成功“轉(zhuǎn)型”兩年，把資本的“秤砣”往農(nóng)貿(mào)商業(yè)一邊傾斜了以后，秀麗·好肯家族似乎還想要豪賭一把，期望為資本市場再造一個傳奇。

6月5日，人和商業(yè)控股有限公司公告宣布，公司于當(dāng)日分別與新喜、杭州賣方簽訂協(xié)議。據(jù)此，人和商業(yè)收購哈達(dá)目標(biāo)公司以及杭州目標(biāo)公司，代價分別為54億元、12.23億元，總交易代價達(dá)到66.23億元。

資料顯示，哈達(dá)目標(biāo)集團(tuán)包括九個中國業(yè)主實體，有關(guān)實體共同擁有營運七個農(nóng)產(chǎn)品物流園及農(nóng)(副)產(chǎn)品市場，總建筑面積約143萬平方米。另外，杭州目標(biāo)集團(tuán)則包括杭州目標(biāo)公司、灝盈、杭州昭融、杭州鴻輝及彼等附屬公司及聯(lián)系人，標(biāo)的在杭州經(jīng)營水果、蔬菜及海鮮市場，并擁有經(jīng)營有關(guān)市場的土地及物業(yè)。

或許，這也可以理解為，在經(jīng)歷過“地下城”的風(fēng)光、暗淡，直至最后不忍全盤“清光”，秀麗·好肯家族已無暇顧及那些已經(jīng)遠(yuǎn)去的高光時刻，卻執(zhí)意想要在農(nóng)貿(mào)市場再開拓出一片新的天地。

消失的“地下城”

1992年，一位名為秀麗·好肯的女性從海外回到內(nèi)地，并著手開發(fā)出哈爾濱人和一期地下購物中心(后也稱為哈爾濱“地一大道”一期)，“人和地下商業(yè)帝國在中國廣袤的版圖上投下了第一枚棋子”。

根據(jù)網(wǎng)上盛傳的資料，原名為戴秀麗的秀麗·好肯，畢業(yè)于黑龍江大學(xué)中國文學(xué)專業(yè)，曾從事過記者行業(yè)，在《哈爾濱日報》及《珠海特區(qū)報》當(dāng)過長達(dá)5年的記者。隨后，戴秀麗外嫁到英國并一直移居海外，原名戴秀麗也隨丈夫改為秀麗·好肯。

她回國的同年立即創(chuàng)立了人和商業(yè)，助推其此后曾幾度登上女首富的位置。

彼時，人和商業(yè)的成功得益于利用地下人防工程作為商業(yè)開發(fā)的籌碼，并通過出租商鋪或者轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)的方式獲得商業(yè)回報，這在當(dāng)時也被業(yè)內(nèi)形象地稱為“防空洞”模式。

由于地下人防工程的開發(fā)屬于公益工程，開發(fā)項目并不受諸多適用于房地產(chǎn)行業(yè)的法律、法規(guī)、稅收或政策的限制，無須支付土地出讓金及土地增值稅，這大大降低了開發(fā)成本，也使得人和商業(yè)的快速擴(kuò)張成為了可能。

隨著哈爾濱“地一大道”一期被開發(fā)出來，人和商業(yè)沿著這條道路不斷前行，接連開發(fā)了哈爾濱、廣州、武漢、鄭州等數(shù)十個省市級城市地下人防商城，并創(chuàng)造了中國首個地下商業(yè)品牌“地一大道”。

人和商業(yè)最為高光的時刻也隨之到來。

當(dāng)中，人和商業(yè)在當(dāng)時最讓市場驚嘆的是其高利潤率。據(jù)悉，在2005-2007年三年里，人和商業(yè)的毛利率分別達(dá)到73.8%、76.6%和77.9%，凈利潤率分別為18.3%、29.8%和72.8%。而當(dāng)時，即使現(xiàn)在看來被稱為中國房企三巨頭之二的碧桂園、萬科，毛利率也并沒有超過50%。

