“中小房企都希望通過(guò)上市融到一筆錢(qián)，通過(guò)上市公司平臺(tái)繼續(xù)融資，借新還舊，擴(kuò)大規(guī)模，以此來(lái)穿越行業(yè)周期。”6月5日，蘇寧金融研究院研究員陳嘉寧向時(shí)代周報(bào)記者表示。

2020年正處盛夏，中小房企卻感覺(jué)寒意陣陣。

時(shí)代周報(bào)記者統(tǒng)計(jì)人民法院公告網(wǎng)，截至2020年6月8日，今年房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)達(dá)210家，平均每天都有1.3家房企申請(qǐng)破產(chǎn)。從目前來(lái)看，宣布破產(chǎn)的房企主要以三四線的中小型房企為主。

市場(chǎng)的轉(zhuǎn)向，以及行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，讓一些中小房企站在了生死邊緣，上市是關(guān)鍵一戰(zhàn)。

“中小房企都希望通過(guò)上市融到一筆錢(qián)，通過(guò)上市公司平臺(tái)繼續(xù)融資，借新還舊，擴(kuò)大規(guī)模，以此來(lái)穿越行業(yè)周期。”6月5日，蘇寧金融研究院研究員陳嘉寧向時(shí)代周報(bào)記者表示。

6月3日晚間，唯一未上市的千億企業(yè)祥生控股向港交所提交上市申請(qǐng)。

今年2月底以來(lái)，已有鵬潤(rùn)控股、金輝控股、上坤地產(chǎn)、領(lǐng)地控股、中國(guó)文旅、三巽控股、港龍中國(guó)地產(chǎn)、實(shí)地地產(chǎn)、大唐地產(chǎn)等10家內(nèi)地房企遞表申請(qǐng)?jiān)诟凵鲜小?/p>

除上述已向港交所遞表的房企，安徽文一地產(chǎn)與成都合能集團(tuán)也傳出正在做赴港上市準(zhǔn)備工作的消息。

對(duì)于這些中小房企而言，成功上市，決定了公司能否實(shí)現(xiàn)龍門(mén)一躍。

赴港上市波折路

面對(duì)市場(chǎng)的種種挑戰(zhàn)，港交所中小房企上市之路越發(fā)波折。

5月31日，在首次遞表失效的第三天，大唐地產(chǎn)迅速二次遞表。

繼4月22日屆滿6個(gè)月，申請(qǐng)失效后，5月12日，港龍地產(chǎn)更新招股書(shū)，再度發(fā)起IPO沖刺。

4月27日，安徽房企三巽控股在首次遞交的招股書(shū)失效10天后，重新向聯(lián)交所遞表。

此前二度遞表的海倫堡、奧山控股在去年底招股書(shū)再次失效后，尚未三度征戰(zhàn)港股;成名于安徽的萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際，過(guò)去3年四度沖擊IPO未果，上市計(jì)劃宣告終止。

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，2020年前5個(gè)月，僅有東莞小房企匯景控股一家在港上市。而2018年與2019年兩年，在香港上市的房企達(dá)18家。

6月6日，匯生國(guó)際融資總裁黃立沖向時(shí)代周報(bào)記者表示，上市申請(qǐng)受到很多因素影響，其中大量工作是需要面對(duì)面開(kāi)展。

黃立沖舉例，如投行或保薦人要到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)他的供應(yīng)商、客戶以及相關(guān)利益人，進(jìn)行面對(duì)面的訪談和謹(jǐn)慎調(diào)查，而會(huì)計(jì)師則要到業(yè)務(wù)現(xiàn)場(chǎng)對(duì)客戶進(jìn)行審計(jì)，疫情讓以上這些工作都很難推進(jìn)。

同日，一家香港上市房企首席財(cái)務(wù)官告訴時(shí)代周報(bào)記者，未能在港上市可能是公司經(jīng)營(yíng)層面或者內(nèi)部管理存在問(wèn)題，也有可能是提交的資料不完善。

在他看來(lái)，赴港上市核心的步驟是經(jīng)歷港交所的審閱和質(zhì)詢。問(wèn)題主要涉及公司演變及業(yè)務(wù)概況、股本結(jié)構(gòu)、公司治理結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)狀況與經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等，拿到“無(wú)異議函”才可能推進(jìn)下一步工作。

據(jù)該人士分析，按照以往慣例，幾輪問(wèn)題后如果出現(xiàn)時(shí)間延誤，經(jīng)常會(huì)再補(bǔ)充審計(jì)，從提交資料到上市敲鐘，基本一年左右。

“目前上市推進(jìn)緩慢的房企，主要原因可能還是自身業(yè)務(wù)發(fā)展問(wèn)題或者是體量太小。”該人士稱(chēng)。

資本市場(chǎng)也在發(fā)生轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)公司的吸引力正在減弱。

4月29日，港交所表示，自2018年4月上市新規(guī)實(shí)施以來(lái)，84家新經(jīng)濟(jì)公司在香港上市，共募集3023億港元，新經(jīng)濟(jì)公司融資額占同期香港整個(gè)新股市場(chǎng)的50.8%。

6月6日，一名長(zhǎng)期關(guān)注香港內(nèi)房股的券商人士向時(shí)代周報(bào)記者指出：“資本市場(chǎng)的資源是有限的，市場(chǎng)沒(méi)有擴(kuò)容背景下，資金更偏好更具發(fā)展前景的新經(jīng)濟(jì)公司。目前地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行周期，疊加疫情影響，香港資本市場(chǎng)對(duì)房企興趣寥寥。”

