新的市場(chǎng)周期，購(gòu)房需求會(huì)有怎樣的新變化？近日，中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院與貝殼研究院聯(lián)合發(fā)布了《住房需求洞察系列研究之改善性購(gòu)房需求專(zhuān)題報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《報(bào)告》）?！秷?bào)告》顯示，改善性需求占比逐年提升，越來(lái)越受到市場(chǎng)的重視。

改善性需求提升

(資料圖)

35歲—45歲購(gòu)房群體是以改善性需求為主的核心人群。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)50城市改善購(gòu)房占比由2020年的26%提高到2022年的30%，而30歲以下購(gòu)房群體通常是剛需客戶(hù)，其成交占比由2020年的37%下行到2019年的34%?？梢哉f(shuō)，2022年的市場(chǎng)環(huán)境下，改善性需求相較于剛需更具韌性。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩對(duì)筆者表示，改善性購(gòu)房占比提升首先是由于人口結(jié)構(gòu)的變化。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年—2022年，20—30歲人口由2.35億人逐年降至2.15億人，35—45歲人口由2.19億人增加到2.28億人。其次也有短期內(nèi)政策和市場(chǎng)的影響，尤其是放開(kāi)限購(gòu)區(qū)域和降低二套房首付比例等，釋放了大量的改善性需求。

《報(bào)告》顯示，大部分一二線(xiàn)城市改善性需求更高。例如，北京、天津、廈門(mén)改善性需求明顯高于剛需，3個(gè)城市改善群體交易量均在剛需交易量的1.5倍以上。

“這是因?yàn)椋欢€(xiàn)城市老破?。?0年以上樓齡占比超70%）占比高，也是驅(qū)動(dòng)換房的主要原因。”潘浩表示，貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京存量房中樓齡在20年以上的住房占比超60%，改善意愿強(qiáng)烈，而昆明、南寧等城市存量房中樓齡在10年以?xún)?nèi)的住房占比在40%—50%。

當(dāng)然，并非所有二線(xiàn)城市都進(jìn)入了改善性主導(dǎo)的市場(chǎng)。在成都、合肥和西安，剛需下行趨勢(shì)并未出現(xiàn)，2022年其剛需群體購(gòu)房占比均在40%以上。而房屋消費(fèi)需求是由人口決定的。產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)疊加省會(huì)城市的虹吸效應(yīng)，持續(xù)吸引本省其他地級(jí)市人口的流入，奠定了這些城市高基數(shù)的剛需總量。

聚焦高品質(zhì)樓盤(pán)

追求更好的居住環(huán)境、更大的居住面積，是當(dāng)前大部分消費(fèi)者換房的主要驅(qū)動(dòng)因素。

調(diào)查顯示，北京消費(fèi)者換房后的住房面積平均為110平方米。相對(duì)于以北京為代表的一線(xiàn)城市，二線(xiàn)城市換房后的住房面積更大，大部分城市達(dá)120平方米，其中鄭州置換后平均面積為124平方米，杭州為119平方米，成都為117平方米。換房成本上，以杭州、成都、鄭州、合肥、武漢換房客群來(lái)看，換房平均需加價(jià)90萬(wàn)元—100萬(wàn)元。

此外，從區(qū)域選擇上來(lái)說(shuō)，高品質(zhì)房屋集中的區(qū)域改善性客群更為偏好。以北京為例，朝陽(yáng)區(qū)和海淀區(qū)高品質(zhì)樓盤(pán)是改善性客群首選?？v觀(guān)北京改善性住宅區(qū)域，相較于東西城高比例的老破小和順義、房山并不便利的交通配套，朝陽(yáng)和海淀在房屋品質(zhì)、交通便利程度、配套成熟度方面具有綜合優(yōu)勢(shì)，更為改善性客群所青睞。

潘浩表示，值得注意的是，在很多二線(xiàn)城市，以房換房的消費(fèi)者出現(xiàn)了以“同區(qū)換房”為主的交易態(tài)勢(shì)。以成都為例，高新區(qū)換房客戶(hù)同區(qū)換房的比例高達(dá)59%，青羊區(qū)、錦江區(qū)、成華區(qū)的同區(qū)換房比例也均超40%。武漢的情況類(lèi)似，江岸區(qū)和武昌區(qū)同區(qū)換房比例均超50%。

新房二手聯(lián)動(dòng)效應(yīng)凸顯

面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)的新變化，樓市政策調(diào)控將如何發(fā)力呢？

中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院教授孟慶斌建議，新房和二手房能否高效聯(lián)動(dòng)，將直接影響換房群體的購(gòu)房行為，未來(lái)在支持改善性需求方面，可聚焦于優(yōu)化換房置業(yè)流程，加大對(duì)二手房的稅費(fèi)補(bǔ)貼力度等政策調(diào)控上。

據(jù)筆者了解，2022年8月份以來(lái)，濟(jì)南、廣州、深圳、南京、成都等多個(gè)城市推出二手房的“帶押過(guò)戶(hù)”政策，即對(duì)于存在抵押貸款的二手房要上市交易的情況，實(shí)現(xiàn)了不用先還清原來(lái)的房貸就可以完成過(guò)戶(hù)、抵押、發(fā)放新的貸款。此一方式在節(jié)省資金成本的同時(shí)，大大縮短了換房客戶(hù)的置業(yè)周期，提高了二手房交易效率，是更好地加強(qiáng)新房與二手房聯(lián)動(dòng)的政策實(shí)踐。

孟慶斌表示，2022年以來(lái)各地對(duì)新房紛紛提供更多優(yōu)惠政策，或減免契稅，或組織房交會(huì)予以補(bǔ)貼，加上開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)優(yōu)惠力度較大，政策對(duì)新房側(cè)的傾斜十分明顯。但是對(duì)“以舊換新”的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，要想打通換房鏈條，對(duì)二手房的政策支持力度同樣不能少，如果沒(méi)有二手房的購(gòu)房者入市，換房鏈條就無(wú)法實(shí)現(xiàn)。因此，在支持改善性需求方面，可加大對(duì)二手房的稅收及補(bǔ)貼政策力度，以實(shí)現(xiàn)整個(gè)換房鏈條的暢通。

另外，隨著越來(lái)越多的城市進(jìn)入存量房時(shí)代，購(gòu)買(mǎi)二手房的消費(fèi)者也越來(lái)越多，但二手房的按揭貸款額度多與樓齡掛鉤，購(gòu)買(mǎi)二手房的群體獲得的信貸支持明顯弱于新房，若同一板塊內(nèi)沒(méi)有新房可供選擇，將不利于居民置業(yè)。因此，若能在二手房貸款上限或貸款額度與樓齡掛鉤方面有所放松，勢(shì)必能更好地滿(mǎn)足居民的置業(yè)需求。