大浪淘沙，在地產(chǎn)央企的競(jìng)爭(zhēng)格局中，分化的態(tài)勢(shì)愈演愈烈?；仡?018年，各大地產(chǎn)央企目標(biāo)迥異、賽道不一：以保利發(fā)展、中海地產(chǎn)為代表的部分先頭部隊(duì)野心勃勃，保持第一梯隊(duì)的領(lǐng)先地位;而以中國(guó)金茂、招商局集團(tuán)等為代表的第二梯隊(duì)奮起直追，彎道超車(chē)，業(yè)績(jī)高速增長(zhǎng);而以華僑城、中冶置業(yè)為代表的一部分地產(chǎn)央企在規(guī)模上則落后于人，成為掉隊(duì)生。

保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地進(jìn)入TOP10

在2011年國(guó)資委認(rèn)定可以開(kāi)展地產(chǎn)主業(yè)的21家央企中，2018年的銷(xiāo)售額分化較大。根據(jù)克而瑞發(fā)布的《2018年中國(guó)房地產(chǎn)TOP200》、中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的《2018年中國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額百億企業(yè)排行榜》顯示，進(jìn)入TOP10的為保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地三家地產(chǎn)央企，分別位列第5名、第7名、第9名;招商蛇口與中國(guó)金茂進(jìn)入TOP30，分列第12名、24名。

此后至TOP50的排名上，上述兩榜單略有不同。在克而瑞的榜單中，中國(guó)鐵建以886.2億位列第34名;在中指院的榜單上，中國(guó)鐵建、中國(guó)中鐵分別以935億、722億位列第33名、41名。

不過(guò)，在克而瑞、中指院榜單的第51-100位的排名區(qū)間里，中糧置地、中交地產(chǎn)、華僑城、中冶置業(yè)、電建地產(chǎn)均上榜;葛洲壩地產(chǎn)、五礦地產(chǎn)等企業(yè)則在100名以外。

三家“績(jī)優(yōu)生”，三家“進(jìn)步生”

從克而瑞流量數(shù)據(jù)及排名來(lái)看，2018年，保利發(fā)展以4050億元的銷(xiāo)售額位列排行榜第五名，與2017年排名持平。

2017年，保利發(fā)展喊出“重回前三”的口號(hào)。為此，制定了一個(gè)明確的“345”計(jì)劃，即2017年銷(xiāo)售額達(dá)到3000億元，2018年銷(xiāo)售額達(dá)到4000億元，2019年達(dá)到5000億元。

一直以穩(wěn)健號(hào)稱的中海地產(chǎn)2018年全年銷(xiāo)售額達(dá)到2634.74億元，排名第七名，與2017年持平。同時(shí)，中海地產(chǎn)仍然保持穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢(shì)，在年銷(xiāo)售規(guī)模千億以上房企中保持最低負(fù)債率，其2018年上半年負(fù)債率僅為59.96%。

地產(chǎn)央企第三名華潤(rùn)置地2018年銷(xiāo)售額為2106億元，同比增長(zhǎng)38.46%，位列第9名，排名相比于2017年上升3名;同時(shí)，2018年上半年，華潤(rùn)置地的綜合毛利率水平達(dá)到48.1%，比2017年同期提高13.1%。

作為第一梯隊(duì)，保利發(fā)展規(guī)模再擴(kuò)張，中海地產(chǎn)維持穩(wěn)健發(fā)展，華潤(rùn)置地持續(xù)高利率的優(yōu)勢(shì)，這三家地產(chǎn)央企表現(xiàn)可圈可點(diǎn)，成為地產(chǎn)央企中的績(jī)優(yōu)生。

2018年，中國(guó)金茂的業(yè)績(jī)同比增速達(dá)到83%，在千億房企中銷(xiāo)售額增速位列第一。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年，金茂全年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額1280億元，挺進(jìn)千億軍團(tuán)，位列排行榜第24位。同樣，千億房企中增長(zhǎng)相對(duì)較快的還有招商蛇口，其在2018年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額1705億元，列第12位。

