21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者吳抒穎 深圳報(bào)道

土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)正在趨于白熱化——有意沖規(guī)模的國(guó)央企正信心十足地攻城略地，同時(shí)部分缺糧一年亟待補(bǔ)倉(cāng)的房企也在加速重回牌桌。

過(guò)去這段時(shí)間，由于熱門(mén)地塊往往需要搖號(hào)摘得，這讓房企更加相信“運(yùn)氣”的加成，而為了成功拿地，房企奇招頻出。4月18日，在上海的土拍現(xiàn)場(chǎng)，來(lái)自廣東的兩家國(guó)企越秀地產(chǎn)、華發(fā)地產(chǎn)在臺(tái)面擺上橙子和香蕉，寓意“成交”。遺憾的是，最終這兩家房企并沒(méi)有成功拿地。

(資料圖片僅供參考)

房企相信“玄學(xué)”，反映了土地市場(chǎng)廝殺激烈的一面。

當(dāng)天的那場(chǎng)土拍，在上海已經(jīng)多年未有土地進(jìn)賬的龍湖也成功摘得一宗地塊，其與建華建材聯(lián)合體以24.8億元拿下嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)一宗土地。經(jīng)歷了難忘的2022年，龍湖急于證明自己，在土地市場(chǎng)上從防守轉(zhuǎn)為進(jìn)攻。

與龍湖采取同樣策略的還有金地。4月19日，金地連中三元，在上海、東莞摘得三宗地塊，總投資超過(guò)50億元，其中拿下的松山湖地塊還刷新了區(qū)域的樓面價(jià)新高。

龍湖、金地這兩家民營(yíng)房企的排頭兵重回牌桌，讓土地市場(chǎng)的戰(zhàn)局增加了變數(shù)。于他們自身而言，則是避免滑落的決戰(zhàn)。在度過(guò)股債雙殺、公司動(dòng)蕩的難關(guān)之后，必然要證明自己能夠在頭部位置保有一席之地。因而必須要搶地、要投資，要重新走到臺(tái)前。

實(shí)力選手

龍湖、金地是今年民營(yíng)房企中加碼投資的典型。這兩家房企的共同點(diǎn)是，去年受到市場(chǎng)環(huán)境的影響，均出現(xiàn)過(guò)短暫的信任危機(jī)，但在監(jiān)管以及各方支持下，目前融資渠道較為暢通，信用評(píng)級(jí)也趨于穩(wěn)定。

經(jīng)營(yíng)、運(yùn)營(yíng)重回正軌，龍湖、金地在今年年初紛紛發(fā)聲要加碼投資。

在2022年業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事、高級(jí)副總裁兼地產(chǎn)航道總經(jīng)理張旭忠表示，在拿地方面，龍湖今年將嚴(yán)守投資紀(jì)律，堅(jiān)持以銷(xiāo)定支，主動(dòng)把握好投資節(jié)奏，保證盤(pán)面的安全性；同時(shí)嚴(yán)守投資刻度，聚焦主力城市和機(jī)會(huì)城市的核心區(qū)域，通過(guò)產(chǎn)品力的打造等動(dòng)作進(jìn)一步提升盈利能力和周轉(zhuǎn)能力。

金地發(fā)出的信號(hào)更為明顯。去年，在面對(duì)行業(yè)的不確定性時(shí)，金地一度控制投資規(guī)模，但在今年年初，金地董事長(zhǎng)凌克在內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)工作會(huì)上明確要求公司主動(dòng)把握土地投資機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

發(fā)令槍已響，龍湖、金地加速前進(jìn)。

2023年3月31日，在深圳首批次集中供地中，龍湖以24.04億元斬獲了兩宗分別位于光明、龍崗的地塊，成為當(dāng)天的“最大贏家”。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2023年一季度，龍湖集團(tuán)新增土地價(jià)值約為30億元，新增貨值達(dá)到了137.3億元，在百?gòu)?qiáng)房企中排名第六。

與此同時(shí)，金地也在土地市場(chǎng)上疾馳。

4月19日，在東莞今年首次供地中，松山湖地塊歷經(jīng)約40家房企、86輪競(jìng)價(jià)后觸及頂價(jià)轉(zhuǎn)為搖號(hào)，最終金地勝出，以22.14億元的總價(jià)拿下。這宗地塊的可售樓面單價(jià)達(dá)到26000元/平方米，是東莞樓面價(jià)亞軍。

同日，金地也在上海成功補(bǔ)倉(cāng)。在上海這場(chǎng)土拍中，金地連中兩元以總價(jià)29.133億元競(jìng)得上海嘉定一地塊，成交樓面價(jià)為24041元/平方米，溢價(jià)率約為9.28%；此外，其所組成的聯(lián)合體也以10.881億元競(jìng)得嘉定另一地塊。

