今年疫情沖擊之下宏觀經(jīng)濟(jì)面臨壓力，然而危與機(jī)總是相伴而生，全球大放水的背景之下，催化了資本市場(chǎng)的熱絡(luò)。作為今年才登陸港股的內(nèi)地房企匯景控股(09968.HK)正迎來(lái)其上市以來(lái)第一個(gè)牛市行情。

實(shí)際上，公司自今年1月上市至今累計(jì)漲幅已超過(guò)30%，相較之下，同期恒指和內(nèi)房股板塊目前仍然還處在倒跌逾10%的狀態(tài)。匯景控股在整體市場(chǎng)環(huán)境不佳的情況下仍然取得逆勢(shì)表現(xiàn)，這也充分反映了資本市場(chǎng)對(duì)其價(jià)值的認(rèn)可。

展望后市，隨著牛市預(yù)期愈發(fā)明朗，地產(chǎn)板塊的估值目前相較其他行業(yè)仍然還處在歷史底部，當(dāng)下已具備較高的安全邊際，而后續(xù)伴隨整個(gè)板塊回暖，估值修復(fù)，匯景控股仍然還將有機(jī)會(huì)進(jìn)一步表現(xiàn)。

近日，匯景控股披露中期成績(jī)單，良好的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，凈負(fù)債率大幅下降至26.5%，進(jìn)一步彰顯了公司的成長(zhǎng)機(jī)會(huì)和投資價(jià)值。

1、立足大灣區(qū)專注城市更新，盈利能力強(qiáng)勁

匯景控股是一家立足于大灣區(qū)的中國(guó)綜合住宅及商用物業(yè)開(kāi)發(fā)商，其業(yè)務(wù)始于東莞的物業(yè)項(xiàng)目，并已逐步延伸至長(zhǎng)三角城市群及長(zhǎng)江中游城市群。公司物業(yè)項(xiàng)目包括住宅物業(yè)項(xiàng)目，綜合物業(yè)項(xiàng)目及為推動(dòng)特定行業(yè)的物業(yè)項(xiàng)目。

憑藉在粵港澳大灣區(qū)的戰(zhàn)略性布局、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)及專業(yè)的服務(wù)，公司上半年業(yè)績(jī)?nèi)〉媚鎰?shì)增長(zhǎng)。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年6月30日止六個(gè)月，公司實(shí)現(xiàn)總收入22.77億元，同比增73.0%;毛利同比增長(zhǎng)約28.4%;歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)41.69%。

公司盈利能力強(qiáng)勁，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)毛利率38.5%，銷(xiāo)售凈利率達(dá)13.43%

分析來(lái)看，公司將能夠繼續(xù)保持較高的利潤(rùn)率主要由于兩大因素：

a· 城市更新驅(qū)動(dòng)下的較低土地成本

區(qū)別于其他房企，匯景控股專注城市更新，透過(guò)前瞻性的在大灣區(qū)布局優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目以及在舊改領(lǐng)域長(zhǎng)期積累的優(yōu)勢(shì)，公司擁有較低的土地成本以及優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目資源，同時(shí)公司在整體開(kāi)發(fā)效率上也非常高，進(jìn)一步釋放了項(xiàng)目的利潤(rùn)。

b· 產(chǎn)品價(jià)值挖掘帶來(lái)的溢價(jià)機(jī)會(huì)

匯景控股通過(guò)特定開(kāi)發(fā)計(jì)劃提高地塊價(jià)值，因地制宜進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，打造突顯當(dāng)?shù)靥厣拈_(kāi)發(fā)項(xiàng)目，例如"旅游康養(yǎng)生活"、"科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)"等，這也進(jìn)一步打造了產(chǎn)品的價(jià)值，可以獲得項(xiàng)目升值及產(chǎn)品溢價(jià)的機(jī)會(huì)。

長(zhǎng)期來(lái)看，公司在利潤(rùn)端的優(yōu)勢(shì)還將在企業(yè)不斷成長(zhǎng)過(guò)程中持續(xù)放大，尤其是隨著整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代，城市更新的機(jī)會(huì)也將進(jìn)一步凸顯，而消費(fèi)升級(jí)的趨勢(shì)也將令購(gòu)房者更加注重產(chǎn)品力和附加價(jià)值，匯景控股借助其在城市更新及特色項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之中的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)和資源積累也將有機(jī)會(huì)不斷推動(dòng)業(yè)績(jī)可持續(xù)增長(zhǎng)。

2、深度布局粵港澳大灣區(qū)，優(yōu)質(zhì)低價(jià)土儲(chǔ)釋放成長(zhǎng)動(dòng)能

房地產(chǎn)行業(yè)一向短期看銷(xiāo)售，長(zhǎng)期看土儲(chǔ)。土地儲(chǔ)備作為房企的另一條生命線，對(duì)房地產(chǎn)公司而言至關(guān)重要，其數(shù)量的多少，質(zhì)素如何，都將對(duì)公司未來(lái)的業(yè)績(jī)產(chǎn)生根本性的影響。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，截止今年中期期末，匯景控股擁有土地儲(chǔ)備約262.67萬(wàn)平方米，包括17個(gè)項(xiàng)目及5塊土地，其中，涉及位于東莞地區(qū)的項(xiàng)目及地塊達(dá)16個(gè)。