這直接把人和商業(yè)推向了資本市場的上風(fēng)口，2008年10月，人和商業(yè)成功登陸港交所。

隨著人和商業(yè)快速發(fā)展階段的進(jìn)行，彼時作為人和商業(yè)掌門人的秀麗·好肯，在2011年也以10.6億英鎊的總資產(chǎn)，榮登全英富豪排行榜女性富豪榜第7位。值得一提的是，這也是華裔女性的名字首次出現(xiàn)在該報的年度女性富豪榜上。此外，秀麗·好肯還曾經(jīng)連續(xù)多年維持東北地區(qū)的首富位置。

根據(jù)當(dāng)時資料顯示，至2015年底，人和商業(yè)的“地下商業(yè)帝國”已在中國12個城市共計擁有及經(jīng)營22個地下商場，運營總建筑面積127萬平方米，可出租總建筑面積約87萬平方米。

不過，據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，人和商業(yè)“地下城”帝國的光環(huán)黯然失色已從2013年就開始蔓延。

業(yè)內(nèi)人士稱，地下商城的開發(fā)在建設(shè)期間一般需要大量資本支出，并且轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)及出租項目需數(shù)月才產(chǎn)生正現(xiàn)金流量，人和商業(yè)的快速擴(kuò)張給自身現(xiàn)金流造成了不小的壓力。同時，其開發(fā)的“防空洞”沒有土地使用證，這讓人和商業(yè)無法通過土地抵押獲得銀行貸款，建設(shè)所需資金只能通過經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓和物業(yè)租金收取，或者通過發(fā)債融資解決。

另外，由于電商對實體商場的沖擊，以及經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的模式使得一部分商家也開始“拋棄”人和商業(yè)，其經(jīng)營狀況日漸式微，在2013、2014年度溢利分別虧損17.48億元及17.14億元。2015年，該部分虧損進(jìn)一步增加到45.37億元。

連年的虧損，導(dǎo)致人和商業(yè)最終在2016年3月以10億美元的總價將其旗下落成、在建及規(guī)劃中的44宗商城全部賣出。

人和商業(yè)自此完全退出它的地下商業(yè)帝國，傳奇落幕。

轉(zhuǎn)型農(nóng)貿(mào)生意

2014年6月，出于近親家庭成員之間的私人安排，秀麗·好肯將其于耀山的全部權(quán)益作為饋贈，無償轉(zhuǎn)讓給其胞弟戴永革。當(dāng)時，耀山透過其全資附屬公司超智間接持有人和商業(yè)10,255,825,388股股份，占人和商業(yè)已發(fā)行股本約48.49%。

于上述轉(zhuǎn)讓完成后，耀山的全部已發(fā)行股本由戴永革全資擁有，秀麗·好肯不再持有耀山或人和商業(yè)的任何股份，人和商業(yè)的最終控股股東也由秀麗·好肯女士變?yōu)榇饔栏铩?/p>

不過，秀麗·好肯將繼續(xù)擔(dān)任非執(zhí)行董事，作為人和商業(yè)幕后的一員。

隨后，人和商業(yè)從地下商場轉(zhuǎn)型農(nóng)貿(mào)商業(yè)的跡象，也在控股股東轉(zhuǎn)換不久后有所呈現(xiàn)，并把資本的“秤砣”逐漸斜向了農(nóng)貿(mào)市場的一邊。

2015年6月，人和商業(yè)與新喜有限公司訂立收購協(xié)議，以65億港元的總價收購利駿有限公司全部已發(fā)行股本。人和商業(yè)以此獲得了哈爾濱、齊齊哈爾、沈陽、貴陽、牡丹江和壽光6個城市中8個農(nóng)產(chǎn)品市場的營運，開始涉足農(nóng)貿(mào)市場。

