12月22日，內(nèi)房股和物管股早盤集體拉升。截至當(dāng)日下午收盤，金茂服務(wù)漲幅達(dá)5.47%，正榮服務(wù)上漲5.17%，碧桂園服務(wù)上漲4.09%，融創(chuàng)服務(wù)上漲3.34%。

今年以來(lái)，伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整，物業(yè)板塊逐漸回歸理性，企業(yè)上市節(jié)奏放緩，板塊估值持續(xù)下調(diào)。而隨著地產(chǎn)調(diào)控政策優(yōu)化，物業(yè)股正迎來(lái)一輪反彈，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為板塊長(zhǎng)期投資價(jià)值可期，未來(lái)將加速實(shí)現(xiàn)價(jià)值回歸。

2022年6家物企成功上市 板塊估值逐步回調(diào)

(資料圖片僅供參考)

2022年，物管行業(yè)上市熱潮逐漸消退，截至目前全年僅有金茂服務(wù)、力高健康生活、東原仁知服務(wù)、魯商生活服務(wù)、蘇新服務(wù)、萬(wàn)物云6家物企成功登陸資本市場(chǎng)。中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年物管企業(yè)IPO融資總額為74.4億港元，新增上市企業(yè)數(shù)量及融資水平收縮至2018年水平。

物企IPO節(jié)奏放緩，據(jù)克而瑞物管和中物研協(xié)統(tǒng)計(jì)，2022年新上市的6家物企從初次交表到成功上市平均歷時(shí)294天，較2021年13家新上市物企平均用時(shí)延長(zhǎng)89天，較2020年17家新上市物企平均用時(shí)延長(zhǎng)157天。

而目前仍在排隊(duì)等待上市的物企中，龍湖智創(chuàng)生活、萬(wàn)達(dá)商管、潤(rùn)華智慧健康等企業(yè)都經(jīng)歷了多次遞表，上市之路不甚順暢。對(duì)此，克而瑞分析人士認(rèn)為，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷，房企資金鏈普遍比較緊張，除了受物企自身上市意愿的影響外，港交所對(duì)物企上市的審批也更加嚴(yán)格，放行速度明顯變緩。

已上市物管企業(yè)在資本市場(chǎng)的表現(xiàn)今年也不盡如人意，估值持續(xù)下調(diào)。中金公司研報(bào)指出，年初至今物業(yè)板塊累計(jì)已下跌四成左右，板塊市盈率創(chuàng)下歷史新低，龍頭國(guó)企滾動(dòng)市盈率15-20倍、民企則在5-10倍左右。中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則顯示，2022年初至今港股物業(yè)板塊總市值漲跌幅均值為-32.2%，民營(yíng)企業(yè)為-35.8%，國(guó)資企業(yè)為-18.5%。

相較于最高峰時(shí)上市物企總市值突破萬(wàn)億、PE均值集中分布在30-40倍，當(dāng)前物管行業(yè)估值明顯回落，總市值最低僅有不到2000億，PE均值在10月31日降至最低的8.4倍。德信服務(wù)、旭輝永升服務(wù)等多家上市物企近期也因?yàn)殛P(guān)聯(lián)房企被擺上了貨架。

不過(guò)，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策改善，港股物業(yè)板塊逐漸反彈，中指研究院物業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理牛曉娟指出，目前港股物業(yè)板塊市盈率均值約為11倍，較近三年板塊估值PE均值的33倍，仍有較大提升空間，未來(lái)將加速實(shí)現(xiàn)價(jià)值回歸。

規(guī)模擴(kuò)張放緩 央國(guó)企或成上市主力

從行業(yè)規(guī)模來(lái)看，2022年物管企業(yè)仍在持續(xù)擴(kuò)張?jiān)诠苊娣e和合約面積，但增長(zhǎng)速度有所放緩。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2022上半年港股上市物企在管面積均值約1.16億平方米，同比增長(zhǎng)26.98%；合約面積均值約1.77億平方米，同比增長(zhǎng)16.61%。去年同期港股上市物企在管面積、合約面積同比增速分別為38%、27%；2021全年港股上市物企的在管面積、合約面積同比增速分別為44.3%、37.6%。

從擴(kuò)張規(guī)模的方式來(lái)看，關(guān)聯(lián)房企的輸送仍是物企規(guī)模提升的主要方式，但貢獻(xiàn)度正在逐漸弱化。2022年上半年，港股上市企業(yè)關(guān)聯(lián)方輸送在管面積占比約為40%，同比下降約7個(gè)百分點(diǎn)。2021H1-2022H1期內(nèi)上市公司新增平均在管面積約2519.6萬(wàn)平方米，其中1839.4萬(wàn)平方米來(lái)自第三方，占比約73%；680.2萬(wàn)平方米來(lái)自地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方，占比僅為27%。

