2021年，中國土地市場“熄火”。主要城市自2015年以來持續(xù)上升的土地出讓收入也出現(xiàn)首次下滑。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，隨著政策“糾偏”的落地和市場信心的逐漸恢復(fù)，2022年，土地市場仍將以穩(wěn)為主，市場熱度延續(xù)低位，不同區(qū)域間分化加大，其中，長三角或仍為房企投資的聚焦地。

“賣地”收入六年來首降

中指研究院日前公布的數(shù)據(jù)顯示，2021年全年，全國300城市成交各類用地20.2億平方米，同比下降17.1%；出讓金總額為5.6萬億元(人民幣，下同)，同比下滑9%。

這是自2015年以來300城土地出讓收入首次同比下降。該機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，自2015年以來，300城市土地出讓收入從2.18萬億元逐年上升至2020年的5.98萬億元。

克而瑞研究中心也指出，和2020年相比，2021年土地成交熱度明顯走低，不僅成交建筑面積低于前一年，成交金額也出現(xiàn)了近六年來的首次下滑，溢價率、流拍率等熱度指標(biāo)表現(xiàn)也差于2020年同期。

對于土地市場降溫的原因，中指研究院常務(wù)副院長黃瑜分析稱，下半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力明顯加大，疊加土拍規(guī)則調(diào)整、購房者置業(yè)情緒回落等，土地市場迅速降溫，土地流拍撤牌情況頻現(xiàn)。

其中重要的時間節(jié)點(diǎn)是去年8月中旬各地出臺土拍新政。2021年的第二批次集中供地在規(guī)則上明顯升級，例如：許多城市設(shè)定單宗地溢價率上限為15%；嚴(yán)審企業(yè)資格與資金來源；報(bào)價觸頂則進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)；一些地方還出臺競品質(zhì)方案等。

集中供地城市土拍規(guī)則或因城調(diào)整

在第二批次集中供地遇冷后，部分城市就已迅速調(diào)整第三批次供地規(guī)則，適當(dāng)減輕房企資金壓力。例如：南京第三批集中供地降低企業(yè)資質(zhì)門檻以及放寬聯(lián)合拿地的限制；蘇州將土拍保證金比例從第二批部分宗地50%下調(diào)至第三批全部宗地30%，一定程度上緩解房企的資金壓力。

中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年有21個城市完成了全部三批集中供地，其中，僅北京、上海、深圳、杭州、合肥、廈門、濟(jì)南7個城市住宅用地成交面積同比增長，其他多數(shù)城市土地成交面積均下降。

黃瑜預(yù)計(jì)，2022年各地將結(jié)合當(dāng)?shù)赝恋厥袌龅淖兓^續(xù)優(yōu)化調(diào)整土拍規(guī)則，放寬參拍門檻、提升地塊利潤空間等，提高企業(yè)拿地積極性。

瑞銀亞洲經(jīng)濟(jì)研究主管、首席中國經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤也指出，未來幾個月房地產(chǎn)政策可能會進(jìn)一步溫和轉(zhuǎn)松、執(zhí)行上更為靈活，來緩解房地產(chǎn)市場的下行壓力。其中，包括土地出讓規(guī)則的調(diào)整。

長三角仍為投資熱土

多家研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2021年，長三角城市土地出讓收入居前。例如：中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年土地出讓收入排前十位城市中，長三角占據(jù)6席。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年，百城土地出讓收入排名前兩位是上海和杭州，均為長三角城市。

黃瑜認(rèn)為，2021年，長三角地區(qū)憑借較強(qiáng)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)基本面、人口的大規(guī)模流入、強(qiáng)勁的居民購買力、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃的利好因素等，仍是房企投資的重點(diǎn)區(qū)域之一。核心一二線城市中，上海、杭州、南京土地出讓收入均超2000億元。

當(dāng)前樓市處于調(diào)整階段，長三角地區(qū)市場亦處調(diào)整周期。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著全國市場情緒逐漸企穩(wěn)，長三角地區(qū)重點(diǎn)城市市場恢復(fù)節(jié)奏或好于其他城市。如：去年年底，上海、杭州等城市第三輪集中供地均有多宗地塊觸及封頂價格。另外，長三角地區(qū)房地產(chǎn)市場規(guī)模大，近幾年商品房銷售面積占全國比重超20%。未來，長三角地區(qū)或仍將是房企投資聚焦的重點(diǎn)區(qū)域。