記者 李貝貝 上海報道

【資料圖】

新城悅服務(wù)集團有限公司（01755.HK，簡稱“新城悅服務(wù)”）于8月25日發(fā)布的2023年中期業(yè)績顯示，上半年實現(xiàn)營業(yè)收入26.81億元，同比增長8.7%。值得注意的是，上半年公司非住宅拓展效果顯著，公司在管面積中第三方面積占比51.6%，合約面積中第三方占比48.3%。

8月28日，新城悅服務(wù)管理層在2023年中期業(yè)績發(fā)布會上表示，盡管2023年上半年房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣繼續(xù)影響公司的部分業(yè)務(wù)，但整體業(yè)績的增長說明，公司已逐步擺脫對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴。

新城悅服務(wù)董事長兼首席執(zhí)行官戚小明坦言，作為物業(yè)管理行業(yè)，也會受到來自上游行業(yè)的傳導(dǎo)，例如案場服務(wù)需求的減少、來自開發(fā)商企業(yè)的回款變慢、住宅市場的新盤拓展難度加大等。

不過，“這些不利因素會放緩物業(yè)管理的增長步伐，但不會改變行業(yè)的增長趨勢”。戚小明認(rèn)為，作為傳統(tǒng)服務(wù)性行業(yè)，業(yè)主、企業(yè)以及政府機關(guān)在物業(yè)管理相關(guān)方面的存量需求始終存在，這些永續(xù)性的需求，構(gòu)建了物業(yè)服務(wù)行業(yè)或者后勤服務(wù)行業(yè)的基本盤。

社區(qū)增值服務(wù)正在向永續(xù)型業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型

半年報顯示，2023年上半年，新城悅服務(wù)營業(yè)收入為約26.81億元，同比增長約8.7%。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，截至目前，已披露半年報的物業(yè)企業(yè)中，新城悅服務(wù)在營業(yè)收入和歸母凈利潤兩個指標(biāo)上均排名前八。

收入的增長主要由物業(yè)管理服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)貢獻(xiàn)：其中，上半年物業(yè)管理服務(wù)收入達(dá)到約16.94億元，同比增長約21.7%；同期，社區(qū)增值服務(wù)方面的收入達(dá)到約7.08億元，同比增長約13.4%。該業(yè)務(wù)板塊的毛利達(dá)到約2.40億元，占本集團整體毛利約33.5%。

在該公司社區(qū)增值服務(wù)中，團餐、電梯服務(wù)等作為創(chuàng)新業(yè)務(wù)在今年上半年維持了較為顯著的增長。報告期內(nèi)，與大后勤相關(guān)的增值服務(wù)收入持續(xù)增長，在社區(qū)增值服務(wù)中的占比達(dá)到約49.8%，其中團餐服務(wù)取得的收入約為2.22億元，同比增長約55.3%；設(shè)施管理服務(wù)相關(guān)的收入為約1.31億元，同比增長約23.1%。

“目前社會增值服務(wù)的內(nèi)容也在向永續(xù)業(yè)務(wù)推進轉(zhuǎn)型，這也是我們業(yè)務(wù)正在擺脫房地產(chǎn)依賴的又一體現(xiàn)，一次性需求的拎包入住和車位銷售等業(yè)務(wù)，在我們收入中的占比不斷的下降?！逼菪∶鞅硎?。

規(guī)模方面，截至2023年6月30日，新城悅服務(wù)合約面積達(dá)到3.23億平米，較2022年末同比增加1008.9萬平米；在管面積達(dá)2.09億平米，與2022年末相比增加1025.9萬平米。

值得注意的是，保持較強的獨立性是物企穿越地產(chǎn)下行周期的重要保障。截至2023年中期，公司在管面積中第三方面積占比51.6%，合約面積中第三方占比48.3%；2023年上半年新城悅服務(wù)第三方拓展面積為1218萬平方米，同比增長17.5%。據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計，截至2023年6月30日，新城悅服務(wù)第三方合約面積較2018年末IPO時增長約187.7%。

不過，其他業(yè)務(wù)方面，來自于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的服務(wù)需求于報告期內(nèi)仍在下降，其中開發(fā)商增值服務(wù)和智慧園區(qū)服務(wù)收入的下降速度依然顯著。例如，2023年上半年，公司智慧園區(qū)服務(wù)的收入為約1.20億元，較2022年同期約1.74億元下降約31.2%；開發(fā)商增值服務(wù)的收入為約1.59億元，較2022年同期約2.74億元下降約42.1%。

