4月6日，《濟南市商品房預售資金監(jiān)管辦法》(以下簡稱新辦法)開始施行。濟南市區(qū)范圍內商品房預售資金監(jiān)管實行“專戶專存、專款專用、全程監(jiān)管、節(jié)點控制”，購買預售商品房的購房者憑開發(fā)商出具的《商品房預售資金監(jiān)管收存通知單》將預售資金、定金、首付款等存入監(jiān)管賬戶，未簽訂預售資金監(jiān)管協(xié)議的企業(yè)，行政審批部門不得核發(fā)《商品房預售許可證》。

定金首付房貸等預售資金全監(jiān)管

不經房企手，購房者憑據(jù)直接存

新辦法要求，預售商品房時，購房人支付的全部房價款，如定金、首付款、購房貸款以及其他形式的購房款，應當全部存入監(jiān)管賬戶，房地產開發(fā)企業(yè)不得將預售資金存入監(jiān)管賬戶之外的其他賬戶。

預售人(房企)與預購人(購房者)訂立商品房買賣合同網簽后，根據(jù)合同相關約定，預購人要憑預售人出具的《商品房預售資金監(jiān)管收存通知單》將預售資金存入監(jiān)管賬戶，此外定金、首付、房貸等都要簽訂相應合同，并由預售人出具相應通知單后，存入監(jiān)管賬戶。監(jiān)管銀行收到預購人交存和貸款銀行轉入的房價款后，向預售人出具《商品房預售資金監(jiān)管收款憑證》，并將信息傳至濟南市住房和城鄉(xiāng)建設局。

“按照此前規(guī)定，預售資金按照比例通過開發(fā)企業(yè)存入的方式進行監(jiān)管，新辦法出臺后，預售資金將不再經企業(yè)手，由購房者專戶專存，每一筆都要存入監(jiān)管賬戶。”記者從濟南市住房和城鄉(xiāng)建設局了解到，新辦法調整了監(jiān)管方式，將原《監(jiān)管辦法》的預售資金重點額度監(jiān)管，修訂為“全額繳存，重點監(jiān)管”。所有購房款，包括定金、首付款、購房貸款以及其他形式的購房款，按要求全部存入監(jiān)管帳戶，并對重點額度內的資金進行監(jiān)管。并明確了監(jiān)管部門和監(jiān)管具體模式，由濟南市住房城鄉(xiāng)建設局負責全市預售資金監(jiān)管工作。各區(qū)住建部門按照屬地管理原則聯(lián)動監(jiān)管，平陰縣、商河縣參照執(zhí)行。

此外，如果解除購房合同，預購人的定金、首付款等預售款已經存入監(jiān)管賬戶的，預售人在預售資金監(jiān)管系統(tǒng)中提交解除合同退款申請，主管部門系統(tǒng)登記后，出具《商品房預售資金監(jiān)管解除通知單》，監(jiān)管銀行按照《通知單》辦理退款手續(xù)。

濟南市行政區(qū)域內商品房預售資金的收存、支出、使用及其監(jiān)督管理都適用本次新規(guī)，并需要遵循"專戶專存、?？顚Ｓ?、重點監(jiān)管、節(jié)點控制"的原則。平陰縣、商河縣可參照本辦法執(zhí)行，也可依據(jù)本辦法制定相應的實施細則，本辦法自2021年4月6日起施行，有效期至2023年4月5日。

不簽監(jiān)管協(xié)議企業(yè)不發(fā)預售證

購房合同、銷售場所須公示監(jiān)管銀行和賬戶

新辦法要求，預售人在申請商品房預售許可前，從濟南市預售資金監(jiān)管系統(tǒng)監(jiān)管銀行中選擇監(jiān)管銀行，開設預售資金監(jiān)管賬戶(以下簡稱監(jiān)管賬戶)，主管部門、監(jiān)管銀行、房地產開發(fā)企業(yè)三方簽訂《濟南市商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議》(以下簡稱監(jiān)管協(xié)議)。監(jiān)管協(xié)議示范文本由主管部門制定。未簽訂監(jiān)管協(xié)議的，行政審批部門不得核發(fā)《商品房預售許可證》。

《商品房預售資金監(jiān)管收款憑證》內容包括但不限于：商品房預售合同編號、監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶、預購人資金結算個人賬戶、預售資金總額、本次交存數(shù)額、累計交存數(shù)額、交存時間等。

同時，預售人應當將商品房預售資金監(jiān)管相關規(guī)定告知預購人，將監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶等信息在商品房銷售場所顯著位置公示，并在商品房預售合同中予以明確，這也是新辦法相比過去更加明晰的要求。

新辦法中還要求，截至竣工交付尚未售出的住宅，由建設單位交存首期維修資金。建設單位應當交納的維修資金可從監(jiān)管賬戶中一次性劃轉規(guī)定數(shù)額的維修資金到指定專用賬戶。

開發(fā)商不得自行使用監(jiān)管額度內預售資金

違規(guī)記入信用檔案、暫停網簽

根據(jù)新辦法，預售資金進入監(jiān)管賬戶后，超出監(jiān)管額度部分，企業(yè)可自行提取使用，但應優(yōu)先用于預售項目建設，也就是說監(jiān)管額度內的預售資金，房企不可自行提取使用，預售人申請使用資金監(jiān)管額度以內的資金，也應當按照工程建設進度控制節(jié)點提出用款申請。

