土地市場是樓市的“晴雨表”，其成交表現(xiàn)對后市房地產項目開發(fā)及銷售能產生十分重要的影響。

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6月的廣州土地市場，格外熱鬧。2023年上半年有一半的涉宅用地在6月出讓，7宗出讓成功，4宗溢價成交，其中3宗封頂搖號。

至此，2023年上半年廣州土地市場成績新鮮出爐。據羊城晚報全媒體記者統(tǒng)計，今年上半年廣州共計供應了21宗涉宅用地（包括純宅地和商住地），掛牌起始總價約431.8億元，共成交16宗，成交總價約431.2億元，占掛牌量的99.85%。

有超過半數(shù)（9宗）成交的地塊為溢價出讓，占比約56%，是廣州自2021年以來同期溢價地塊占比最高的一個上半年，其中，有8宗地塊的競拍價達到封頂價，進入搖號環(huán)節(jié)，可見這些地塊中有不少是房企眼中的“香餑餑”。

分區(qū)域來看，21宗供應地塊中，番禺區(qū)有6宗，荔灣區(qū)5宗，增城區(qū)3宗，天河區(qū)和南沙區(qū)分別2宗，白云區(qū)、從化區(qū)和花都區(qū)分別1宗。成交情況冷熱不均，天河區(qū)、白云區(qū)、荔灣區(qū)都出現(xiàn)了競拍封頂搖號的地塊，番禺區(qū)更是有5宗地塊競拍封頂搖號，而增城區(qū)、南沙區(qū)、從化區(qū)、花都區(qū)共4宗底價成交，3宗流拍或因故終止競拍。

中心城區(qū)火熱，資產包地塊分拆受追捧

6月26日，荔灣區(qū)浣花路以南、花地大道南以西AF0215059地塊（蕙蘭苑）被保利發(fā)展以約14.29億元競得，溢價1.42%，該地塊原為萬科在2017年以551億元巨資拿下的廣信資產包的一部分，如今被政府收儲后重新推出市場。同時，伴隨著6月13日荔灣區(qū)浣花路以南、花地大道南以西AF0215021地塊（紫蘭苑）被中海地產以約19.92億元底價競得。目前，荔灣區(qū)花地灣板塊已聚齊萬科、中海、保利三大開發(fā)商。

2023年，荔灣區(qū)土地市場十分活躍，共供應5宗住宅用地，除上述兩宗地塊以外，今年廣州首宗搖號地塊也誕生在該區(qū)——荔灣區(qū)花地街羊城食品廠AF0203022、AF0203031地塊迎來13家房企競爭，最終被武漢城建搖號拿下，成交價約19.3億元，樓面地價約3.2萬元/平方米。

荔灣區(qū)橋梓大街南側AF010645地塊以底價21.59億元出讓，小梅大街7號AL011408地塊流拍。據統(tǒng)計，荔灣區(qū)上半年土地市場成交金額位列全市第二，攬金規(guī)模約75.1億元。

上半年廣州其他中心城區(qū)供應地塊不多，但熱度明顯。天河智慧城AT0307027、AT0307028地塊以約44億元底價出讓；一手住宅供應缺乏的天河員村則搶足戲碼，天河區(qū)員村一橫路AT080523地塊收到了二十多個號碼牌的競拍，共計30輪出價至封頂搖號環(huán)節(jié)，最終被佛山市南海雅置投資有限公司以約21.85億元競得，該公司與保利存在合作關系，因此業(yè)界認為保利將是該地塊的開發(fā)商，這宗地塊的成交樓面地價高達57281元/平方米，成為了廣州樓面地價第二高價的地塊。

白云區(qū)嘉禾望崗東北側AB2108014地塊因自身素質過硬，也引來了18輪競價，最終由廈門國貿以約24.8億元拿下，“過江龍”再次在廣州土地市場亮相。

外圍區(qū)域冷熱不均，番禺區(qū)“一枝獨秀”

