貝殼研究院：第三批集中供地放寬出讓規(guī)則 房企拿地?zé)崆閷⒂兴嵘?/h1>

來源： 時(shí)間：2021-11-23 12:09:31

中國(guó)網(wǎng)地產(chǎn)訊 11月23日，據(jù)貝殼研究院分析稱，隨著二批次集中供地進(jìn)入尾聲，截至11月14日，已有上海、廣州、深圳、南京等11個(gè)城市公告其三批次集中供地的出讓地塊與拍地規(guī)則，無錫已于11月初完成三批次集中供地出讓。

總體而言，從規(guī)則調(diào)整、供應(yīng)規(guī)模、供應(yīng)結(jié)構(gòu)與房企未來動(dòng)作4個(gè)維度進(jìn)行分析：

1.規(guī)則調(diào)整：三批次規(guī)則相比于二批次有穩(wěn)有放，促進(jìn)土地市場(chǎng)平穩(wěn)

總的來說，第三批較第二批的規(guī)則有所放松，主要體現(xiàn)在房企資質(zhì)、資金要求以及配建比例三個(gè)方面：

就房企資質(zhì)而言，如南京第三批集中供地降低企業(yè)資質(zhì)門檻(拿地資質(zhì)從1級(jí)降至2級(jí)或3級(jí))以及放寬聯(lián)合拿地的限制.

就資金要求而言，如蘇州的保證金比例從二批次部分宗地50%下調(diào)至三批次全部宗地30%，且首付款比例由60%下調(diào)至50%，又如廣州允許土地款分期支付，部分宗地取消一個(gè)月內(nèi)一次性付清總價(jià)的要求，調(diào)整成最長(zhǎng)6個(gè)月內(nèi)付清.

就配建比例而言，部分城市減少配建要求的地塊出讓，如合肥二批次僅有2宗地?zé)o配建保障性租賃住房要求，三批次則有9宗地，同時(shí)，配建保障性租賃住房面積比例在20%以上的占比從二批次40%降至三批次30%，為房企留下一定的利潤(rùn)空間。

值得注意的是，為確保第三批供地平穩(wěn)出讓，杭州三批次集中供地重啟了“勾地”預(yù)公告。

綜上，可以歸納三批次的規(guī)則調(diào)整主要為房企的“現(xiàn)金流”緩解壓力，如多個(gè)城市降低保證金比例與延長(zhǎng)土地款支付周期，不過房企資金來源審核、溢價(jià)率不得超過15%，以及搖號(hào)、競(jìng)(定)品質(zhì)方式確定競(jìng)得人等規(guī)則依然沒有放松，表明在穩(wěn)地價(jià)的目標(biāo)下，防止土地金融化、杜絕炒高地價(jià)的行為仍然是首重要?jiǎng)?wù)。

2.供應(yīng)規(guī)模：為了完成年度宅地供應(yīng)完成率，預(yù)計(jì)多數(shù)城市的三批次供地將會(huì)加大出讓規(guī)模

從往年土拍成交數(shù)據(jù)來看，一年中的11、12月皆為土地供應(yīng)與成交量高峰，主要原因有二：一方面是城市為完成當(dāng)年的土地供應(yīng)計(jì)劃，會(huì)在年底大量供應(yīng)地塊以達(dá)成完成率；另一方面房企年底拿地的資金承壓能力較強(qiáng)，有效提高房企的拿地意愿。

基于上述邏輯，觀察已公告三批次供地的城市，可以發(fā)現(xiàn)多數(shù)城市均加大土地供應(yīng)力度，如深圳、蘇州、南京、上海、濟(jì)南與合肥的三批次規(guī)劃建面的供應(yīng)規(guī)模與二批次相比均呈現(xiàn)100%以上增長(zhǎng)，蘇州更是高達(dá)184.2%的供應(yīng)增加。

進(jìn)一步從2021年宅地供應(yīng)完成率來看，合計(jì)兩批次僅有北京達(dá)到80%以上，其余大部分城市均在60%以下，離完成年度供應(yīng)計(jì)劃仍有一段距離。隨著已公告三批次的城市加大供應(yīng)規(guī)模，預(yù)計(jì)未公告三批次的多數(shù)城市會(huì)仿而效之，出讓規(guī)模的增長(zhǎng)將會(huì)成為三批次集中供地的主旋律。

表：已完成與三批次集中供地供應(yīng)規(guī)模特征

3.供應(yīng)結(jié)構(gòu)：相比于二批次，預(yù)計(jì)三批次大多城市會(huì)釋放更多優(yōu)質(zhì)地塊以提高房企拿地意愿

結(jié)合上段所述，各城市為了完成年度宅地供應(yīng)完成率，除了加大供應(yīng)規(guī)模外，不排除三批次各城市會(huì)釋放較優(yōu)質(zhì)地塊來穩(wěn)定市場(chǎng)情緒。

從已公告三批次供地的城市來看亦是如此，成都、合肥、蘇州、深圳與杭州等城市的核心區(qū)供應(yīng)規(guī)模均有明顯增加。以杭州為例，目前三批次預(yù)公告的核心區(qū)供應(yīng)規(guī)劃建面占比39.0%，相比于二批次24.4%有明顯上升。同時(shí)從地塊條件來看，51宗地中有42宗為純宅地，有利于房企算賬與去化，進(jìn)而提高房企的拿地意愿。

表：二批次與三批次核心區(qū)供應(yīng)規(guī)劃建面對(duì)比

4.房企動(dòng)作：伴隨近期行業(yè)積極信號(hào)頻出，房企拿地?zé)崆闀?huì)有所提升，未來合作開發(fā)將會(huì)增多，代建模式漸受關(guān)注

從完成第三批集中供地的無錫來看，延續(xù)其他城市二批次情況，以當(dāng)?shù)貒?guó)企與財(cái)務(wù)穩(wěn)健型房企為拿地主力軍，不過隨著各城市釋放更多優(yōu)質(zhì)地塊與拍地規(guī)則的適當(dāng)放松，疊加近期行業(yè)的積極信號(hào)頻出，預(yù)計(jì)三批次的市場(chǎng)熱情會(huì)有所提高。

同時(shí)，基于地方國(guó)企與城投公司二批次集中供地拿地占比較高，且預(yù)期三批次仍會(huì)占有一定份額，在“追求利潤(rùn)”與“術(shù)業(yè)有專攻”的背景下，不排除當(dāng)?shù)貒?guó)企與城投公司會(huì)拿出所競(jìng)得地塊尋求外部合作。

因此，在高風(fēng)險(xiǎn)房企逐漸曝光并退出市場(chǎng)后，財(cái)務(wù)穩(wěn)健且具有品牌效應(yīng)的房企會(huì)迎來一波大力發(fā)展的合作機(jī)會(huì)，尤其“代建模式”未來或成為行業(yè)的重點(diǎn)關(guān)注業(yè)務(wù)，為房企“轉(zhuǎn)型”或“轉(zhuǎn)性”提供了一條可行之路。