拿地單價(jià)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。這從一方面也佐證了綠地控股的拿地策略從一二線向三四五線。

但從節(jié)奏上看，綠地控股明顯慢了半拍，沒(méi)趕上三四線城市去庫(kù)存的紅利期，銷售承壓是必然。而其在2019年拿地單價(jià)同比上升主要原因是綠地加大了二線城市的拿地占比。問(wèn)題還在于，最近地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，但主要集中在一線城市，對(duì)于手里囤積了不少三四線地產(chǎn)的綠地控股來(lái)說(shuō)，踏錯(cuò)節(jié)奏是個(gè)很頭疼的問(wèn)題。

此外，在今年5月，有舉報(bào)人除了舉報(bào)綠地集團(tuán)京津冀事業(yè)部營(yíng)銷管理部總經(jīng)理被實(shí)名舉報(bào)與已婚女下屬有不正常關(guān)系之外，還曬出的種種證據(jù)還表明這位綠地集團(tuán)營(yíng)銷總還有挪用公款、洗錢等嚴(yán)重問(wèn)題的嫌疑，這無(wú)疑暴露出綠地內(nèi)部所存在的管理漏洞或制度缺失。

糟糕的業(yè)績(jī)也讓中證指數(shù)公司在去年6月宣布，將綠地控股調(diào)出上證50。

值得玩味的是，資本再次展現(xiàn)出瘋狂的一面，就在外界認(rèn)為綠地控股三連板后將哪里來(lái)那里去時(shí)，7月6日開(kāi)盤后不久其再度漲停。難道，“免稅”緋聞成真?