種種跡象顯示，融資政策邊際放松的信號，正在給房地產(chǎn)行業(yè)帶來一些暖意。

我們認(rèn)為，短期內(nèi)房企信貸政策的變化應(yīng)該注意。另一方面，房地產(chǎn)市場發(fā)生的一些長期性變化更值得關(guān)注。

第一，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的央企、國企將顯現(xiàn)出較大發(fā)展優(yōu)勢。

房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的央企、國企，由于有國家信用背書，一方面能享受較低的資金成本，另一方面隨著房企融資政策邊際放松，在防范金融風(fēng)險和保障民生的雙重要求下，此類企業(yè)并購折價資產(chǎn)的動力、實力將更強。

第二，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)多年的高周轉(zhuǎn)模式將走向終結(jié)。

近幾年，房地產(chǎn)開發(fā)是拉動國內(nèi)固定資產(chǎn)投資，乃至中國經(jīng)濟增長的一支重要力量。這其中有兩個重要原因：一是房地產(chǎn)行業(yè)高周轉(zhuǎn)模式的廣泛采用；二是期房銷售模式下行業(yè)持續(xù)加杠桿。伴隨行業(yè)的深度整合，以上兩大要素正在走向瓦解與終結(jié)。

房地產(chǎn)的高周轉(zhuǎn)是企業(yè)利用提前支取的項目預(yù)售款與其他類自籌資金，不斷快速拿地滾動開發(fā)的過程。隨著2020年下半年密集的調(diào)控政策開始之后，房地產(chǎn)融資政策持續(xù)收緊，對這種高杠桿的經(jīng)營模式提出了很大挑戰(zhàn)，整個行業(yè)的高周轉(zhuǎn)鏈條運行變得越來越不穩(wěn)定。

在“三道紅線”政策以及房地產(chǎn)貸款集中度管理制度實施之后，房企對項目銷售的資金回款依賴度更高。但進入2021年下半年后，房地產(chǎn)的整體銷售變得不再“給力”，其根本原因是包括購房者在內(nèi)的多個市場主體，對行業(yè)預(yù)期發(fā)生了根本性變化。

首先，不少品牌房企出現(xiàn)流動性問題，這在一定程度上打擊了購房者對品牌房企的信任，房屋預(yù)售制同時也出現(xiàn)動搖。

其次，隨著房企信用風(fēng)險的不斷釋放，政策層面對項目預(yù)售資金監(jiān)管不斷收緊，房企挪用預(yù)售資金進行快速滾動開發(fā)、從而擴張企業(yè)規(guī)?；境蔀椴豢赡?。

一方面是銷售端市場情緒的持續(xù)低迷，一方面是信貸端對房企外部融資的持續(xù)收緊。在兩邊都受到擠壓的情況下，房地產(chǎn)此前的高周轉(zhuǎn)模式已很難再有騰挪空間。隨著各地對預(yù)售資金的嚴(yán)格監(jiān)管，我們認(rèn)為，未來現(xiàn)房銷售將有可能成為房地產(chǎn)行業(yè)的主要銷售模式。

當(dāng)前，市場仍將關(guān)注點更多地放在短期房地產(chǎn)政策的邊際放松，以及地產(chǎn)開發(fā)投資如何企穩(wěn)上，但在我們看來，高周轉(zhuǎn)發(fā)展模式的終結(jié)才是對房地產(chǎn)投資影響極為深遠(yuǎn)的一大趨勢。

如果2021年房地產(chǎn)下行壓力持續(xù)加大，我們建議可以通過加大保障性租賃住房的建設(shè)與供應(yīng)，形成對行業(yè)的托底效應(yīng)。(中新經(jīng)緯APP)

作者：李奇霖 紅塔證券研究所所長、首席經(jīng)濟學(xué)家
孫永樂 紅塔證券宏觀分析師