12月21日，近日，中央經(jīng)濟工作會議提出，要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險。并明確要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設(shè)。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

今年以來，圍繞著“保交樓”、防范化解風(fēng)險以及支持剛性和改善性住房需求等目標(biāo)，房地產(chǎn)政策密集出臺，以適應(yīng)市場新形勢，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。不過當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力仍在，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計明年供需兩端政策將持續(xù)優(yōu)化。

四箭齊發(fā) 房企融資利好不斷

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12月9日，中國銀行宣布利用境內(nèi)外市場資源，成功為龍湖集團提供“內(nèi)保外貸”業(yè)務(wù)，該筆貸款規(guī)模為7億元，已于12月9日實現(xiàn)提款。繼信貸、發(fā)債、股權(quán)三支箭后，“內(nèi)保外貸”的第四支箭正式落地。此外有消息稱碧桂園、美的置業(yè)等房企也將獲得“內(nèi)保外貸”支持。

克而瑞分析人士指出，“內(nèi)保外貸”通過增信的方式拓寬房企境外融資渠道，有利于減輕償債壓力，有利于重塑境外資本市場信心。但僅針對優(yōu)質(zhì)房企，預(yù)計實際效果有限，要獲得境外市場信心的關(guān)鍵仍然在于銷售面的回暖。

今年以來，房地產(chǎn)金融支持政策密集落地，進入11月，“金融16條”出臺，“三支箭”不斷發(fā)揮作用，房企融資端持續(xù)獲得利好。

據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，近期60余家銀行支持100多家房企信貸融資（第一支箭）約4萬億。其中萬科獲得14家銀行授信，綠城、美的置業(yè)則獲得了12家銀行授信；從獲得授信額度看，綠城最多為4000億元，其次是萬科、碧桂園均超過3000億元，然后是美的置業(yè)1000億元。

債券融資“第二支箭”也在擴容發(fā)力，龍湖、美的置業(yè)、新城控股、萬科、金地、金輝等多家房企已申請儲架式發(fā)債，并陸續(xù)完成中期票據(jù)發(fā)行。而對于“第三支箭”，據(jù)中指研究院統(tǒng)計，目前已有4家地方國企、7家民營房企申請股權(quán)融資。其中萬科在12月19日晚間發(fā)布公告稱，公司董事會制定了以新股配售方式、向非關(guān)聯(lián)人士發(fā)行境外上市外資股（H股）的方案。

中信證券研報分析認(rèn)為，三箭齊發(fā)成為近10年來政策在地產(chǎn)領(lǐng)域鮮有的放松和激勵，政策趨勢非常明確，房企融資和居民購房的監(jiān)管約束、市場化的土地價格和利率水平對于房地產(chǎn)企業(yè)而言均較為有利，房地產(chǎn)基本面已然具備復(fù)蘇的前置條件。

“保交樓”資金政策加速落位 穩(wěn)定購房者預(yù)期

金融政策支持房地產(chǎn)企業(yè)融資的同時，“保交樓”專項借款工作已取得階段性進展，銀保監(jiān)會相關(guān)部門負(fù)責(zé)人11月24日表示，目前專項借款資金已基本投放至項目，資金投入帶動形成一批實物工作量，有效促進了項目建設(shè)交付。

在前期推出的“保交樓”專項借款的基礎(chǔ)上，“保交樓”的金融支持力度又一次升級，中國人民銀行副行長潘功勝介紹，人民銀行將于2023年3月31日前，面向6家商業(yè)銀行推出2000億元“保交樓”貸款支持計劃，為商業(yè)銀行提供零成本資金，以鼓勵其支持“保交樓”工作。

國聯(lián)證券研報認(rèn)為，在對地產(chǎn)融資的政策調(diào)整之后，商業(yè)銀行對地產(chǎn)項目貸款受到的行政約束減弱，在政策的支持下，有可能出于商業(yè)化的考慮，發(fā)放更多“保交樓”的貸款。

此外，多地成立了房地產(chǎn)紓困專項基金，妥善化解問題樓盤風(fēng)險，全力“保交樓、穩(wěn)民生”。其中鄭州設(shè)立房地產(chǎn)紓困基金規(guī)模約100億，紓困項目限定為未來銷售收入能夠覆蓋項目投資的存量房地產(chǎn)項目，明確了紓困項目的四種開發(fā)模式，即棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、收并購、破產(chǎn)重組和保租房模式。在武漢，中國建設(shè)銀行擬以湖北省為試點，設(shè)立300億元的紓困基金，用于收購問題項目并改建為公租房。南寧市成立平穩(wěn)房地產(chǎn)基金，首期規(guī)模30億元。

從中央到地方，“保交樓”資金及政策正在加速落地，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這有利于提振市場，穩(wěn)定購房者預(yù)期。

靈活施策 促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展

需求端政策也在持續(xù)調(diào)整優(yōu)化。今年央行三次降息，5年期以上LPR共下調(diào)35個基點。5月央行、銀保監(jiān)會明確首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點。9月末央行、銀保監(jiān)會接連釋放重磅利好，對部分城市階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限；時隔7年再次下調(diào)公積金貸款利率，5年以上公積金貸款利率降至3.1%。

地方層面，根據(jù)中指監(jiān)測，2022年1-11月，已有超300省市（縣）出臺政策近千條，達到近年峰值。各地政策主要涉及優(yōu)化限購政策、降低首付比例和房貸利率、提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補貼、降低限售年限、降低交易稅費等方面。

多地房貸利率下降，貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年12月首二套房貸主流利率指數(shù)環(huán)比繼續(xù)下行，12月首套主流利率平均為4.09%，二套平均為4.91%，環(huán)比基本持平，同比分別回落155BP和100BP，創(chuàng)歷史新低。

不過，當(dāng)前市場銷售業(yè)績?nèi)栽诰徛謴?fù)中，中指研究院分析人士認(rèn)為，短期政策傳導(dǎo)至市場端尚需時間，房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力仍在。

對于2023年政策導(dǎo)向，貝殼研究院分析人士指出，近期舉行的中央經(jīng)濟工作會議將支持住房改善視為擴大內(nèi)需的重要任務(wù)，預(yù)計未來需求側(cè)寬松政策仍將持續(xù)，高能級城市的限制政策仍有進一步優(yōu)化的空間和可能，包括貸款利率、首付比例、認(rèn)房認(rèn)貸政策等。

中指研究院常務(wù)副院長黃瑜也認(rèn)為，2023年需求端政策將進一步加大力度，核心一二線城市存在政策優(yōu)化空間，特別是核心二線城市政策空間較大，繼續(xù)優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”、調(diào)整限購政策等，進一步支持剛需和改善性住房需求釋放。

同時她強調(diào)，“保交樓”仍是2023年政策的側(cè)重點，政策性銀行專項借款、金融機構(gòu)配套融資等資金將持續(xù)落位，保障項目交付。企業(yè)端資金支持力度有望延續(xù)，“三支箭”相關(guān)資金也將加速落地。