5月20日至21日，2023清華五道口全球金融論壇成功舉行。來(lái)自學(xué)界、投資界的專(zhuān)家聚焦“中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)金融新模式”展開(kāi)探討。多位專(zhuān)家認(rèn)為，當(dāng)前，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入存量時(shí)代，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與金融深度結(jié)合是新模式下的主要探索方向，而盤(pán)活存量資產(chǎn)對(duì)于構(gòu)建可持續(xù)的不動(dòng)產(chǎn)金融模式愈發(fā)重要。

房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代

近幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)、教授劉洪玉表示，“需要更多關(guān)注已經(jīng)建成的低效利用的空間，使其能夠發(fā)揮作用?！彼J(rèn)為，租購(gòu)并舉和商品房預(yù)售制改革是新模式的發(fā)展方向之一，“比如保交樓問(wèn)題，要求對(duì)商品房預(yù)售管理制度進(jìn)行改革，在保留預(yù)售市場(chǎng)價(jià)格發(fā)現(xiàn)功能的同時(shí)，弱化其融資功能，這樣開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地的定價(jià)邏輯、對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款的融資需求等都會(huì)發(fā)生變化。開(kāi)發(fā)模式轉(zhuǎn)變后，金融服務(wù)模式也要調(diào)整?！?/p>

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針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)合金融業(yè)面臨的難點(diǎn)，多位與會(huì)專(zhuān)家表示，現(xiàn)階段，許多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)不能很好的流通于資本市場(chǎng)等，成為影響房企在盤(pán)活存量資產(chǎn)上面臨的難題。

清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心副主任、高和資本執(zhí)行合伙人周以升指出，紓困、盤(pán)活、轉(zhuǎn)型是當(dāng)前實(shí)體經(jīng)濟(jì)中，在基礎(chǔ)設(shè)施、住宅開(kāi)發(fā)和商用不動(dòng)產(chǎn)三個(gè)行業(yè)當(dāng)中主要面臨的三個(gè)問(wèn)題。

實(shí)際上，房企對(duì)于盤(pán)活存量資產(chǎn)的需求較強(qiáng)。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)副總裁何其聰從企業(yè)的角度介紹，有時(shí)在投資地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，沒(méi)有終極退出渠道，也因此導(dǎo)致企業(yè)對(duì)于資產(chǎn)流動(dòng)性的訴求特別強(qiáng)。

因此，新模式下，市場(chǎng)主體需要尋求破局之路。

盤(pán)活存量資產(chǎn)成為重要任務(wù)

正是出于流動(dòng)性因素的考慮，輕資產(chǎn)化成為許多房企改善資產(chǎn)活力的選擇。也意味著，房地產(chǎn)行業(yè)需要轉(zhuǎn)變工作重心、調(diào)整經(jīng)營(yíng)架構(gòu)，找到進(jìn)入市場(chǎng)新模式的鑰匙。

在劉洪玉看來(lái)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)是以資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)為主、金融深度參與的時(shí)代，盤(pán)活存量成為非常重要的任務(wù)，其中要求對(duì)商業(yè)模式的創(chuàng)新、技術(shù)解決方案的創(chuàng)新、金融合作模式的創(chuàng)新等。

作為盤(pán)活資產(chǎn)的一種重要工具，REITs恰好是房企實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化的一種方式，其本質(zhì)是資產(chǎn)的上市，可以為房企和市場(chǎng)帶來(lái)一種金融工具的創(chuàng)新，在盤(pán)活資產(chǎn)、提高資源利用效率的同時(shí)有效化解企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)行業(yè)在排憂(yōu)解難上起到一定作用。

尤其是對(duì)于民營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這類(lèi)資產(chǎn)支持性金融工具能為其在融資上降低成本。周以升介紹，好的資產(chǎn)放在弱的主體中被弱主體拖累，如果能夠擁抱資產(chǎn)支持性金融工具，包括不動(dòng)產(chǎn)證券化、不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金和公募REITs，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)會(huì)有明顯的改善。

近年來(lái)，公募REITs試點(diǎn)工作開(kāi)展以來(lái)，取得了很好的成果。自2020年4月份基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)啟動(dòng)以來(lái)，截至目前，已上市公募REITs產(chǎn)品共27只，募集資金總額超過(guò)900億元。

與會(huì)專(zhuān)家認(rèn)為，隨著未來(lái)公募REITs基礎(chǔ)設(shè)施覆蓋商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，有望給行業(yè)帶來(lái)利好。何其聰介紹，包括能夠提高房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)資產(chǎn)的流動(dòng)性，有效化解房企風(fēng)險(xiǎn)，改變之前依賴(lài)城市化的驅(qū)動(dòng)模式等。

針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金對(duì)于目前房企風(fēng)險(xiǎn)化解的作用，周以升在接受《證券日?qǐng)?bào)》等媒體采訪時(shí)表示，“如果能夠?qū)⒊钟行筒粍?dòng)產(chǎn)盤(pán)活，將會(huì)大大促進(jìn)房企風(fēng)險(xiǎn)化解。當(dāng)然，這個(gè)化解并不是讓公募REITs直接去接，而是通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金和AMC，再到私募REITs培育，再到公募REITs。后端會(huì)促進(jìn)前端的信心，前端將會(huì)為后端培育資產(chǎn)。前后銜接，形成有機(jī)的循環(huán)。”

會(huì)上，還有專(zhuān)家設(shè)想，若將私募基金作為對(duì)于資產(chǎn)或者項(xiàng)目的一種融資渠道，同時(shí)公募REITs作為終極的退出渠道，整個(gè)循環(huán)就打通了，打通之下有望延伸行業(yè)的發(fā)展。

談及構(gòu)建發(fā)展多層次的不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)，建信住房租賃基金總裁盧剛也認(rèn)為，需要加快私募REITs的制度建設(shè)，豐富從Pre-REITs到私募REITs，再到公募REITs上市的渠道機(jī)制。