2018年12月正式啟用的瑞明大廈，招商工作幾乎是在疫情下開(kāi)展的。面對(duì)經(jīng)濟(jì)下行帶來(lái)的挑戰(zhàn)，瑞明大廈逆勢(shì)而上，出租率一舉躍至93%，還吸引了AXA安盛保險(xiǎn)、德勤勤躍等企業(yè)入駐。2020年，瑞明大廈成為陸家嘴金融城新晉億元稅收樓宇。

瑞明大廈是陸家嘴樓宇經(jīng)濟(jì)的一個(gè)縮影。小布從陸家嘴管理局獲悉，疫情大考下，陸家嘴金融城樓宇經(jīng)濟(jì)交出高分答卷，在主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、進(jìn)步指數(shù)等方面呈現(xiàn)逆勢(shì)上揚(yáng)趨勢(shì)：2020年稅收億元以上樓宇新增9幢，數(shù)量達(dá)到110幢。其中稅收10億元以上樓宇達(dá)到32幢，稅收20億元以上樓宇達(dá)到20幢，稅收60億元以上樓宇4幢，核心區(qū)域甲級(jí)以上樓宇單位經(jīng)濟(jì)密度從1.2億元/萬(wàn)平方米提升到1.25億元/萬(wàn)平方米。整個(gè)陸家嘴區(qū)域樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展在疫情的沖擊下，表現(xiàn)出強(qiáng)勁韌性。

樓宇出租率已回到疫情前水平

瑞明大廈管理方上海雙輝濱江商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司招商部總監(jiān)陸貽亭告訴小布，樓宇4-17樓是標(biāo)準(zhǔn)層，一層面積2400平方米。疫情期間，招商團(tuán)隊(duì)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有1/3比例小租戶的需求面積在300-400平方米間，而這正是小陸家嘴區(qū)域內(nèi)的供應(yīng)空缺。

對(duì)此，招商團(tuán)隊(duì)及時(shí)調(diào)整策略，在低區(qū)和高區(qū)拿出兩個(gè)樓層，做了六分割小單元，補(bǔ)充招商面積選擇，成功帶動(dòng)了部分小租戶入駐。同時(shí)，招商團(tuán)隊(duì)采取“云看房”的直播形式擴(kuò)大宣傳渠道，獲取市場(chǎng)較好口碑，有效地增加了帶看量及成交率。

與此同時(shí)，瑞明大廈利用區(qū)位優(yōu)勢(shì)，營(yíng)造最優(yōu)的辦公環(huán)境。稀缺的一線沿江風(fēng)景和樓頂標(biāo)識(shí)資源，成功吸引了AXA安盛保險(xiǎn)等標(biāo)桿性企業(yè)入駐。

陸家嘴管理局副局長(zhǎng)梁慶介紹，雖然有疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響，但2020年陸家嘴樓宇出租率并未有較大幅度的下降。數(shù)據(jù)顯示，陸家嘴110幢億元樓出租率從2020年初的87.3%，下降到年中的84.6%，2021年初已基本回升到疫情前水平，目前出租率達(dá)到86.7%。

一批稅收億元樓宇表現(xiàn)不俗，如新增稅收億元樓宇瑞明大廈出租率達(dá)到93%，其他稅收億元樓如源深金融大廈、新天國(guó)際大廈、陸家嘴金控廣場(chǎng)等，出租率都達(dá)到了90%以上。

為樓宇“精準(zhǔn)畫像”匹配資源

樓宇經(jīng)濟(jì)是陸家嘴金融城的核心載體，目前陸家嘴金融城商辦樓宇達(dá)285幢。為促進(jìn)樓宇招商出租，陸家嘴為樓宇“精準(zhǔn)畫像”，匹配資源，引入頭部企業(yè)，實(shí)行產(chǎn)業(yè)鏈招商，在樓宇內(nèi)打造完備的行業(yè)生態(tài)圈。

什么是樓宇“精準(zhǔn)畫像”?梁慶介紹，指的是通過(guò)與樓宇經(jīng)濟(jì)相關(guān)的一系列指標(biāo)，如樓齡、面積、出租率、平均租金、物業(yè)單位、樓宇入駐企業(yè)總數(shù)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、商業(yè)配套條件等，給每棟樓宇畫一幅精準(zhǔn)的畫像，精準(zhǔn)畫像有利于全面掌握各樓宇的特征，從而提供更加精準(zhǔn)的服務(wù)。

