“我們建議您可以選擇將房貸利率換‘錨’到LPR，雖然現(xiàn)在月供僅僅相差幾十塊錢(qián)。”3月1日，在存量房貸“換錨”的第一天，廣東某地農(nóng)商行個(gè)貸經(jīng)理于欣怡(化名)10點(diǎn)半接到第一個(gè)咨詢電話。

于欣怡告訴時(shí)代周報(bào)記者，在去年年底，央行宣布要 “換錨”時(shí)，就已經(jīng)有不少住房貸款客戶前來(lái)咨詢情況。“雖然大家對(duì)于轉(zhuǎn)換定價(jià)機(jī)制已經(jīng)有了解，但由于疫情影響，最近幾天辦理利率‘換錨’的客戶人數(shù)并不多。”

根據(jù)2019年年底央行發(fā)布的公告，自2020年3月1日至8月31日，存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換方式有兩種，一種是將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR加點(diǎn)形成的浮動(dòng)利率，一種是轉(zhuǎn)換為固定利率。但不論選擇何種利率定價(jià)方式，均只有一次選擇機(jī)會(huì)。

值得注意的是，由于疫情影響，較早前市場(chǎng)曾有傳言“換錨”可能延遲，但2月27日，央行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)在國(guó)務(wù)院聯(lián)防聯(lián)控機(jī)制新聞發(fā)布會(huì)上表示，原定于3月份開(kāi)始存量貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的計(jì)劃不變。

“從現(xiàn)在的情況來(lái)看，我們正處在一個(gè)利率的下行區(qū)間當(dāng)中。因此從目前來(lái)看選擇LPR的定價(jià)方式較為合算。”中國(guó)民生銀行首席研究員溫彬在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)指出，房貸合同期限一般很長(zhǎng)，從更長(zhǎng)時(shí)期來(lái)看，因?yàn)槔适怯兄芷诘模瑫?huì)根據(jù)經(jīng)濟(jì)周期的變化出現(xiàn)波動(dòng)。“一旦經(jīng)濟(jì)處于上行周期，通脹壓力上升，LPR利率也會(huì)出現(xiàn)上調(diào)。”

選擇關(guān)鍵在LPR走勢(shì)

2月29日，在央行明確表態(tài)“換錨”上馬時(shí)間不變后，包括工商銀行、建設(shè)銀行等六大國(guó)有銀行以及招商、浦發(fā)等多家股份制商業(yè)銀行均發(fā)布公告，介紹定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的具體實(shí)施細(xì)則。

根據(jù)公告，各家銀行的具體轉(zhuǎn)換時(shí)間并不相同：其中，國(guó)有六大行均表示，從3月1日開(kāi)始受理，至8月31日結(jié)束。股份制銀行相對(duì)延后，華夏銀行從3月底逐步開(kāi)放轉(zhuǎn)換工作，招商銀行、興業(yè)銀行、廣發(fā)銀行等將從4月開(kāi)展轉(zhuǎn)換工作，光大銀行將于7月21日進(jìn)行個(gè)人存量浮動(dòng)利率住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)批量轉(zhuǎn)換。

從市場(chǎng)對(duì)于存量貸款“換錨”的關(guān)注點(diǎn)來(lái)看，轉(zhuǎn)換定價(jià)方式后帶來(lái)月供數(shù)的變化備受矚目。

“根據(jù)我們目前要求，個(gè)人按揭貸款加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)當(dāng)是原來(lái)合同利率與12月LPR的差值，這也意味著，轉(zhuǎn)換后的房貸利率和原有利率相當(dāng)。”于欣怡告訴時(shí)代周報(bào)記者，到底用固定利率劃算還是LPR加點(diǎn)利率劃算，關(guān)鍵還是在于未來(lái)LPR的走向。

于欣怡給時(shí)代周報(bào)記者算了一筆賬，如果一名顧客有一筆還款時(shí)間還有十年的房貸，舉例來(lái)看，原定價(jià)水平為4.9%的基準(zhǔn)利率上浮10%，即5.39%，如果轉(zhuǎn)化成固定利率，則這個(gè)執(zhí)行利率在2020?2030年都會(huì)鎖死在5.39%。

但如果轉(zhuǎn)換成LPR加點(diǎn)，客戶將會(huì)參考2019年12月發(fā)布的五年期以上LPR報(bào)價(jià)4.8%，并且用執(zhí)行利率5.39%減去4.8%，即每年上浮59BP。以后每年該名客戶的房貸利率等于上年12月LPR+0.59%。

這也意味著，與固定的5.39%貸款利率相比，如果2020年12月的五年期LPR較4.8%為低，那么LPR加點(diǎn)更劃算;而如果是五年期LPR高于4.8%，則固定利率更加劃算。

“從近幾年趨勢(shì)來(lái)看，為了降低融資成本，利率下行仍將持續(xù)。但一部分貸款的時(shí)間可能還有20年以上，屆時(shí)經(jīng)濟(jì)是否會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)仍然無(wú)法判斷。”廣東某大行住房信貸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示。

該人士還向時(shí)代周報(bào)記者透露，銀行在內(nèi)部培訓(xùn)時(shí)對(duì)一線工作人員強(qiáng)調(diào)，需要和客戶特別強(qiáng)調(diào)“LPR加點(diǎn)市場(chǎng)化程度更高，利率也會(huì)隨著市場(chǎng)波動(dòng)發(fā)生變化，如何轉(zhuǎn)換需要客戶自行判斷。”

推進(jìn)利率市場(chǎng)化

讓存量貸款的利率實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化，是央行自2019年7月利率市場(chǎng)化改革“最后一公里”中最重要的一部分。

央行有關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，自央行發(fā)布改革完善LPR形成機(jī)制之后，接近90%的新發(fā)放貸款已經(jīng)參考LPR定價(jià)，但存量浮動(dòng)利率貸款仍基于貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)，不能及時(shí)反映市場(chǎng)利率變化，不利于保護(hù)借貸雙方的權(quán)益。為進(jìn)一步深化LPR改革，央行推進(jìn)存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)平穩(wěn)轉(zhuǎn)換。

“我們預(yù)估住房貸款利率在近期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)顯著波動(dòng)。”上述國(guó)有大行的住房貸款業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人對(duì)時(shí)代周報(bào)記者指出，對(duì)于存量房貸來(lái)說(shuō)，2020年只是轉(zhuǎn)化計(jì)價(jià)方式，利率保持不變。2021年可能享受到轉(zhuǎn)化后的降息，但幅度有限，所以對(duì)于大部分存量貸款來(lái)說(shuō)，影響非常小。加上“房住不炒”大背景，市場(chǎng)仍將以平穩(wěn)為主。

2月19日，央行公布的2019年第四季度《中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》也強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，銀行可通過(guò)LPR加點(diǎn)方式確定個(gè)人房貸利率，基本保持原有水平。

比如，在2月20日最新一輪LPR報(bào)價(jià)出爐之際，5年期以上LPR為4.75%，較上一期下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)于房貸月供變化的關(guān)注。

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉測(cè)算，以100萬(wàn)元30年期的房貸進(jìn)行計(jì)算，房貸利率下行5BP，月供減少30元左右，大約30年內(nèi)整體利息也僅減少支出10864元。(王心昊)