觀點地產(chǎn)新媒體獲悉，這些物業(yè)市場主營菜蔬、副營水果、海鮮食品、肉類、糧油和其他食品的零售批發(fā)業(yè)務(wù)，當(dāng)時的年交易額就達(dá)600億元。

人和商業(yè)彼時稱，收購交易是公司將建立已久的專業(yè)實力擴(kuò)張到經(jīng)營農(nóng)產(chǎn)品市場的合理、自然的一步，同時也可擴(kuò)寬本公司的收入基礎(chǔ)。

值得一提的是，其當(dāng)時還表示，維持地下商業(yè)的模式不變，但卻在隨后的2016年，最終以10億美元將旗下落成、在建及規(guī)劃中的44宗商城，總建筑面積410萬平方米物業(yè)全部“清光”。

至此，人和商業(yè)完全退出它的地下商業(yè)帝國，傳奇落幕，僅留下了農(nóng)貿(mào)這根“獨苗”。

對于該項交易，人和商業(yè)的管理層彼時表示“我們非?？春棉r(nóng)產(chǎn)品行業(yè)的前景，公司將側(cè)重發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品業(yè)務(wù)，加大拓展力度。”

事實上，時至今日，在人和商業(yè)的官網(wǎng)仍可看見“在2016年間以10億美元現(xiàn)金的作價將原有地下商場資產(chǎn)出售。重組的結(jié)果是公司現(xiàn)金流有所改善，同時進(jìn)入了前景巨大的中國農(nóng)產(chǎn)品行業(yè)”，可見，其對農(nóng)產(chǎn)品市場的足夠看好。

而在2018年6月5日的最新收購中，人和商業(yè)也將獲得七個農(nóng)貿(mào)土地及杭州物業(yè)。

其中，七個市場的土地及物業(yè)包括中國壽光農(nóng)產(chǎn)品物流園、哈爾濱哈達(dá)農(nóng)產(chǎn)品市場、沈陽壽光地利農(nóng)副產(chǎn)品市場、齊齊哈爾哈達(dá)農(nóng)產(chǎn)品市場、哈爾濱友誼農(nóng)產(chǎn)品市場、牡丹江國際農(nóng)產(chǎn)品物流園、貴陽農(nóng)產(chǎn)品物流園，總建筑面積約143萬平方米。新喜就哈達(dá)目標(biāo)集團(tuán)支付的原收購及投資成本為約74億港元。

根據(jù)協(xié)議，哈達(dá)目標(biāo)公司全部已發(fā)行股本代價為54億元，人和商業(yè)將以發(fā)行可換股債券結(jié)付，初步轉(zhuǎn)換價為每股0.163港元，可換股債券將于發(fā)行日期滿十周年到期，新喜可于供股完成后行使其于可換股債券下的轉(zhuǎn)換權(quán)，惟受限于若干轉(zhuǎn)換限制。

另外，杭州目標(biāo)集團(tuán)包括杭州目標(biāo)公司、灝盈、杭州昭融、杭州鴻輝及彼等附屬公司及聯(lián)系人，該集團(tuán)于2017年12月31日的合并資產(chǎn)凈值約為8.4億元。標(biāo)的在中國杭州經(jīng)營水果、蔬菜及海鮮市場，并擁有經(jīng)營有關(guān)市場的土地及物業(yè)，杭州收購事項的代價為12.23億元。

于杭州收購事項中，人和商業(yè)將按合資格股東于記錄日期每持有十股現(xiàn)有股份獲發(fā)三股供股股份的基準(zhǔn)以供股方式按認(rèn)購價0.163港元向合資格股東發(fā)行約13,189,830,130股供股股份，以籌集約21.5億港元，供股的估計所得款項凈額將約為21.1億港元。

人和商業(yè)在公告稱，公司擬將供股所得款項凈額用于撥付杭州收購事項，余下所得款項凈額將用于提升市場的基建設(shè)施。