6月5日，合生創(chuàng)展集團公布稱，其前五月的銷售金額約人民幣65.07億元，同比下跌22.1%，這同盛傳的2020年800億銷售目標還有很遠的距離。不過，5月份接連幾場出乎意料的土拍，讓昔日的“地產航母”合生創(chuàng)展回到了輿論風口。合生創(chuàng)展10日內豪擲180億拿下了位于北京南三環(huán)分鐘寺的三個地塊，而這是以超過合生創(chuàng)展2019全年營業(yè)收入拿地為代價。有人認為，二代朱桔榕接班后，合生創(chuàng)展或將轉變慢周轉的老路子。不過，以合生創(chuàng)展當前的規(guī)模和資金實力，想要后來居上并非那么容易。

自2017年以來，北京出讓四環(huán)內不限價宅地僅有2宗。而今年五月份位于北京3.5環(huán)的分鐘寺剛剛成交了三宗這樣的宅地——分別是豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)分鐘L-24、L-26地塊(一起出讓)、豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)分鐘寺村L-39地塊、豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)分鐘寺村L-41地塊，地塊整體建筑規(guī)模達到251067平方米，總起拍價134.19億元。

這三宗地塊很有來頭，地塊位于東南三環(huán)到四環(huán)之間，距南三環(huán)直線距離不足1000米，距離京滬高速不足700米，距離地鐵10號線分鐘寺站700米左右，是鏖戰(zhàn)三環(huán)最后的“荒地”。地段好加之是不限價的純商品房地塊，非常適合用來做豪宅項目，分鐘寺地塊自掛牌起就備受矚目。前后三次土拍吸引了包括中海、平安以及世茂在內的28家房企及聯(lián)合體參與了競拍，但最終這三宗地塊卻被一個意想不到的開發(fā)商以180億(具體數(shù)字是179.6億元)重金收入囊中——這家開發(fā)商便是合生創(chuàng)展，土拍市場上久違的身影。

180億相當于合生創(chuàng)展2019年全年的銷售業(yè)績，這顯然與合生創(chuàng)展往常“慢節(jié)奏”的形象不相符。今年初合生創(chuàng)展創(chuàng)始人朱孟依從董事會主席等位置上退下，把家族企業(yè)的權杖交到了女兒朱桔榕手中。有人認為二代接班后，合生創(chuàng)展或一改往日風格，而拿地僅僅是合生創(chuàng)展重啟擴張之路的第一步。

為何敢于高溢價拿地?

往日的“地產航母”已經掉隊許久，甚至在地產圈里已經排不上號，而長期掉隊后的合生創(chuàng)展家底并不殷實。2019年合生創(chuàng)展總營收也就166.75億元人民幣，扣非后歸母凈利潤83.86億元，這一次囤地金額超過了去年一年的營收總額。而截至2019年末，合生創(chuàng)展賬上臥有現(xiàn)金113.18億元，賬上現(xiàn)金不足以覆蓋一年內到期的113.67億元短期負債。

那么，合生創(chuàng)展為何敢于高溢價拿地呢?這或同分鐘寺背后的一級開發(fā)商有關。

分鐘寺村三宗不限價地塊的一級開發(fā)全部都是珠江投資做的。據(jù)說珠江在此耕耘了大約20年，已投入數(shù)百億用于該片區(qū)的拆遷改造。分鐘寺歷來為三環(huán)附近發(fā)展最慢的區(qū)域之一，如今仍是城中村的形象，一度成為眾多北漂客的落腳地。2018年分鐘寺村被列入北京市棚戶區(qū)改造以及環(huán)境整治計劃，而分鐘寺棚改項目背后的一級開發(fā)單位是北京嘉富龍房地產開發(fā)有限公司——其最大的股東是北京珠江房地產開發(fā)有限公司，持股比例62.14%。

珠江投資的其另一個身份是合生創(chuàng)展的兄弟公司。1992年，朱孟依在香港成立合生創(chuàng)展，由于境外投資者不能在內地開發(fā)房地產的政策，其第二年在廣州創(chuàng)辦了珠江投資，而珠江投資與合生創(chuàng)展兩家公司，被稱為老掌門人朱孟依在地產行業(yè)中的“左手右手”，二者合稱為“珠江合生系”，目前，其實際控制人是朱桔榕的親哥哥朱偉航。

依靠著與珠江地產的關系，合生拿下分鐘寺區(qū)域占據(jù)了優(yōu)勢。地塊掛牌文件顯示，雖然三塊地最終以72.20億、65.40億元、42億元的價格成交，溢價率為26.25%、42.08%、37.86%。但其中的48.35億元、39.82億元、24.81億元是要給到一級開發(fā)商珠江投資。也就是說，土地出讓款中將有超過一半的錢相當于從合生系企業(yè)的左手倒右手。合生創(chuàng)展拿到手是7萬的樓面價。但對于合生系企業(yè)來說，綜合算下來，其真實付出的成本比7萬低得多。

也有人猜測，在這次交易中，合生創(chuàng)展拉來了信托合作。按規(guī)定，信托公司是不可以繳納或者變相繳納出讓金的。但信托是可以和房企一起成立聯(lián)合公司拿地的，進真股、占股份，是信托資金合規(guī)進入房企的一種方式，信托入股房企不僅可以給項目融資，還可以以股東借款的形式給項目公司貸款。

