業(yè)內(nèi)人士指出，新政將利好持有住房在五年以內(nèi)或者有多套住房的家庭換房人群。北京等城市少部分房源能節(jié)省幾十萬(wàn)元以上。

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為了推動(dòng)換房交易，房地產(chǎn)再出重磅新政。9月30日，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布“關(guān)于支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策”的公告，對(duì)于“賣一買一”的置業(yè)人群，實(shí)行個(gè)人所得稅退稅優(yōu)惠，最高全部退還。

對(duì)此，貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)分析稱，當(dāng)前多數(shù)一二線重點(diǎn)城市關(guān)于住房個(gè)人所得稅的執(zhí)行情況是，“滿五唯一”免征，其他情況按照房屋差額的20%或者全額1%征收，新政將利好持有住房在5年以內(nèi)或者有多套住房的家庭換房人群。

出售住房并在1年內(nèi)購(gòu)房的居民可退個(gè)稅

哪些購(gòu)房人群享有退稅優(yōu)惠、政策實(shí)施時(shí)間、如何退稅，財(cái)政部新政已經(jīng)較為明晰。

根據(jù)公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

其中，新購(gòu)住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個(gè)人所得稅；新購(gòu)住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購(gòu)住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅。

也就是說(shuō)，政策實(shí)行的周期是13個(gè)月，針對(duì)的人群是“賣一買一”的換房置業(yè)者，最高可以實(shí)現(xiàn)全部退還個(gè)稅。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，此次政策總結(jié)起來(lái)即是“換房可退個(gè)稅”，即個(gè)稅成本可以減免。對(duì)于上述公告提出的限制條件，嚴(yán)躍進(jìn)總結(jié)稱，其一，此類換房的交易必須在本市范圍內(nèi)，即某某市的市區(qū)、郊區(qū)、縣城等，而不能跨市交易，否則不能享受退稅優(yōu)惠；其二，換房必須是同一個(gè)人，即要確保退稅政策不被鉆漏洞，防范借退稅政策做虛假的交易；其三，先辦理退稅再撤銷購(gòu)房交易也不可行，住房和稅務(wù)部門會(huì)嚴(yán)管此類鉆漏洞的操作。

“對(duì)北京等少數(shù)城市換房人群有一定影響”

這項(xiàng)政策的力度有多大？到底能夠影響到多少換房置業(yè)者？

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，個(gè)人所得稅是指在二手房交易中，稅務(wù)部門向賣方征收交易所產(chǎn)生的差價(jià)獲得的收入。比如，房子的原價(jià)是100萬(wàn)元，賣方以1000萬(wàn)元的價(jià)格賣給買方，則要從這900萬(wàn)元差價(jià)中征收一部分作為個(gè)稅。各地的政策各不相同，不過(guò)大部分城市個(gè)稅是全額收取1%-2%，也有個(gè)別城市按照差額的20%征收，但基本都是“滿五唯一”免征個(gè)稅。

以上海為例，個(gè)人轉(zhuǎn)讓5年以上且是家庭唯一住房的，免征個(gè)稅。如果不滿5年或者是不唯一，普通住宅按評(píng)估價(jià)1%征收個(gè)稅，非普通住宅按2%征收。假如一套普通住房市場(chǎng)評(píng)估價(jià)500萬(wàn)元，那么個(gè)稅是5萬(wàn)元。

但是，也有少數(shù)城市按照差額征收個(gè)稅，諸如北京不符合“滿五唯一”的賣房者，按照差額的20%征收個(gè)稅。如果一套房子網(wǎng)簽價(jià)是500萬(wàn)元，原值是400萬(wàn)元，那么個(gè)稅是20萬(wàn)元。

“對(duì)于大部分城市來(lái)說(shuō)，一套房可以節(jié)省稅費(fèi)在3萬(wàn)-5萬(wàn)元，而北京等城市少部分房源能節(jié)省幾十萬(wàn)以上?！睆埓髠ト缡钦f(shuō)。

一位北京二手房中介人士告訴記者，在北京二手房交易中，如果是家庭名下唯一住宅，一般都是等到滿5年了才去賣房，這樣可以免征個(gè)稅。按照財(cái)政部新政，政策利好“不滿五年”或者“不唯一”的這部分換房人群，“北京的二手房交易市場(chǎng)已經(jīng)很成熟了，我接觸的客戶60%都是換房人群。”

許小樂(lè)認(rèn)為，退稅政策會(huì)減輕換房群體的稅負(fù)成本，同時(shí)退稅有限定條件，需滿足在2022年10月1日至2023年12月31日期間，出售住房后1年內(nèi)重新購(gòu)房，這會(huì)促使改善性需求加快換房進(jìn)程，對(duì)于促進(jìn)市場(chǎng)交易有積極作用。

不過(guò)，張大偉也表示，新政對(duì)于大部分城市市場(chǎng)影響不大，但對(duì)于北京等少數(shù)城市換房客戶可能會(huì)有一定影響，有利于增加有個(gè)稅的房源流動(dòng)性。

二手房新政疊加效應(yīng)或在四季度顯現(xiàn)

近期，針對(duì)二手房交易環(huán)節(jié)的新政頻出，從“帶押過(guò)戶”到“連環(huán)單”并行辦理，再到如今的個(gè)稅退稅優(yōu)惠。

所謂“帶押過(guò)戶”，即“帶著抵押過(guò)戶”，是指在二手房交易過(guò)程中，存在抵押的房產(chǎn)，賣方可不需提前清償貸款便可完成交易和過(guò)戶登記，買方可“帶押過(guò)戶”獲得新的金融貸款。截至目前，包括海南省、無(wú)錫市、濟(jì)南市、南京市、福州市及深圳市坪山區(qū)等地已著手推行 “帶押過(guò)戶”政策。

此外，為了破除二手房“連環(huán)單”交易過(guò)程中的堵點(diǎn)，北京提出全面試行存量房交易“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理，即優(yōu)化購(gòu)房資格核驗(yàn)規(guī)則（完成賣出合同網(wǎng)上簽約的房屋不計(jì)賣出房屋家庭房產(chǎn)套數(shù)），將原需按順序先后辦理的房屋賣出、買入業(yè)務(wù)調(diào)整為并行辦理。

在廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，從近期的“帶押過(guò)戶”以及“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理，再到如今的個(gè)稅退稅優(yōu)惠政策，都直指目前房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中存在的各大痛點(diǎn)。

“個(gè)稅退稅政策要與昨日（9月29日）央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的差別化信貸政策結(jié)合起來(lái)，直接目的是希望四季度住房需求能夠有所釋放，為樓市、經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定提供支持?！崩钣罴伪硎荆贿^(guò)，相比昨天部分城市階段性下調(diào)首套房貸利率下限，個(gè)稅退稅政策則是針對(duì)全國(guó)，利好性更強(qiáng)，雖然大部分城市個(gè)稅退稅幅度并不是很大，但是引導(dǎo)預(yù)期的效果是比較大的。

李宇嘉進(jìn)一步稱，單看這個(gè)政策，并不一定能夠促進(jìn)市場(chǎng)回升，但是疊加其他政策，效果還是可觀的。整體來(lái)看，近期政策頻率和力度，已經(jīng)達(dá)到空前態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)其對(duì)市場(chǎng)的拉動(dòng)效應(yīng)，在四季度會(huì)有相對(duì)較好的效果。

嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，此類政策對(duì)于換房需求是非常積極的保障，有助于降低換房的成本，是激活改善性住房需求的重要導(dǎo)向，和9月29日央行房貸利率下限允許自由下調(diào)的政策一起，對(duì)于提振四季度交易行情將具有積極的作用。