今年上半年，新城悅服務(wù)的經(jīng)營指標(biāo)亦在逐步向好。截至2023年6月30日，新城悅服務(wù)的毛利為約7.18億元，較2022年同期的約7.16億元同比上升約0.2%；毛利率為約26.8%，較2022年同期的29.0%相比下降2.2個百分點，但較2022年全年毛利率上升1.0個百分點（2022年為25.8%）；期內(nèi)，新城悅服務(wù)的利潤為約3.34億元，較2022年同期約2.58億元上升約29.4%；本公司擁有人應(yīng)占利潤為約2.94億元，較2022年同期上升約30.1%；凈利潤率為約12.4%，較2022年同期上升1.9個百分點。

另據(jù)新城悅服務(wù)首席戰(zhàn)略官兼董事會秘書尤建峰在業(yè)績會上透露，截至到2023年6月30日，公司所持有美元債債券的賬面價值是2957萬元，已經(jīng)影響很小了。

物管行業(yè)的增長趨勢不會改變

業(yè)績會上，對于物管行業(yè)的走向，戚小明直言，未來短期內(nèi)物業(yè)行業(yè)依然面臨著層層挑戰(zhàn)，不管是房地產(chǎn)企業(yè)、還是與其關(guān)聯(lián)度度較高的物企挑戰(zhàn)都很大。

其進一步分析稱，挑戰(zhàn)主要來自于兩個方面。

第一，房地產(chǎn)形勢的變化?！埃ǚ康禺a(chǎn)行業(yè)）短期來看還是比較困難，長期也看好，但是這段周期多長、形勢變化到穩(wěn)定的階段會有多少時間，從現(xiàn)在來看還是要等待?！逼菪∶髡J(rèn)為，房地產(chǎn)形勢的變化不可避免地會對物管行業(yè)尤其是未來的發(fā)展造成非常大的影響；

第二，相比過去幾年，業(yè)內(nèi)對于物企市場化的能力、獨立性能力的培育更加關(guān)注，而能力的培養(yǎng)需要一定時間?！八远唐诶щy也是一方面的原因，就是說它的獨立性、市場化的能力、培育需要一個過程，前面應(yīng)該說有短板”，戚小明表示。

盡管如此，戚小明對于物管賽道的發(fā)展仍充滿信心：“長期講還是看好的，物業(yè)行業(yè)還是有別于房地產(chǎn)，盡管很依賴于房地產(chǎn)，因為房地產(chǎn)的好壞對物業(yè)行業(yè)未來的發(fā)展有非常大的影響，但是因為它是一個存量的市場，所以它整體的穩(wěn)定還是第一位?！?/p>

“發(fā)展還是有的，不管是住宅、非住宅，還有增值服務(wù)如電梯等方面相對來說還是比較穩(wěn)定的，而且隨著市場化、獨立性業(yè)務(wù)意識的培育和能力的提升，它對未來拓展方面非常有機會。所以這個行業(yè)短期困難，長期還是看好的。”戚小明再次強調(diào)。

基于上述判斷，戚小明樂觀預(yù)計，下半年新交付的項目體量仍會較上半年有所增長，公司物業(yè)管理收入的增長趨勢不會有任何改變。

“下半年我們要在品質(zhì)提升、服務(wù)提升；要在區(qū)域聚焦，多元化發(fā)展和我們團隊管理等方面做進一步的升級迭代，為我們未來持續(xù)的規(guī)模增長和員工滿意奠定基礎(chǔ)?！逼菪∶魍嘎丁?/p>

尤建峰則表示，目前新城悅服務(wù)正在加緊準(zhǔn)備下一個三年戰(zhàn)略規(guī)劃，具體的戰(zhàn)略目標(biāo)和業(yè)務(wù)模式會在下半年進行同步，大方向包括要做品質(zhì)提升、通過數(shù)字化來提升體系能力、更為聚焦深耕城市和重點城市等?！拔飿I(yè)服務(wù)還是要把小區(qū)里固定的資源充分挖掘，這可能是一個非常務(wù)實的，確定性更高的業(yè)務(wù)方向?！?/p>

中指研究院則在研報中指出，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展進入關(guān)鍵時期，前途光明，道路曲折。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身實際情況，制定具有前瞻性的發(fā)展戰(zhàn)略，追求有質(zhì)量的增長。