上述券商人士表示，失效也不一定是件壞事，如果企業(yè)能在失效后及時(shí)提交一份成績(jī)更好的招股書(shū)，銷(xiāo)售情況和資金成本有所改善，也能在資本市場(chǎng)換取更高估值。

時(shí)代周報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，大唐地產(chǎn)更新后的招股書(shū)顯示，凈負(fù)債率得到改善，從2019年中期的185.6%降至2019年年末的119.2%。

體量小、負(fù)債高

今年以來(lái)，排隊(duì)上市的房企中，只有祥生一家步入千億元銷(xiāo)售陣營(yíng)。

2020年1月末，安徽合肥起家的三巽控股擁有36個(gè)項(xiàng)目，總土地儲(chǔ)備僅396.43萬(wàn)平方米，安徽占比高達(dá)89%;領(lǐng)地集團(tuán)高度倚賴(lài)四川大本營(yíng)，90個(gè)項(xiàng)目中57個(gè)位于四川省內(nèi)。

鵬潤(rùn)控股被視作是“蠅量級(jí)房企”，項(xiàng)目?jī)H有9個(gè)，其項(xiàng)目和土地儲(chǔ)備均在白溝新城和高碑店這兩個(gè)城市。

截至2019年11月30日，該公司僅擁有建筑面積77.67萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，對(duì)大房企而言，這個(gè)面積或許只是一個(gè)大盤(pán)項(xiàng)目體量。

除體量小，高負(fù)債也是今年赴港上市房企的共同點(diǎn)之一。

以三巽集團(tuán)為例，2017―2019年3年間，其資產(chǎn)負(fù)債率由132.6%上升至204%，未償還借款總額從5.14億元翻了約3倍，達(dá)到17.57億元;借款總額的加權(quán)平均實(shí)際利率分別為14.9%、14.0%及12.3%，遠(yuǎn)超6%―7%的行業(yè)平均水平。

與三巽集團(tuán)面臨同樣問(wèn)題的還有港龍地產(chǎn)。

據(jù)招股書(shū)，截至2017年、2018年及2019年12月31日以及2020年3月31日，港龍地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債比率分別為98.8%、122.1%、172.6%及287.0%;其2019年年底銀行及其他借款加權(quán)平均實(shí)際利率為8.8%，債務(wù)壓力不小。

小體量高負(fù)債外，中小房企上市房企還面臨高昂成本。

上述熟悉香港內(nèi)房股的市場(chǎng)券商人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，企業(yè)發(fā)行上市成本包括三部分，即中介機(jī)構(gòu)費(fèi)用、發(fā)行與交易所費(fèi)用和推廣輔助費(fèi)用。

上述三項(xiàng)費(fèi)用中，中介機(jī)構(gòu)費(fèi)用較大，在整個(gè)上市過(guò)程里，券商會(huì)收取高昂的費(fèi)用，基本都在幾千萬(wàn)元，有些房企光是上市費(fèi)用就花費(fèi)了將近上億元。

融資環(huán)境倒逼

事實(shí)上，中小房企融資變得更加困難。

上述香港上市房企首席財(cái)務(wù)官向時(shí)代周報(bào)記者表示，今年上半年，融資環(huán)境較為友好，各家上市房企都采用多種融資渠道，包括美元債、公司債、中期票據(jù)、超短期融資券以及資產(chǎn)證券化，但未上市的中小房企，則無(wú)法通過(guò)這些方式融資。

他補(bǔ)充道，中小房企融資手段匱乏，較多中小房企選擇香港上市，通常上市6個(gè)月之后，上市發(fā)行人就可以進(jìn)行新股融資。

對(duì)于中小房企而言，上市融到更多的錢(qián)只是第一步，更重要的是，能拓展低成本融資渠道，將利息較高的融資兌出去，從而優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

上述券商人士則表示，中小房企融資通渠道有限，多數(shù)依靠信托融資以及銀行貸款。銀行貸款雖然利息低，但會(huì)優(yōu)先規(guī)模房企，申請(qǐng)難度較大;至于銀行信托，成本往往更高，利率通常都在10%以上，高的可達(dá)15%。

在海倫堡使用的各種融資方式中，信托資管融資占比較高。

招股書(shū)顯示，截至2019年2月底，海倫堡信托及資管融資未償還總額為177.96億元，占總借款總額的58.6%，融資成本在9.5%―13%。

標(biāo)普在2018年12月的一份評(píng)級(jí)報(bào)告提到，海倫堡逾60%的債務(wù)為信托貸款和其他非標(biāo)融資，政策收緊可能會(huì)使該公司比其他同行業(yè)企業(yè)受到的影響更大。

大唐地產(chǎn)的融資渠道也依賴(lài)高成本的信托。

最新的招股書(shū)顯示，大唐地產(chǎn)有7筆信托融資尚未履行，到期日在2020―2021年，金額總計(jì)28.86億元，最高一筆年利率達(dá)到了14%。

事實(shí)上，即使上市也面臨如估值偏低、認(rèn)購(gòu)不足與跌破發(fā)行價(jià)等困難。

于1月16日在港交所敲鐘上市的匯景控股，公開(kāi)發(fā)售部分未獲足額認(rèn)購(gòu)，配售部分也僅獲得輕微超額認(rèn)購(gòu)，最終以每股1.93港元的下限定價(jià)發(fā)售。上市后，匯景控股的股價(jià)也長(zhǎng)期徘徊在1.9港元/股―2港元/股，最低價(jià)為1.85港元/股。

“流血上市不是阻礙。”房企審計(jì)人士表示，目前對(duì)于一些中小房企而言，最重要的是先獲得進(jìn)入香港資本市場(chǎng)的入場(chǎng)券。