上半年，樓市銷售低迷，房企回款受到影響，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資卻一路狂飆。樓市資金鏈承壓，金融風(fēng)險(xiǎn)上升。近日，住建部、中國(guó)人民銀行在北京召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，首次為房地產(chǎn)融資提出量化監(jiān)管要求。

近日，住建部、中國(guó)人民銀行在北京召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，會(huì)議為房地產(chǎn)融資劃定的“三條紅線”引發(fā)廣泛關(guān)注。

“剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%”“凈負(fù)債率大于100%”“現(xiàn)金短債比小于1倍”不得融資，“三條紅線”直指房企融資命門，各界普遍將政策解讀為對(duì)房企的“限購(gòu)”。

新的調(diào)控政策之下，房企難再任性“買買買”，銷售慘淡而開(kāi)發(fā)投資火熱的樓市別樣風(fēng)景迎來(lái)終局。

銷售受影響，房企回款承壓

“受疫情影響，上半年代理銷售業(yè)務(wù)受到了很大影響。”近日，一家京津冀房屋代銷公司銷售主管告訴記者，受疫情影響，公司年度銷售目標(biāo)恐難以完成。為了彌補(bǔ)銷售缺口，公司正在謀劃“以價(jià)換量”。

數(shù)據(jù)顯示， 1~6月份，全國(guó)超過(guò)90%的房企沒(méi)能完成半年度銷售目標(biāo)，其中包括萬(wàn)科、龍湖、碧桂園、融創(chuàng)等房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，有的銷售目標(biāo)甚至未達(dá)到30%。

“房子賣不出去，房企難有回款。如果建造出來(lái)的房子只能擱在手里無(wú)法交易變現(xiàn)，那就是一堆鋼筋水泥。”位于北京市朝陽(yáng)區(qū)大望路的一家房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人告訴記者，房企銷售計(jì)劃的制訂與回款的需求有很大關(guān)聯(lián)，在銷售目標(biāo)未達(dá)成的同時(shí)，回款的目標(biāo)也就是沒(méi)有完成。而一旦回款目標(biāo)沒(méi)有完成，就直接影響到償債能力。

北京一家商業(yè)銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是靠融資實(shí)現(xiàn)，過(guò)去，房地產(chǎn)火熱因?yàn)槿谫Y容易，賣房也容易，資金鏈?zhǔn)橇魍ǖ摹，F(xiàn)在如果回款出現(xiàn)問(wèn)題，債務(wù)的問(wèn)題將非常致命。”

一直以來(lái)，房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，高負(fù)債發(fā)展是其實(shí)現(xiàn)高增長(zhǎng)的重要手段。近年來(lái)，房地產(chǎn)融資受到嚴(yán)控，在融資渠道收縮的環(huán)境下，房企增加了境外債務(wù)的發(fā)行量。數(shù)據(jù)顯示，2019年下半年至今年初，房企境外發(fā)債規(guī)模同比增速達(dá)70.98%。其中，大多都是短期債，9月份之后就迎來(lái)了第一個(gè)高峰期，到2021年6月份房企將累計(jì)1.5萬(wàn)億元債務(wù)到期。

房企不愁錢，調(diào)控針對(duì)性收緊

然而，資金鏈承受的巨大壓力似乎并未影響到房企的開(kāi)發(fā)投資。從今年3月開(kāi)始，隨著疫情的影響逐漸消退，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速止跌回升，至7月已實(shí)現(xiàn)五連漲。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，1~7月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資75325億元，同比增長(zhǎng)3.4%。7月單月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速達(dá)11.7%，增速持續(xù)加快。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)投資的火熱開(kāi)始影響市場(chǎng)銷售價(jià)格，部分地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)較快上漲。7月，銀川新房?jī)r(jià)格繼續(xù)領(lǐng)漲，漲幅達(dá)2%，連續(xù)3個(gè)月領(lǐng)漲，唐山等城市也持續(xù)保持較大漲幅。

交通銀行金融研究中心高級(jí)研究員劉學(xué)智表示，在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的需求端，房地產(chǎn)是率先復(fù)蘇的領(lǐng)域，部分地區(qū)再次出現(xiàn)投資過(guò)熱現(xiàn)象，在這樣的形勢(shì)下，調(diào)控政策收緊已成為必然，重點(diǎn)就在于房企融資收緊。

8月20日，住建部和中國(guó)人民銀行在北京召開(kāi)重點(diǎn)房企座談會(huì)，研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)融資提出了量化的管理指標(biāo)，要求房地產(chǎn)企業(yè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍不得融資。并將根據(jù)房企的“踩線”情況，分為“紅、橙、黃、綠”四檔，實(shí)施差異化債務(wù)規(guī)模管理。

房地產(chǎn)的邏輯正在變化

“‘三條紅線’是房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的長(zhǎng)效機(jī)制。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此舉首次通過(guò)量化的形式，既保證合理融資需求，又控制資金進(jìn)入樓市的規(guī)模，防范樓市成為金融風(fēng)險(xiǎn)“灰犀牛”。

在融資管理“三條紅線”規(guī)則下，后續(xù)房企難以通過(guò)舉借債務(wù)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，并且部分債務(wù)的償還也需要依靠銷售回款。市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)，融資新規(guī)將加速房地產(chǎn)銷售，一些達(dá)標(biāo)壓力較大的企業(yè)可能降價(jià)促銷。

“三條紅線”劃定后兩周，9月6日，恒大集團(tuán)突然宣布要實(shí)現(xiàn)“金九銀十”每個(gè)月1000億元的銷售目標(biāo)，還推出全國(guó)樓盤全線7折等一系列促銷。另有消息稱，碧桂園也正在考慮在購(gòu)房方面提供更大的折扣，加速樓盤銷售。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)率先降價(jià)促銷，目的是在融資收緊的背景下，加緊擴(kuò)大市場(chǎng)份額，降低負(fù)債率。

有市場(chǎng)機(jī)構(gòu)對(duì)50家銷售額較高的房企財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行了梳理，只有12家房企符合三條標(biāo)準(zhǔn)要求。踩線一條的房企有14家，同時(shí)越過(guò)兩條紅線的房企有10家，同時(shí)踩到三條紅線的房企有14家。盡管“三條紅線”的具體實(shí)施日期尚未明確，但考慮到目前房地產(chǎn)銷售冷淡以及房企債務(wù)規(guī)模的龐大，市場(chǎng)普遍認(rèn)為留給房企的時(shí)間已經(jīng)不多了。

“過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間里，地產(chǎn)都與財(cái)富聯(lián)系在一起。無(wú)論是購(gòu)房者，還是開(kāi)發(fā)商，都不乏因房地產(chǎn)而實(shí)現(xiàn)財(cái)富劇增的案例。因?yàn)槭袌?chǎng)預(yù)期較好，房子不愁賣，房企也不愁融資。但近兩年，房地產(chǎn)的邏輯發(fā)生了變化。”易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示，“房住不炒”的觀念在市場(chǎng)中形成共識(shí)，資金不再會(huì)大量涌入房地產(chǎn)。