“有些外企對(duì)樓宇空氣質(zhì)量、辦公舒適度有要求，我們會(huì)相應(yīng)給企業(yè)推薦經(jīng)過(guò)權(quán)威標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證的樓宇;有些企業(yè)對(duì)租賃成本比較敏感，對(duì)周邊交通又有要求，我們就推薦次中心區(qū)域的相關(guān)樓宇。”梁慶表示，通過(guò)打通政府、市場(chǎng)的信息共享渠道，全面掌握樓內(nèi)每家企業(yè)情況，引導(dǎo)企業(yè)上下游、客戶群有效聚集，推進(jìn)了樓宇經(jīng)濟(jì)高速、高效、高品質(zhì)的發(fā)展。

“資產(chǎn)管理特色樓宇”，就是2020年陸家嘴管理局為浦東嘉里城進(jìn)行的“精準(zhǔn)畫像”。浦東嘉里城位于陸家嘴腹地，地處陸家嘴金融城和張江科學(xué)城交接的地方，陸家嘴管理局通過(guò)對(duì)樓宇租賃企業(yè)的精準(zhǔn)分析，與樓宇強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈集聚。目前，樓內(nèi)金融類機(jī)構(gòu)達(dá)到58家，占總租戶數(shù)的61.7%，占總辦公面積的55%，其中朱雀投資、景林投資等資產(chǎn)管理類機(jī)構(gòu)達(dá)到了37家，占總租戶數(shù)的40%，資產(chǎn)管理特色鮮明。

與之相似的，還包括“數(shù)字經(jīng)濟(jì)樓”陸家嘴軟件園、“外資金融樓”環(huán)球金融中心、“金融科技樓”良友大廈、“專業(yè)服務(wù)樓”金茂大廈、“高端財(cái)富管理樓”上海中心等，突顯樓宇產(chǎn)業(yè)標(biāo)識(shí)。

推進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展

2020年，寫字樓市場(chǎng)租賃需求悄然發(fā)生變化，新媒體、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、醫(yī)療與生命科學(xué)等科技類企業(yè)辦公需求快速增加。為樓宇匹配相應(yīng)企業(yè)的同時(shí)，陸家嘴管理局也在積極為企業(yè)匹配相應(yīng)資源，促進(jìn)與資本對(duì)接，推動(dòng)新興產(chǎn)業(yè)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、生命科技相關(guān)企業(yè)紛紛落地樓宇。

例如，針對(duì)科技類企業(yè)，陸家嘴管理局瞄準(zhǔn)市場(chǎng)需求搭建平臺(tái)，已實(shí)現(xiàn)能鏈科技、瑞可迪生物醫(yī)藥、惠盾因泰生物科技、智眾醫(yī)療、瑞馥樂(lè)信息技術(shù)、斯熠環(huán)保等多家知名科技企業(yè)落地樓宇。

與此同時(shí)，陸家嘴管理局瞄準(zhǔn)入駐樓宇企業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈、生態(tài)鏈，與樓宇業(yè)主、“五大行”“四大所”結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，構(gòu)建樓宇業(yè)主+物業(yè)管理+專業(yè)機(jī)構(gòu)+政府部門“四位一體”的聯(lián)動(dòng)服務(wù)工作機(jī)制，打造一批高產(chǎn)出、高增長(zhǎng)的特色樓宇。

寫字樓出租率的高低是反映一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)活躍度的重要指標(biāo)，但判斷樓宇經(jīng)濟(jì)活力，絕不能只看“出租率”。“樓宇出租率既要為增量留下需求，還要能為存量具備調(diào)控能力。當(dāng)樓宇出租率飽和時(shí)，業(yè)主會(huì)預(yù)期租金每年上漲，幾年前陸家嘴樓宇出租率一度達(dá)到97%。”梁慶說(shuō)，當(dāng)時(shí)陸家嘴主動(dòng)進(jìn)行了多種樓宇調(diào)控措施。去年，陸家嘴出于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整考慮，主動(dòng)將一些租賃面積一萬(wàn)平方米以上的租戶推薦至浦東其他區(qū)域。

世邦魏理仕相關(guān)分析顯示，加速推進(jìn)金融開(kāi)放和科技創(chuàng)新的政策和措施，帶來(lái)了很多新增的寫字樓需求，特別是國(guó)內(nèi)證券基金公司的新租與升級(jí)需求，以及一些國(guó)外領(lǐng)先的科技企業(yè)在陸家嘴的擴(kuò)租的需求，都表現(xiàn)得非常明顯。該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，陸家嘴等一線城市核心商務(wù)區(qū)的寫字樓出租率，將在2022年逐漸升至90%以上，并帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)租金增長(zhǎng)率先進(jìn)入企穩(wěn)回升的通道。