根據(jù)5月8日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)發(fā)布2021年度首批商品住宅用地現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)有關(guān)安排，北京今年首批集中供地的現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，將在5月10—5月11日分上、下午四批次舉行，共計(jì)25宗地塊進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)。屆時(shí)，出讓地塊的起始價(jià)便900億元，在京各大開(kāi)發(fā)商以及期待進(jìn)京許久的房企們傾巢出動(dòng)。從目前報(bào)名的情況看，疫情之后，部分房企判斷市場(chǎng)會(huì)快速企穩(wěn)，拿地積極性明顯提高，特別是整體行情持續(xù)升溫。但業(yè)內(nèi)普遍判斷，作為全國(guó)調(diào)控最為嚴(yán)格的北京來(lái)說(shuō)，低溢價(jià)率可能是供地很長(zhǎng)一段時(shí)間的主旋律。

“串聯(lián)”方式競(jìng)價(jià)

據(jù)北京市規(guī)自委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，由于此次地塊數(shù)量眾多，為合理有序安排現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)活動(dòng)，首批商品住宅用地現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)將集中安排在5月10日和11日，每日分上、下午兩批次組織。

同時(shí)，考慮到同一家競(jìng)買(mǎi)人可能會(huì)參與多個(gè)項(xiàng)目競(jìng)價(jià)，為方便企業(yè)投資決策、引導(dǎo)企業(yè)理性競(jìng)買(mǎi)，此次競(jìng)價(jià)采取“串聯(lián)”方式、按照宗地交易文件編號(hào)順序進(jìn)行。

按照此前公布的信息，本輪30宗住宅地塊的起拍價(jià)總額高達(dá)1035.81億元，

5月8日當(dāng)天公布的首批5宗以底價(jià)出讓的地塊，土地出讓金總額約為128億元，中駿、首開(kāi)+保利+新航城聯(lián)合體、雅居樂(lè)、天恒+越秀聯(lián)合體、首開(kāi)分別成為5塊地的最終競(jìng)得方。

以此推算。10日、11日兩天，北京出讓的地塊起始價(jià)便超過(guò)了900億元。

此次北京的集中供地和出讓?zhuān)坏箝_(kāi)發(fā)商承諾未來(lái)房屋的銷(xiāo)售價(jià)格上限，而且還提前確定并公布了地價(jià)上限。

從公布的地價(jià)上限來(lái)看，超九成地塊溢價(jià)率未超過(guò)15%。也就是說(shuō)，新的地價(jià)上限在設(shè)置中，政府讓利了，也就是降低了溢價(jià)率，政府寧可少收一些土地收益，也要讓地價(jià)保持在一個(gè)合理水平，從而起到了“穩(wěn)地價(jià)”的作用。

54家房企200批次參戰(zhàn)

根據(jù)目前報(bào)名信息，碧桂園、融創(chuàng)、中海、保利、華潤(rùn)、萬(wàn)科、金茂、金地、招商等頭部房企，以及北京本土房企首開(kāi)、城建、天恒等多家房企或組成聯(lián)合體，或獨(dú)立參與競(jìng)拍，將圍剿北京剩余25宗地塊。甚至還出現(xiàn)了首次在京拿地或多年拿地的企業(yè)身影，如：卓越、越秀、中冶、華僑城、華發(fā)、恒基等。

據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，加上8日公布結(jié)果的5宗以底價(jià)成交的地塊，今年北京的首批集中供地共吸引了超過(guò)54家房企、200余批次(含重復(fù)報(bào)名)。其中，中海、華潤(rùn)、金地、金茂等報(bào)名參與地塊均超過(guò)10宗。

“今年集團(tuán)給北京公司定的KPI很高，前兩年覺(jué)得地塊的利潤(rùn)不好，沒(méi)太激進(jìn)的拿地，這一波是不拿不行了。”某央企北京分管土拓的副總裁直言，目前北京的調(diào)控是全國(guó)最好的，從這一點(diǎn)上看，開(kāi)發(fā)商并不擔(dān)心地拿到手價(jià)格會(huì)出現(xiàn)比較大的波動(dòng)，核心還是看周轉(zhuǎn)。“我們只能在自己能控制的部分使勁兒往前趕，為審核、領(lǐng)證等無(wú)法確定的環(huán)節(jié)擠出時(shí)間。”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，4月單月出現(xiàn)了9家房企拿地破百億，最高的融創(chuàng)拿地高達(dá)245億。2021年初，整體房企拿地依然積極，特別是融資難度降低，經(jīng)濟(jì)全面復(fù)蘇，資金相對(duì)寬松下，房企拿地積極性逐漸提高，多地再次出現(xiàn)高溢價(jià)率土地成交，土地市場(chǎng)熱度持續(xù)提升。疫情對(duì)房企的資金鏈影響雖然大，但國(guó)內(nèi)融資難度降低，部分企業(yè)拿地積極性再次出現(xiàn)了提高。

記者注意到，近期花費(fèi)“巨額”拿地的融創(chuàng)此次參與到北京7宗地塊的競(jìng)拍，而且均以獨(dú)立形式參與。熱門(mén)地塊中，海淀樹(shù)村南北地塊皆有融創(chuàng)的身影。

在北京僅有亦莊一個(gè)項(xiàng)目的雅居樂(lè)，此次也參與到5宗地塊的競(jìng)拍，不過(guò)雅居樂(lè)多以聯(lián)合體的形式參與。2019年，雅居樂(lè)以總價(jià)31.8億元摘得北京亦莊人大附中旁X92R1地塊，溢價(jià)率41.33%，這也是雅居樂(lè)首次拿宅地進(jìn)京。而在8日規(guī)自委的公告中，雅居樂(lè)已有斬獲，上面提及的門(mén)頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)馮村、何各莊地塊，該公司以底價(jià)15.3億元獨(dú)立競(jìng)得。

超九成地塊溢價(jià)率未超過(guò)15%

按照“兩集中”政策，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，22個(gè)重點(diǎn)城市開(kāi)啟“集中”模式，每年供地不超過(guò)3次。這之中，除北上廣深等一線(xiàn)城市外，還包括天津、南京、無(wú)錫、重慶、杭州等18個(gè)二線(xiàn)城市。

目前，無(wú)錫、杭州、重慶等城市首批集中供地已然收官。截止5月7日，全國(guó)40大城市賣(mài)地金額已經(jīng)高達(dá)1.1萬(wàn)億，同比上漲13.8%。其中熱點(diǎn)城市杭州等土地銷(xiāo)售額已經(jīng)高達(dá)1454億。

疫情下，部分房企判斷市場(chǎng)會(huì)快速企穩(wěn)，拿地積極性明顯提高，特別是整體行情持續(xù)升溫。

但在張大偉看來(lái)，低溢價(jià)率可能是北京供地很長(zhǎng)一段時(shí)間的主旋律。30宗地塊，在競(jìng)拍階段都做了特殊要求，而且按照地塊位置優(yōu)質(zhì)程度，競(jìng)拍階段的調(diào)控嚴(yán)格程度依次遞增。北京在土地供應(yīng)階段已經(jīng)開(kāi)始執(zhí)行“個(gè)性化”調(diào)控了。