在房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)杠桿的持續(xù)拉低過程之中，行業(yè)所面臨的問題愈發(fā)復(fù)雜。調(diào)控的本意在于幫助行業(yè)擠水分、排風(fēng)險(xiǎn)以及推動(dòng)行業(yè)升級(jí)、發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在過去幾十年中，也同樣承擔(dān)了推動(dòng)國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)化進(jìn)程的時(shí)代使命，功不可沒。

房企并非單純逐利，肩上也有一份“保障”住房供應(yīng)的責(zé)任。試想，如果沒有房地產(chǎn)企業(yè)，僅憑福利分房，我們的住房數(shù)量與品質(zhì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)難以達(dá)到如今的水準(zhǔn)。

我們所推出的“尋訣”系列房企報(bào)道，不僅是對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略及市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行剖析，更重要的是要幫助企業(yè)重拾未來行業(yè)信心，客觀面對(duì)整體困境，積極解決自身問題。

我們將泰禾的年度漢字定為“諾”，這一諾對(duì)于每一個(gè)個(gè)體而言何止千金。

復(fù)工“時(shí)間表”

11月30日，有一條源于泰禾的消息，廈門紅樹灣院子達(dá)成首批交付。

黃其森向業(yè)主再三保證：交房雖然遲到、品質(zhì)不會(huì)缺席。

我們拿到了泰禾兩本品牌中心的周報(bào)精選——《百日唯新》、《千帆競(jìng)發(fā)》，能看到泰禾近期內(nèi)部的種種變化，向外表達(dá)的核心內(nèi)容為“一切都在慢慢變好”，其中細(xì)節(jié)多為項(xiàng)目復(fù)工進(jìn)展與泰禾近況。

在其中看到了不少媒體的贊賞，但對(duì)于此時(shí)的泰禾而言，項(xiàng)目“交付”與業(yè)主“滿意”實(shí)則更為重要。

同泰禾副總裁全忠的采訪約在了泰禾北京公館，采訪問題主要聚焦于泰禾項(xiàng)目的復(fù)工與交付。

我們不鼓掌，同樣也不詆毀，希望停工項(xiàng)目能夠早日復(fù)工交付，業(yè)主能夠早日收房，畢竟在一套房的選擇背后，可能背負(fù)了一個(gè)家庭的全部資產(chǎn)。

在此期間也有好消息傳出，采訪完成之后，我們不斷能夠聽到泰禾項(xiàng)目交付的聲音。

不一樣的“價(jià)值”

曾幾何時(shí)，泰禾在“為城市創(chuàng)造作品，為時(shí)代奉獻(xiàn)精品”口號(hào)之下，推出的基于新中式生活方式的項(xiàng)目在行業(yè)內(nèi)影響不小，以中國(guó)院子為代表的新中式住宅對(duì)于國(guó)內(nèi)豪宅審美有著深刻的影響。但隨著市場(chǎng)與調(diào)控的環(huán)境發(fā)生變化，泰禾資金鏈的斷裂導(dǎo)致其在眾多城市在建項(xiàng)目出現(xiàn)停工現(xiàn)象。

9月底，有投資者在互動(dòng)平臺(tái)針對(duì)泰禾蘇州姑蘇院子的復(fù)工時(shí)間提出疑問，泰禾回答稱，“項(xiàng)目目前處于待復(fù)工狀態(tài)，公司正全力推進(jìn)該項(xiàng)目的復(fù)工復(fù)產(chǎn)。”

包括蘇州姑蘇院子在內(nèi)，一系列停工影響了眾多項(xiàng)目的交付，也引發(fā)了泰禾與購(gòu)房者之間的數(shù)次沖突。在眾多場(chǎng)合，黃其森向購(gòu)房者一再表示“我們要用高品質(zhì)的交付來表達(dá)對(duì)客戶的歉意和誠(chéng)意”，堅(jiān)稱“品質(zhì)是泰禾的底線”。

在泰禾規(guī)模化發(fā)展路徑中伴隨著的高杠桿與高負(fù)債，當(dāng)行業(yè)融資環(huán)境趨緊之時(shí)，泰禾較早出現(xiàn)債務(wù)違約。

面對(duì)質(zhì)疑，黃其森表示“泰禾需要改變的是過往對(duì)于規(guī)模的過分追求”。放棄規(guī)模化發(fā)展更像是泰禾與黃其森的被動(dòng)選擇，問題終將需要被面對(duì)解決。

泰禾在“院子系”的產(chǎn)品打造確實(shí)稱得上是行業(yè)專家。其所打造的“院子系”被中國(guó)《全國(guó)高校房地產(chǎn)專業(yè)案例教材》收錄，從中國(guó)院子到北京院子、南京院子，中式文化融入建筑與園林、裝飾與細(xì)節(jié)中，形成“宅門、坊巷、院落”三大造院體系。