實際上，不止是分鐘寺，同過往相比較，合生創(chuàng)展的拿地模式已經發(fā)生變化。去年在北京，合生多次出現(xiàn)在土地公開市場，是北京金茂府二期的四個股東之一，造甲村地塊它還競爭到了倒數(shù)第二輪。而“地產二代”接棒之初就開始融資發(fā)債、豪氣拿地，這一系列動作被解讀為合生創(chuàng)展將從慢周轉轉向快周轉的訊號。

“大地主”的慢周轉，錯失規(guī)模增長黃金期

由于分鐘寺沒有7090限制(70%的房子面積90平米以下)，不限價，可謂是做“豪宅”的不二之地，合生創(chuàng)展多半會將其做成豪宅項目。這不由得讓人想到了合生創(chuàng)展在北京的另外一個豪宅標桿項目——北京豪宅霄云路8號，該項目自2008年11月拿到首張準售證入市，至今已有12年。

根據(jù)年報披露，地塊內仍有36.22萬平方米的建面在未來3年內沒有竣工計劃。想當年合生創(chuàng)展也是地產界的老大哥，同期與其并稱華南五虎的，是雅居樂、恒大、碧桂園、富力。其中，碧桂園、恒大現(xiàn)在已經是業(yè)內老大、老二，銷售額已經超2萬億、差一點的雅居樂和富力，也已經是千億規(guī)模水平，而合生創(chuàng)展還在原地踏步，只能望其項背。從曾經的華南五虎，至今淪落至小型房企，不得不提其典型的港企發(fā)展模式，“低周轉、多囤地、高溢價”。

別看2019年合生創(chuàng)展的銷售額才212.58億元，但它其實是一位大地主。20多年來，合生創(chuàng)展非常專注地做了一件事，就是“買地”，尤其是2010年之前積累了大量的低成本土儲。

公司土地儲備規(guī)模長年維持在3000萬平方米左右的水平，截至2019年底依舊達到3111萬平方米。在克而瑞公布的2019年上半年中國房企總土儲貨值TOP100中位列第40位。公司的土地儲備大多分布在一二線城市，一線城市土地占比超50%。

合生創(chuàng)展，在慢周轉的模式下，極大的享受了土地升值帶來的溢價，也因此獲得了超行業(yè)平均水平的利潤。雖然其土地儲備巨大，但其開發(fā)周期卻極為緩慢，通過土地的高溢價獲取高利潤率，這造就了合生創(chuàng)展雖然規(guī)模不大，而利潤率卻遠超龍頭房企的局面。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，合生創(chuàng)展從2004年開始其毛利率長期保持在30%以上，2019年中甚至達到了52.23%，同時企業(yè)的凈利率也基本都在20%以上，是“悶聲賺錢”的房企代表。在這一點上，合生創(chuàng)展和中海地產頗為相似。

過去在“慢周轉”模式下，公司積累了不少超長開發(fā)周期與銷售周期的項目，根據(jù)此前媒體的報道，公司有多個項目建設多年仍未竣工，比如位于花都的合生TIT國際產業(yè)園自2013年招商以來僅建設了4棟產業(yè)用房，至今仍在建設階段。甚至有項目開盤10年仍未售完。

這種風格難言優(yōu)劣，但失去規(guī)模優(yōu)勢的事實不可否認。由于合生創(chuàng)展奉行大盤開發(fā)和高端精品模式，采取 “高溢價、多囤地、慢周轉”的策略，導致其在最近幾年房地產市場環(huán)境不斷變幻的過程中，合生創(chuàng)展的應變能力顯得不足，同時也讓合成創(chuàng)展錯失了規(guī)模增長的黃金期。

二代接班，地產航母”駛向何處?

而種種數(shù)據(jù)卻表明，合生創(chuàng)展的低成本土地優(yōu)勢較多地被低資產周轉水平抵消，銷售規(guī)模不能有效擴大之下，即使利潤率再高，業(yè)績也始終比不上那些規(guī)模爆發(fā)式增長的房企，反而成為拖累企業(yè)利潤、規(guī)模的絆腳石。

2019年開始，后知后覺的合成創(chuàng)展開始顯露出對銷售規(guī)模的訴求。外界盛傳朱孟依先生曾立下“2019年400億元，2020年800億元”的銷售目標。沉寂多年的合生創(chuàng)展從2017年9月重啟公開拿地，就此結束近幾年在公開市場的沉默期，這促使其2018年規(guī)模重回百億，同比增長超6成。而今年初， 合生創(chuàng)展“公主”接棒，朱孟依留給女兒的，是一個年銷售額達百億元、土地儲備近3000萬平方米的商業(yè)帝國。這位80后，會將合生創(chuàng)展這艘曾經的“地產航母”駛向何處也是外界所關心的。

有人認為，一塊地吃20年的朱老農式時代正在遠去，80后的二代必然不同于1959年生人的老朱一代。隨著朱家第二代接班，合生創(chuàng)展正在改變以往大盤囤盤式的開發(fā)模式，拿地更為進取。不過，以合生創(chuàng)展當前的規(guī)模和資金實力，想要追趕并非那么容易，公司銷售規(guī)模距離回歸頭部房企還有很大距離。