一年一更新的二手房“指導價”剛滿周歲便遭夭折，13城悄然松綁后，二手房市場似乎迎來了又一春。

“指導價”落戶海淀區(qū)

繼北京面向東西城實施“多校劃片”后，抑制學區(qū)房的政改之風終于吹向了海淀。

(相關資料圖)

去年九月，海淀房地產(chǎn)經(jīng)濟協(xié)會發(fā)布了一則《行業(yè)內(nèi)部自律倡議》，對區(qū)內(nèi)29個重點小區(qū)設定掛牌指導價。

《倡議》規(guī)定，“名單內(nèi)”房屋掛牌價不得超過指導價1%，若違背將不允許在任何中介掛牌，且不能通過中介成交，否則會有吊銷中介執(zhí)照的風險。

雖然該《倡議》意指作為中介的“內(nèi)部參考”，但市場反應卻很迅速，僅一夜之間部分房源報價就已下降5%，更有甚者因報價太高被下架處理。

有中介工作人員表示，“在接到相關通知以后，對于已掛牌的房源，已主動聯(lián)系且告知業(yè)主調(diào)整報價，不調(diào)整的不予外網(wǎng)展示，但不影響正常賣房、過戶?！?/p>

從實際情況看，指導價格對于著急賣房的業(yè)主影響最大，部分急售房源有一定的議價空間。此外，無法對外展示的房源目前成交價要高出指導價很多，只要買賣雙方私下協(xié)商一致，就可以成交，不受指導價約束。

以育新花園為例，該小區(qū)指導價顯示小戶型88000元/平方米；中戶型78000元/平方米；大戶型78000元/平方米。在政策實施后，某中介平臺上顯示該小區(qū)內(nèi)個別小戶型房源掛牌價仍超過指導價達97252元/平方米。

因此，外界對于受二手房交易指導價所對應的價格體系也是看法不一。

指導價到底“指導”誰？

依據(jù)二手房交易流程，存在銀行評估價、最低過戶網(wǎng)簽指導價、掛牌價、實際成交價、過戶網(wǎng)簽價五種價格體系。

掛牌價比較容易理解，是由賣家掌控出于對房屋主張判斷所給出的期望價格。而實際成交價則是依據(jù)買賣雙方意愿與中介協(xié)商后的最終成交價格。

銀行評估價是由專業(yè)評估機構(gòu)通過方式方法對房產(chǎn)價值進行評估后給出合理的價格，通常為房屋成交價的7成左右。

過戶網(wǎng)簽價是政府系統(tǒng)里體現(xiàn)的成交價格，也是銀行評估價的“上限”，可直接影響二手房買賣中“繳稅”價格的高低。按照要求，網(wǎng)簽價不能低于最低過戶指導價，若網(wǎng)簽價高于指導價就按網(wǎng)簽價格交稅，反之按指導價交稅。

最低過戶網(wǎng)簽指導價由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍規(guī)定基準價及其浮動幅度，指導經(jīng)營者制定的價格。目前過戶網(wǎng)簽價只有最低限價，無最高限價要求，以避免因過戶網(wǎng)簽價過低會造成的過度避稅。

網(wǎng)簽價通常比實際成交價要低，比如一套房屋的成交價為200萬，購房者需要貸款100萬。如果他為首次購房，那么可貸7成，網(wǎng)簽價即為100/70%，約等于143萬。

綜上所述，海淀區(qū)“指導價”是以引導海淀二手房逐漸走向平穩(wěn)為主，調(diào)控冷卻因市場哄抬造成高預期的“掛牌價”為輔。

因未涉及“過戶網(wǎng)簽價”以及“過戶指導價”等影響貸款因素，所以不影響二手房貸款額度及首付比例。相較于其他省市來說，“打壓”力度也較輕。

量價齊升

去年8月，上海對二手房貸款開始實施“三價就低”原則。在審核二手房貸款金額時在“網(wǎng)簽價”、“最低過戶指導價”及“銀行評估價”三個價格體系中，選擇“最低”價格作為貸款參考。這意味著二手房貸款額度下降，首付比例提高。

而此前廣州和深圳出臺的“二手房成交指導價”，是以“銀行評估價”為放貸標準，以打擊高估價，低首付現(xiàn)象為目標，讓炒房客無路可走。深圳相關部門還著重強調(diào)，二手房成交參考價格原則上將一年更新一次。

而如今，在“指導價”落地滿一年之計，部分城市二手房市場似乎已出現(xiàn)明顯松動跡象。其中，北京、上海、天津、廊坊、東莞等近一半城市二手房成交量指數(shù)較6月實現(xiàn)增長。寧波、太原、鄭州、南京、蘇州等超六成城市7月成交量指數(shù)超過去年同期。

具體來看，7月初西安明確表示將暫停發(fā)布“二手房指導價”，中介機構(gòu)可尊重賣方意愿掛牌二手房價格。而早在5月，西安住建局曾發(fā)布《關于調(diào)整商品住房交易政策有關問題的通知》，提到要促進二手房市場流通，將二手房的限售時間由《不動產(chǎn)權證書》取得滿5年縮短為滿2年。

上海多位中介人士也表示“7月份以來，二手房涉稅評估價較之前有一定提升，但不同板塊、不同小區(qū)的調(diào)整幅度不一樣，有的比之前高了一成左右?！?/p>

5月，成都兩度發(fā)布樓市新政，以優(yōu)化限售與免稅年限的方式平衡二手房市場的供需。受此影響，6月成都二手房成交量接近1.67萬套，環(huán)比增幅達34%；7月成交量則進一步增長至1.73萬套。

克而瑞指出，二手房指導價放松，其意義不僅限于松綁城市本身，更重要的是，向市場傳遞激活二手房流動性的信號。二手房市場流動性、活躍度提升，也將對新房市場信心產(chǎn)生正面和積極的作用，進而帶動包括更多城市、更大范圍的市場預期和置業(yè)信心的修復。