牛曉娟認(rèn)為，隨著市場(chǎng)環(huán)境的不斷演變，未來(lái)企業(yè)擴(kuò)規(guī)模仍將持續(xù)，但行業(yè)整體增速將有所放緩，物業(yè)服務(wù)企業(yè)正在由之前盲目擴(kuò)規(guī)模向追求有質(zhì)量的增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變。

去年火熱的收并購(gòu)在今年也逐漸降溫，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2022年物管行業(yè)已披露相關(guān)信息的并購(gòu)交易為31宗，交易金額約106.3億元，相比2021全年交易總額大幅收縮約70.8%。值得一提的是，國(guó)資背景的企業(yè)交易金額占比達(dá)到55.8%，已然成為收并購(gòu)的主力。

當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，國(guó)資背景的物企尤其是央企，顯現(xiàn)出更高的成長(zhǎng)性，規(guī)模優(yōu)勢(shì)更加顯著。以華潤(rùn)萬(wàn)象生活為例，截至2022年6月30日，其合約面積達(dá)到3.23億平方米，在管面積2.45億平方米，在管面積較2021年底大幅增長(zhǎng)了0.98億平方米。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2022年中期，五家物管央企在管面積總值達(dá)14.2億平方米，均值為2.8億平方米，增速35.8%，均值和增速均高于國(guó)企（1.4億平方米，19.2%）和民企（1.1億平方米，30.0%）背景的物企，且央企背景物企在管面積均值是國(guó)企物管的1.77倍，是民企物管的2.53倍。

而規(guī)模的快速成長(zhǎng)也帶動(dòng)了營(yíng)收和利潤(rùn)的持續(xù)增長(zhǎng)，使得央國(guó)企在資本市場(chǎng)更受青睞，表現(xiàn)相對(duì)更為穩(wěn)定?？硕鸱治鋈耸空J(rèn)為，隨著國(guó)企政策改革進(jìn)入新的階段，未來(lái)物管行業(yè)央國(guó)企或?qū)⒊蔀樯鲜械闹髁Α?/p>

城市服務(wù)成發(fā)展重點(diǎn) 細(xì)分賽道持續(xù)拓展

在持續(xù)擴(kuò)張規(guī)模的同時(shí)，不少物企也加大了對(duì)于多元化業(yè)務(wù)的投入，不斷開(kāi)辟新的發(fā)展路徑。城市服務(wù)、智慧物業(yè)等成為多家物企在2022年發(fā)展的戰(zhàn)略重點(diǎn)。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2022年上半年世茂服務(wù)、雅生活服務(wù)、金科服務(wù)2022年中期的城市服務(wù)收入同比增速分別高達(dá)400%、302%、128%，板塊營(yíng)收快速增長(zhǎng)。更多企業(yè)在2022年加入到城市服務(wù)賽道的競(jìng)爭(zhēng)中，如旭輝永升服務(wù)和康橋悅生活在2021年并沒(méi)有城市服務(wù)收入板塊，而在2022年中期城市服務(wù)板塊業(yè)績(jī)已經(jīng)分別達(dá)到1.85和0.97億元。不過(guò)，城市服務(wù)業(yè)務(wù)毛利率較低，現(xiàn)階段，城市服務(wù)對(duì)企業(yè)的營(yíng)收貢獻(xiàn)仍大于利潤(rùn)貢獻(xiàn)。

此外，非住業(yè)態(tài)更多細(xì)分賽道受到物企的關(guān)注。例如旭輝永升服務(wù)今年7月中標(biāo)了重慶軌道交通10號(hào)線二標(biāo)段項(xiàng)目；截至目前，旭輝永升服務(wù)已承接包括中國(guó)傳媒大學(xué)、湖南工業(yè)大學(xué)、青島大學(xué)等在內(nèi)的總計(jì)41個(gè)學(xué)校服務(wù)。

多樣化的非住業(yè)態(tài)不斷豐富著物企業(yè)務(wù)范圍，也有利于維持物企發(fā)展的穩(wěn)定性。朗詩(shī)綠色生活、東原仁知服務(wù)、弘陽(yáng)服務(wù)、華發(fā)物業(yè)服務(wù)等不少物企都在今年上半年實(shí)現(xiàn)了非住在管面積的翻倍增長(zhǎng)，濱江服務(wù)及旭輝永升服務(wù)的非住收入增長(zhǎng)均超90%。

億翰智庫(kù)認(rèn)為，對(duì)于物企而言，隨著住宅市場(chǎng)銷售規(guī)模的回落，居住物業(yè)增量市場(chǎng)受限，對(duì)非住業(yè)態(tài)的拓展，將成為企業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

同時(shí)，面對(duì)日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，服務(wù)品質(zhì)等仍將是物企立身的關(guān)鍵。中指研究院分析人士預(yù)計(jì)，2023年，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在擴(kuò)張規(guī)模同時(shí)，會(huì)更加聚焦服務(wù)品質(zhì)提升，著力構(gòu)建以客戶為中心的標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)體系，穩(wěn)步提升服務(wù)質(zhì)量，牢筑企業(yè)運(yùn)營(yíng)根基。