新辦法中，各方法律責任更加明確，違法違規(guī)者將依法進行處罰。

預售人未按規(guī)定將商品房預售資金全部存入監(jiān)管賬戶的;變相逃避商品房預售資金監(jiān)管的;未按規(guī)定使用商品房預售資金的;提供虛假材料的;其它違反本辦法或者商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議的行為，濟南市住房和城鄉(xiāng)建設局將責令其限期整改，記入企業(yè)及從業(yè)人員信用檔案，情節(jié)嚴重的可暫停其預售合同網簽業(yè)務，并依法予以行政處罰。

施工、監(jiān)理單位提供虛假資料或利用其他手段協(xié)助房地產開發(fā)企業(yè)騙取調整預售資金監(jiān)管留存比例的，依法追究相關責任。

監(jiān)管銀行未按規(guī)定將預售資金存入監(jiān)管賬戶的;未經主管部門同意，擅自支付商品房預售資金的;擅自截留、挪用或者拖延支付商品房預售資金的;其他違反本辦法或者商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議的行為的，主管部門將按照商品房預售資金監(jiān)管金融服務協(xié)議暫?；蛘呓K止其監(jiān)管銀行資格，并由其承擔相應責任，同時通報金融管理部門。

濟南市住房和城鄉(xiāng)建設局和監(jiān)管銀行工作人員在預售資金監(jiān)管工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

嚴防項目爛尾

新監(jiān)管標準每平提高了1500元

記者了解到，該辦法的制定是為進一步加強房屋交易監(jiān)管，保障房屋交易安全，維護交易當事人合法權益，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，同時原管理辦法已到期。新辦法的出臺主要是為了防止項目爛尾，保障購房者合法權益，依據(jù)省內標準制定，標準只高不低，對房企的要求更為嚴格。“由于此前辦法到期，根據(jù)省里最新要求，我們制定了新規(guī)，購房者的權益可以得到進一步保障，但同時對房企的考驗更嚴格了，特別是資金鏈方面，可能會有些壓力。”濟南市住房和城鄉(xiāng)建設局相關工作人員解釋。

新辦法中，商品房預售資金監(jiān)管的控制節(jié)點增多了，由過去按照工程建設進度的3個控制節(jié)點變?yōu)?個控制節(jié)點，分別為建成層數(shù)達到地上規(guī)劃總層數(shù)一半、主體結構驗收、單體竣工驗收備案、竣工綜合驗收備案?？刂乒?jié)點以整層頂板建成為準。對于高層、超高層或者大體量建筑，可以增加1-2個控制節(jié)點。

同時，相比原規(guī)定，修改后的規(guī)定留存比例有所提高。原辦法的要求是，按照完成工程主體結構、內外裝飾、竣工驗收備案三個節(jié)點，分別核減到重點監(jiān)管額度的50%、30%、10%。其中，總樓層12層(含12層)以上建筑，工程主體結構完成二分之一時，核減到重點監(jiān)管額度的70%。

而新辦法中，監(jiān)管資金留存比例為，建成層數(shù)達到地上規(guī)劃總層數(shù)二分之一時，監(jiān)管資金留存比例為70%;取得《主體結構工程質量驗收報告》時，監(jiān)管資金留存比例為35%，取得《房屋建筑工程竣工驗收備案單》時，監(jiān)管資金留存比例為18%;取得《房地產開發(fā)項目竣工綜合驗收(或分期竣工綜合驗收)備案證明》時，監(jiān)管終止。

此外，相比原版辦法，新辦法提高了商品房預售資金監(jiān)管標準。原辦法中的1800元/平方米提升為3300元/平米。新監(jiān)管標準根據(jù)濟南市建設項目的建安造價、區(qū)內配套等費用標準確定。濟南市住房和城鄉(xiāng)建設局進行的政策解讀顯示，該標準經定額部門測算為3300元/平米，其中基礎正負零以上平均造價為3000元/平米，區(qū)內配套300元/平米。相較原監(jiān)管標準，新標準每平米監(jiān)管資金提高了1500元，增加了防范項目爛尾風險保障。

綠色建筑、健康建筑有獎勵

預售資金監(jiān)管留存比例可降10個百分點

新規(guī)定相比之前更加嚴格，相應的優(yōu)惠政策也有所調整，此前原辦法中，濟南市房地產企業(yè)信用評定為AAA級企業(yè)按照重點監(jiān)管額度50%計算,AA級企業(yè)按照重點監(jiān)管額度70%計算。新版規(guī)定中，濟南市房地產企業(yè)信用評定為AAA級企業(yè)，各撥付節(jié)點預售資金監(jiān)管留存比例降低5個百分點，AA級企業(yè)，各撥付節(jié)點預售資金監(jiān)管留存比例降低3個百分點。

記者從濟南市住房和城鄉(xiāng)建設局了解到，優(yōu)惠力度有所調整，不是給房企降低了優(yōu)惠力度，是我們根據(jù)省里最新規(guī)定來的，房地產主管部門可根據(jù)預售人信用狀況、資質等級等情況，適當降低商品房預售監(jiān)管資金留存比例，但最多不得超過5個百分點。”

值得注意的是，此次新規(guī)增加了對綠色健康建筑的優(yōu)惠措施，鼓勵企業(yè)發(fā)展高星級綠色建筑等。

新辦法中提到，符合高星級綠色建筑、高星級健康建筑、被動式超低能耗建筑、裝配式建筑設計標準要求的建設項目，各撥付節(jié)點預售資金監(jiān)管留存比例可降低10個百分點。房企具備或同時具備上述條件的，撥付節(jié)點建成層數(shù)達到地上規(guī)劃總層數(shù)二分之一時，監(jiān)管資金留存比例不低于60%;取得《主體結構工程質量驗收報告》時，監(jiān)管資金留存比例不低于25%，取得《房屋建筑工程竣工驗收備案單》時，監(jiān)管資金留存比例不低于10%。