龍湖遭遇黑色8月，旭輝10月債務(wù)違約，加之上坤、金科等接連告急，在剛剛過去的三季度，一系列看似利好落下后，房企不但沒有收獲預(yù)期之內(nèi)的“金九銀十”，反而遭遇了史上最難的三季度。北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，30家披露三季報的房企中，超六成房企歸母凈利潤錄得負(fù)增長，有近一半房企為凈虧損狀態(tài)。“招保萬金”元老級的利潤表現(xiàn)也不盡如人意，“金九銀十”傳統(tǒng)旺季尚且如此，房地產(chǎn)已徹底告別“暴利”。

部分企業(yè)凈利漲幅標(biāo)出“不適用”

30家樣本房企中，9家房企實現(xiàn)歸母凈利潤同比正增長，分別是萬科、金地集團(tuán)、華發(fā)股份、金融街、南國置業(yè)、迪馬股份、濱江集團(tuán)、榮安地產(chǎn)以及天健集團(tuán)。

濱江集團(tuán)以歸母凈利潤同比增長55.21%在30家樣本房企中高居榜首。濱江集團(tuán)在三季報中表示，歸母凈利潤同比上升的主要原因系本期來自聯(lián)營企業(yè)和合營企業(yè)的投資收益在歸母凈利潤中占比較高所致。值得一提的是，濱江集團(tuán)今年前三季度營收198.68億元，較去年同期下降18.69個百分點。

19家房企歸母凈利潤錄得負(fù)增長，陽光城、泰禾集團(tuán)、北辰實業(yè)在30家樣本房企中收獲最大跌幅，上述3家房企歸母凈利潤分別較去年同期下降303.81%、309.83%、352.07%。

華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展因去年同期歸母凈利潤已是大幅虧損狀態(tài)，三季報中該項漲跌幅以“不適用”標(biāo)注。

“不適用是A股上市公司一種財務(wù)標(biāo)注手段，大多為去年同期已經(jīng)虧損的企業(yè)，即便今年減虧成功，該項數(shù)值會出現(xiàn)與負(fù)數(shù)相比的情況，企業(yè)也大多會使用這樣的標(biāo)注。”一位熟悉房企財務(wù)報表報送內(nèi)容的前任董秘如此解釋。

藍(lán)光虧損超百億 招商大降超五成

30家樣本房企中，前三季度凈虧損的房企有14家，既有國央企背景的南國置業(yè)、世茂股份、首開股份等，也有如藍(lán)光發(fā)展、泰禾集團(tuán)、陽光城、華夏幸福等出險房企。其中，歸母凈利潤虧損最多的為藍(lán)光發(fā)展，前三季度虧損116.73億元。

尤為引起關(guān)注的是，“招保萬金”元老級的存在，今年前三季度的利潤表現(xiàn)也不盡如人意。萬科前三季度歸母凈利潤為170.5億元，同比增長2.17%;金地集團(tuán)歸母凈利潤為33.36億元，同比微增0.83%;保利發(fā)展前三季度歸母凈利潤為130.94億元，同比下降3.61%;招商蛇口歸母凈利潤為29.57億元，同比大降53.44%。

對于業(yè)績下滑，招商蛇口也列舉了三大原因：一是房地產(chǎn)項目竣工交付并結(jié)轉(zhuǎn)的面積同比增長，但受市場下行影響，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降，結(jié)轉(zhuǎn)毛利同比減少。二是公司妥善落實國家相關(guān)房租減免政策要求，結(jié)合公司實際對符合條件商戶進(jìn)行了相應(yīng)的租金減免。此外，公司轉(zhuǎn)讓子公司產(chǎn)生投資收益同比減少也是拉低利潤的主要原因。

“單家企業(yè)很難對抗整個大勢”

按照交易所的信披制度，房企扎堆的港交所并沒有三季報強(qiáng)制披露的程序，但從“利潤王”中海地產(chǎn)身上也可見一斑。

10月24日，中海地產(chǎn)發(fā)布今年三季度財報，三季度中海地產(chǎn)錄得營收175.2億元，同比下降59.5%;扣除投資物業(yè)公允價值變動收益和匯兌凈損益后的經(jīng)營利潤為18億元，要知道去年同期這一數(shù)值接近80億元，同比下降77.5%。今年前三季度，中海地產(chǎn)錄得營收1213.1億元，同比下降19.7%;扣除投資物業(yè)公允價值變動收益和匯兌凈損益后的經(jīng)營利潤為258.1億元，同比下降34.5%。

而在半年報周期，中海地產(chǎn)于今年上半年歸母凈利潤為167.43億元，同比減少19.42%。其他港股房企，如富力地產(chǎn)今年上半年虧損69.2億元，同比下降324.65%;建業(yè)地產(chǎn)上半年虧損56.05億元，同比下降868.78%。

“現(xiàn)在開源是基本無望，即便是央企也一樣，別看我們還在拿地，但也就是維持個基本打平。”某央字頭房企北京公司財務(wù)總直言，現(xiàn)階段“節(jié)流”成了大多數(shù)房企的選擇，服務(wù)部門不花錢、營銷部門少花錢是基本原則。據(jù)其透露，目前部分企業(yè)大區(qū)營銷總級別月薪已經(jīng)有降至萬元級別。“任務(wù)完不成之前都別提錢，能不能有年終獎也兩說。”

在中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水看來，多重因素造成行業(yè)“跌多漲少”的基本面，單家企業(yè)其實很難對抗整個大勢的壓力。近幾年房企銷售額增速逐漸下降，部分房企房地產(chǎn)結(jié)算收入增速也將逐漸下降。此外，高地價壓低了房企盈利空間，房企結(jié)算毛利率持續(xù)走低。

劉水稱，受宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力大、市場下行、疫情反復(fù)和居民收入預(yù)期轉(zhuǎn)弱影響，銷售價格表現(xiàn)不及預(yù)期，2021年房地產(chǎn)企業(yè)普遍加大了存貨、投資性物業(yè)、長期股權(quán)投資等資產(chǎn)減值準(zhǔn)備計提力度，從而影響當(dāng)期凈利潤水平。受市場下行影響，聯(lián)合營項目收益也出現(xiàn)同步減少，導(dǎo)致上市房地產(chǎn)企業(yè)凈利潤進(jìn)一步出現(xiàn)下滑。當(dāng)前為應(yīng)對確保現(xiàn)金流安全和調(diào)整投資布局，部分房企處置非核心資產(chǎn)，或形成虧損。