“院子系”外，泰禾也曾延伸發(fā)展出“大院系”、“府系”、“園系”等系列新中式產(chǎn)品，構(gòu)筑了自己的新中式產(chǎn)品矩陣。從“中國(guó)院子”到全國(guó)范圍內(nèi)的22城44院，泰禾一度在全國(guó)構(gòu)建了北方區(qū)、福建區(qū)、華東區(qū)、廣深區(qū)等多個(gè)核心區(qū)域。

面對(duì)各類歐式豪宅的沖擊，泰禾的“院子系”給了市場(chǎng)不一樣的產(chǎn)品。在其打造的項(xiàng)目中，中國(guó)院子四次上榜“亞洲十大超級(jí)豪宅”；泰禾·北京院子多次成為“北京別墅銷冠”；泰禾·麗春湖院子也曾連續(xù)10個(gè)月位居“中國(guó)別墅市場(chǎng)銷冠”。

泰禾陷入困境的主要原因在于其對(duì)規(guī)?；l(fā)展的過度追求，采取高杠桿、高周轉(zhuǎn)的開發(fā)模式遭遇政策轉(zhuǎn)向，后又疊加疫情影響，導(dǎo)致資金鏈斷裂引發(fā)一系列負(fù)面連鎖反應(yīng)，眾多項(xiàng)目停工。

輾、轉(zhuǎn)、騰、挪

在過去的幾年中，規(guī)?；l(fā)展下的高杠桿邏輯是中小房企的唯一“信仰”，包括近期債務(wù)暴雷的藍(lán)光發(fā)展、花樣年等房企，都在不同時(shí)期提出自己的千億計(jì)劃，一旦高杠桿面對(duì)強(qiáng)調(diào)控，必然出現(xiàn)債務(wù)問題。

泰禾面對(duì)一系列的停工問題，開始停止拿地并轉(zhuǎn)手部分項(xiàng)目，并與萬科簽訂《股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》、與金融機(jī)構(gòu)開展協(xié)調(diào)債務(wù)展期、加快銷售回籠等。如今能夠有一系列項(xiàng)目獲得復(fù)工則正是由于其主要債權(quán)人已基本談妥，主要方式是展期、免除滯納金以及對(duì)資金成本給予一定優(yōu)惠，其中部分債務(wù)已展期到2023年年底。

按照黃其森的說法，泰禾在一二線城市有3000多億元貨值的土地儲(chǔ)備，充足的貨值儲(chǔ)備是泰禾翻身的核心籌碼，能與金融機(jī)構(gòu)達(dá)成債務(wù)展期，也確實(shí)是手中土地和部分項(xiàng)目的價(jià)值仍在。

我們從其半年報(bào)可以看出，2021年上半年泰禾無新增土儲(chǔ)。目前累計(jì)土儲(chǔ)總占地面積1290.8萬平方米，規(guī)劃建筑面積3239.9萬平方米，剩余可開發(fā)建筑面積923.9萬平方米。

泰禾與眾多債權(quán)方的談判協(xié)商進(jìn)展為其贏得了一定的時(shí)間窗口，有部分樓盤得以竣工并順利交付，一旦停工項(xiàng)目批量復(fù)工，加上其手中的部分優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，泰禾確實(shí)能夠看到脫困的希望。

在萬科半年業(yè)績(jī)會(huì)上，針對(duì)萬科與泰禾的合作，祝九勝提到，萬科有一個(gè)工作組一直密切地在跟泰禾聯(lián)系，并給予一些建議，如果能符合此前約定條件，萬科仍然會(huì)履約。

泰禾在北京的金府大院全部交付竣工備案，昌平拾景園210套房源開始交付；福州、廈門、杭州等地也都有項(xiàng)目簽約、復(fù)工。目前來看，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，泰禾部分項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)現(xiàn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)。從2020年底到2021年11月，泰禾全國(guó)有接近二十個(gè)項(xiàng)目有交付，分布在北京、南昌、廈門、杭州等多個(gè)城市，北京、福州等重點(diǎn)區(qū)域復(fù)銷也有起色。

杭州院子交付現(xiàn)場(chǎng)