此外，在中指院榜單上，中鐵建距離千億目標(biāo)也只差臨門(mén)一腳，2018年銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)44.29%至935億元。中國(guó)中鐵銷(xiāo)售額722億元，相比2017年350億元，增幅達(dá)到106.29%。

部分央企僅跨過(guò)百億

逆流行舟，不進(jìn)則退。在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中和嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控下，即使銷(xiāo)售額有所增長(zhǎng)，但是規(guī)模仍然較小，最終淪為掉隊(duì)者。例如，在千億房企的隊(duì)伍日益龐大的同時(shí)，部分央企才剛跨過(guò)百億元，規(guī)模躑躅不前，排名位于百名之后。

根據(jù)克而瑞榜單，正在轉(zhuǎn)型文旅的華僑城在2018年的銷(xiāo)售額為276億元，位列87名。此外，五礦地產(chǎn)和葛洲壩地產(chǎn)分別實(shí)現(xiàn)210億元和118億元，分列第105名和144名。

此外，其余在國(guó)資委認(rèn)定的21家可以開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的名單中，諸如港中旅集團(tuán)有限公司、南光集團(tuán)有限公司、中航工業(yè)、神華集團(tuán)、中煤集團(tuán)、魯能集團(tuán)、新興集團(tuán)等并未出現(xiàn)在上述兩榜單中。

有業(yè)內(nèi)人士表示，即使是房地產(chǎn)同行，對(duì)這些企業(yè)房地產(chǎn)方面的業(yè)績(jī)了解也較少。除了魯能集團(tuán)外，上述企業(yè)在房地產(chǎn)方面的影響力普遍較小。

對(duì)此，中指院內(nèi)部人士回應(yīng)稱：“榜單中統(tǒng)計(jì)的企業(yè)為房地產(chǎn)作為主營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)，且業(yè)務(wù)占比達(dá)到60%，所以并未能提供上述企業(yè)銷(xiāo)售額。”

重組助長(zhǎng)央企規(guī)模

為了提升業(yè)績(jī)，擴(kuò)大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，近年來(lái)，地產(chǎn)央企以多種方式推進(jìn)重組。2018年12月4日，中糧地產(chǎn)重組大悅城獲證監(jiān)會(huì)通過(guò)，這意味著中糧集團(tuán)旗下房地產(chǎn)板塊內(nèi)部重組成功。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，中糧集團(tuán)銷(xiāo)售額為547億元，排名51位。這也預(yù)示著整合成功之后，中糧集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的規(guī)模再上臺(tái)階。

除了央企內(nèi)部重組，央企參股民企或者引入民企進(jìn)行混改也成為重要趨勢(shì)，典型案例是綠城與中交的合作。目前，中交房地產(chǎn)控股綠城中國(guó)和中交地產(chǎn)兩家上市公司以及中交置業(yè)，大力發(fā)展國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

2018年，中交房地產(chǎn)所控股的綠城中國(guó)業(yè)績(jī)?cè)鏊儆兴啪彛赇N(xiāo)售額達(dá)到1564億元，同比2017年的1463億元增長(zhǎng)約6.9%，但是增幅有所放緩，排名下滑至17名。

此外，五礦集團(tuán)曾經(jīng)在2015年宣布與中冶集團(tuán)進(jìn)行重組，將中冶集團(tuán)整體并入五礦集團(tuán)，重組完成后，五礦集團(tuán)的總資產(chǎn)達(dá)到7000億元。目前，在克而瑞的榜單上，中冶置業(yè)和五礦地產(chǎn)的排名相對(duì)滯后。如果將兩個(gè)企業(yè)的總銷(xiāo)售額加起來(lái)，總額超過(guò)500多億，排名可以進(jìn)入前50名。