2023年上半年，廣州外圍區(qū)域的土地市場分化明顯。番禺區(qū)表現(xiàn)突出，6宗地塊中，5宗成功出讓，且競拍過程都進入到了封頂搖號的環(huán)節(jié)，搖號率高達83%。

其中，番禺區(qū)迎賓路BA0603009地塊被江蘇亞倫集團以23.23億元競得；漢溪大道北側兩宗地塊被華潤置地和香江實業(yè)以總價166.89億元競得；大龍街番禺客運站北側地塊被保利置業(yè)以10.38億元競得；大龍街番禺大道以西BC0613006地塊被路勁地產以12.9億元競得。

據統(tǒng)計，番禺區(qū)今年上半年宅地出讓金高達213.4億元，躍居全市第一，比去年同期大漲1388%。

專業(yè)機構克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示，近期番禺地市熱度較高，主要有幾個因素使然：一是推出的地塊較為優(yōu)質，不僅地段較為成熟，地價也與周邊一二手房有明顯的價差，利潤空間相對可觀；二是置業(yè)需求有支撐，不僅可以承接中心城區(qū)的價格外溢需求，其二手房交易量也常年排在廣州各區(qū)前列，地緣置換需求充足；三是近年以萬博板塊為首的“網紅”樓盤在市場上表現(xiàn)較好，起到了帶動區(qū)域的“吸睛效應”。

其他外圍區(qū)域的土地市場相對平靜，增城區(qū)寧西街沙寧路東側18006212A23014號地塊以19億元底價被增城區(qū)城投拿下，另外兩宗地塊終止出讓；南沙區(qū)東涌鎮(zhèn)慶盛樞紐區(qū)塊東涌大道地塊被越秀地產以22.46億元底價競得，南沙區(qū)東涌鎮(zhèn)啟新路地塊被星河地產以3.055億元底價競得；花都區(qū)廣花公路東三地塊（二期）被寶信地產以約7.1億元底價競得；從化區(qū)一宗地塊流拍。

中指研究院廣州分院研究主管陳雪強表示，在當前新房市場銷售不及預期的背景下，房企拿地基本偏向具有區(qū)位優(yōu)勢且銷售預期確定的地塊。

供地模式再優(yōu)化，熱門地塊引來“過江龍”

集中供地政策始于2021年2月，通過“兩集中”，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，進行住宅用地拍賣，從保障供應、提高信息透明度兩大方面，讓房企有了更多選擇，但這一政策對房企資金要求極高，數(shù)十宗地需在一至兩天內完成出讓，房企前期要繳納高額保證金。隨著近一兩年房地產行業(yè)進入深度調整，大部分房企出現(xiàn)資金流緊張的情況，“兩集中”的供地模式，也迎來與時俱進的優(yōu)化。

自今年起，廣州土地市場雖延續(xù)去年“小規(guī)模供應”模式，但成交時間對比以往有改變，不再采用“同一日、同一時段多宗地塊”的集中出讓模式，而是采用了“集中掛牌、分批成交”的模式，呈“精準供應稀缺地段”的特征，這種變化使得房企不需要在同一時段投入過量的資金在土地市場上，減輕房企資金壓力，讓土拍的成交率更有保障。

供地模式優(yōu)化成果顯著，今年上半年廣州涉宅用地共成交16宗，成交總價約431.2億元，溢價成交的地塊占比約56%，是廣州自2021年實行集中供地以來同期溢價地塊占比最高的一個上半年。

與此同時，2023年上半年廣州土地市場也引來了華潤置地、越秀地產、保利發(fā)展、保利置業(yè)、中海地產、廣州城投、寶信地產、廈門國貿、武漢城建等多家國企、央企，以及星河地產、路勁地產、江蘇亞倫集團等多家民企，久違的搖號盛況更是出現(xiàn)了許多次。其中，不乏省外“過江龍”企業(yè)進駐拿地，可見廣州房地產市場于房企而言還是具備有相當?shù)奈屯顿Y價值。