目前來看，泰禾復(fù)工的焦點(diǎn)在于北京院子二期、太原金尊府等重點(diǎn)項(xiàng)目上，全忠在采訪現(xiàn)場(chǎng)也透露出部分信息，北京院子二期在年底可能會(huì)有較為明顯的復(fù)工進(jìn)度。北京院子二期對(duì)于泰禾在市場(chǎng)中的品牌及口碑影響較大。10月27日，在朝陽區(qū)住建委主持下，北京院子二期啟動(dòng)復(fù)工，新總包單位確定為北京市屬國(guó)企北京城建集團(tuán)有限公司。目前已經(jīng)開展辦公區(qū)及工人生活區(qū)搭建、塔吊安裝、實(shí)體結(jié)構(gòu)排查及部分市政工程恢復(fù)工作。

泰禾稱其在北京擁有數(shù)百億的現(xiàn)貨儲(chǔ)備，包括金府大院、西府大院和北京公館；早些年所開發(fā)的中國(guó)院子、麗春湖院子等也在其中。中國(guó)院子、金府大院、西府大院、麗春湖院子、泰禾中央廣場(chǎng)和北京公館均為現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房。如果都能出手，對(duì)于其加速回款、項(xiàng)目復(fù)工是有幫助的。

自2018年起，泰禾開始停止拿地進(jìn)行戰(zhàn)略收縮，一度撤出環(huán)京市場(chǎng)、海南區(qū)域等。在此后兩年泰禾償還了上千億債務(wù)，黃其森坦言“如果這些債務(wù)沒有還掉，公司今天一點(diǎn)機(jī)會(huì)都沒有了?！?/p>

回歸產(chǎn)品、回歸小而精

如今，黃其森在多次會(huì)議中表示，泰禾大概會(huì)收縮到不到10個(gè)城市，北京、上海、廣州、深圳、南京、蘇州、杭州、福州和廈門。他認(rèn)為泰禾年銷售規(guī)?！?00億元到500億元就夠了”。

泰禾也必須將重心回歸于產(chǎn)品本身，因?yàn)槠淠壳暗碾y點(diǎn)在于復(fù)工與交付，其他皆為虛無，資本市場(chǎng)對(duì)于泰禾的信心恢復(fù)也需要看到其整體項(xiàng)目的不斷復(fù)工交付。

面對(duì)債務(wù)危機(jī)的房企并非泰禾一家。隨著整體金融安全的不斷被強(qiáng)調(diào)，管控日趨嚴(yán)苛，長(zhǎng)期被房企所尊為“信仰”的規(guī)模論也已經(jīng)開始降溫。我們能夠在全國(guó)諸多城市二次土拍的中看到信號(hào)，降債務(wù)之外，對(duì)于未來預(yù)期的不看好導(dǎo)致很少再有民企愿意拿地，不少城市甚至出現(xiàn)大規(guī)模的地塊流拍現(xiàn)象。

泰禾的債務(wù)危機(jī)爆發(fā)較早，也為其在整體環(huán)境惡化之前，贏得了比其他房企更多的時(shí)間。整個(gè)市場(chǎng)對(duì)于未來預(yù)期不斷下降之時(shí)，泰禾如果能處理好自身的復(fù)工以及銷售問題，相信會(huì)盡快走出困境。

目前來看，暴雷從個(gè)別的企業(yè)現(xiàn)象開始變成行業(yè)現(xiàn)象。泰禾的自救之路對(duì)行業(yè)也有一定的啟發(fā)，相當(dāng)于泰禾為全行業(yè)做了一次壓力測(cè)試。

泰禾曾經(jīng)發(fā)布一篇反思評(píng)論，面對(duì)困境，企業(yè)掌舵人首先要有不躺平的心態(tài)，在一些方法和路徑上，要能第一時(shí)間和政府、金融機(jī)構(gòu)實(shí)事求是溝通，尋求支持和諒解。然后有節(jié)奏、有重點(diǎn)地尋求問題解決。

2021年，泰禾年初“復(fù)工復(fù)產(chǎn)”，年中“復(fù)銷”，8月宣布企業(yè)向“小而精、小而美”轉(zhuǎn)型，年底重心變成“保交付、保品質(zhì)”。

北京金府大院園區(qū)實(shí)景

企業(yè)通過自救，能真正能走出困境，這對(duì)于政府、金融機(jī)構(gòu)、業(yè)主、合作商等利益相關(guān)方應(yīng)該是樂見其成的。泰禾的一位區(qū)域高管坦言，今年和業(yè)主直接溝通不下20次。在溝通中推進(jìn)項(xiàng)目問題解決。

資本逐利，風(fēng)險(xiǎn)與利潤(rùn)的平衡總是會(huì)過度傾斜。我們與其說關(guān)心房企，不如說關(guān)心房企背后的“人”。對(duì)于購(gòu)房者、企業(yè)員工而言，能否保證交付、能夠保住工作，這對(duì)于個(gè)人而言極為重要，但他人又難感同身受。