考慮到當(dāng)前隨著以廣深為龍頭，兩個(gè)4萬(wàn)億級(jí)的超級(jí)都市圈"大廣州"、"大深圳"逐漸成型，被納入"大深圳"的東莞將與中心城市加速同城化，東莞的人口數(shù)將在未來(lái)10年大幅增加到超過(guò)1，000萬(wàn)人，公司在東莞所布局的項(xiàng)目潛力在未來(lái)還將不斷得到釋放。

值得一提的是，公司項(xiàng)目中城市更新項(xiàng)目是最大亮點(diǎn)，自2013年起參與東莞城市更新項(xiàng)目，至今已完成和已展開(kāi)多個(gè)城市更新項(xiàng)目。從中期報(bào)告來(lái)看，截止期末，集團(tuán)正進(jìn)行3個(gè)城市更新項(xiàng)目的后期工作及完成土地收購(gòu)程序;另成功取得7個(gè)東莞市項(xiàng)目的前期服務(wù)商(土地面積約156萬(wàn)平方米);及推進(jìn)另外8個(gè)城市更新項(xiàng)目(土地面積約38萬(wàn)平方米)，全部項(xiàng)目都位于東莞，增長(zhǎng)潛力巨大。

可以看到，匯景控股深度扎根粵港澳大灣區(qū)，在這一中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)最具潛力的區(qū)域有著體量可觀的布局，尤其是城市更新方面更是具有非常強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)力。隨著區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，人才持續(xù)涌入，大灣區(qū)的房地產(chǎn)需求也將有著強(qiáng)勁的支撐。而受益這一趨勢(shì)，匯景控股的長(zhǎng)期增長(zhǎng)動(dòng)能也將得到充分保障。

除此之外，匯景控股也正逐步布局長(zhǎng)三角、長(zhǎng)江中游城市群等高增長(zhǎng)潛力區(qū)域，借助全國(guó)性的布局，公司的品牌影響力也將得到進(jìn)一步的提升，并打開(kāi)更廣闊的發(fā)展空間。

3、穩(wěn)健財(cái)務(wù)表現(xiàn)，上市后時(shí)代打開(kāi)價(jià)值窗口

今年匯景控股交出的中期報(bào)告，最大的亮點(diǎn)在于公司在資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化上邁出了跨越性的一步。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年6月底，匯景控股凈負(fù)債率僅為26.5%，較2019年底的82.6%下降了56.1個(gè)百分點(diǎn)。

公司負(fù)債率大幅下降的背后，與公司成功赴港上市密不可分，今年1月16日，匯景控股正式登陸港交所，籌資凈額達(dá)13.9億港元，這一舉措大幅改善了公司的流動(dòng)性。

而截止今年6月底，公司現(xiàn)金總額(包括受限制現(xiàn)金)較2019年底的7.29億元，大幅增長(zhǎng)53%至11.15億元，公司資產(chǎn)凈值也較去年底增長(zhǎng)96%至31.80億元。

伴隨公司成功上市不僅帶來(lái)了資本實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)，提升了整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力，同時(shí)也給公司帶來(lái)了良好的品牌效應(yīng)，在國(guó)際資本市場(chǎng)更是獲得了極大的認(rèn)可。就在今年5月底，公司還成功被納入明晟(MSCI)中國(guó)全股票小型股指數(shù)。此外，公司在上周更獲納入恒生綜合指數(shù)及恒生港股通指數(shù)系列，并將在二零二零年九月七日起生效，先后獲得多個(gè)專業(yè)機(jī)構(gòu)一致肯定，成績(jī)有目共睹。

展望未來(lái)，伴隨公司上市后企業(yè)規(guī)范化的治理也將推動(dòng)公司不斷優(yōu)化運(yùn)營(yíng)，而憑借多元化的融資渠道和負(fù)債水平的降低，公司整體運(yùn)作效率進(jìn)一步提升，品牌知名度不斷放大，帶來(lái)更多的產(chǎn)品溢價(jià)機(jī)會(huì)，匯景控股的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展仍然還將可持續(xù)。

4、結(jié)語(yǔ)

今年上半年，匯景控股物業(yè)銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)營(yíng)收22.76億元，同比增長(zhǎng)73.10%，公司銷(xiāo)售端保持者強(qiáng)勁的增長(zhǎng)動(dòng)能，考慮到房企的結(jié)轉(zhuǎn)機(jī)制，以及公司在降負(fù)債、優(yōu)化運(yùn)營(yíng)等方面取得的顯著成果，公司后一階段的業(yè)績(jī)還將有巨大的釋放空間。

正如文首所言，當(dāng)前整個(gè)地產(chǎn)板塊估值已經(jīng)處在歷史低位，未來(lái)隨著寬松的貨幣環(huán)境帶來(lái)的牛市機(jī)會(huì)，疊加房地產(chǎn)政策的邊際放松以及板塊內(nèi)部各大房企業(yè)績(jī)釋放，后續(xù)地產(chǎn)股估值修復(fù)空間也將較為可觀。而作為行業(yè)內(nèi)一家有著自身核心優(yōu)勢(shì)，正處于快速成長(zhǎng)階段的奔跑型選手，匯景控股也將充分受益于這一趨勢(shì)，股價(jià)走勢(shì)還將值得期待。