上個(gè)月，金地也以3.4億元的價(jià)格獲得了西安浐灞生態(tài)區(qū)一宗計(jì)容面積約14.8萬(wàn)平方米的居住用地，這是金地今年的首次成功拿地。

實(shí)際上，不僅是龍湖、金地，更多的民營(yíng)房企也在尋覓新的投資機(jī)會(huì)。

碧桂園總裁莫斌在2022年業(yè)績(jī)會(huì)上也表示，碧桂園已于今年重啟拿地，整體投資方向?qū)@人口流動(dòng)、產(chǎn)業(yè)布局、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、供需情況等核心變量進(jìn)行優(yōu)中選優(yōu)、重質(zhì)輕量，聚焦一二線核心城市。通過(guò)新增土儲(chǔ)布局的調(diào)整，碧桂園計(jì)劃用3-5年的時(shí)間，將一二線對(duì)三四線的貨值比例提升至50%：50%，用優(yōu)質(zhì)的土地資源支撐公司未來(lái)的穩(wěn)健發(fā)展。

長(zhǎng)跑策略

龍湖、金地重新回到土地市場(chǎng)的牌桌前，是市場(chǎng)暖流推動(dòng)、也是生存現(xiàn)狀所迫。

一個(gè)明顯可以感知到龍湖生存焦慮的現(xiàn)實(shí)是，這家房企的土地儲(chǔ)備在投資休整一段時(shí)間后，有明顯的縮減。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者對(duì)比其2021年、2022年年報(bào)時(shí)發(fā)現(xiàn)，2021年年底，龍湖的土地儲(chǔ)備是7354萬(wàn)平方米；而到了2022年年底，龍湖土地儲(chǔ)備縮減至5795萬(wàn)平方米。

龍湖2022年全年的銷(xiāo)售額是2015.9億元，而2021年同期，龍湖錄得2233.8億元的銷(xiāo)售額。雖然同比下滑并非十分明顯，但隨著龍頭房企的競(jìng)爭(zhēng)烈度提升，龍湖的座次隨著土地儲(chǔ)備的告急存在滑落的可能。

金地的情況與龍湖類(lèi)似。針對(duì)金地的現(xiàn)狀，凌克認(rèn)為，“房企經(jīng)營(yíng)就像踩單車(chē)，不前行就會(huì)跌落，房企需要新投資。”

一位了解金地情況的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，今年金地對(duì)市場(chǎng)是有信心的，但壓力其實(shí)并沒(méi)有減少?！叭ツ晔腔钕氯ィ衲昶鋵?shí)也是活下去，但活法不一樣。去年是穩(wěn)定市場(chǎng)信心，今年是為了活得更好，融資渠道對(duì)我們都是暢通的，所以今年重點(diǎn)是要投資，保持適度規(guī)模?！?/p>

一個(gè)細(xì)節(jié)可以看出，金地在土地市場(chǎng)上的良好表現(xiàn)也鼓舞了金地內(nèi)部的士氣。4月19日，在一個(gè)公開(kāi)場(chǎng)合中，金地總裁黃俊燦特意提到了當(dāng)日金地拿地的情況，“這是一個(gè)好消息，我們今天連中三元，運(yùn)氣特別好?！?/p>

從拿地策略上而言，龍湖、金地雖然也青睞于熱門(mén)地塊，但相較之下，兩者會(huì)打出差異化策略，對(duì)熱點(diǎn)城市的非熱門(mén)地塊接受度也更高。

以龍湖所摘得的深圳地塊為例，這兩宗地塊實(shí)則是回爐地，在去年深圳最后一輪集中供地中，這兩宗地塊均以流拍告終。

二次掛牌后，這兩宗地塊的在配建或者價(jià)格上門(mén)檻略有降低，且其中一宗也觸及頂價(jià)成交，但是熟悉深圳的人士對(duì)這兩宗地塊的前景普遍抱觀望態(tài)度。

“光明這塊地旁邊的項(xiàng)目目前賣(mài)得都不太行，限價(jià)比龍湖的項(xiàng)目還要低一些，價(jià)格有優(yōu)勢(shì)也并不受歡迎。而且這個(gè)項(xiàng)目，周邊除了有個(gè)地鐵要啥啥沒(méi)有，全是工業(yè)園，去化是有壓力的?！币晃谎信羞^(guò)龍湖拿下的光明地塊人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

由此看來(lái)，這兩宗地塊后續(xù)入市的表現(xiàn)，龍湖需要拿出優(yōu)秀的產(chǎn)品和運(yùn)營(yíng)能力。

“龍湖應(yīng)該是對(duì)自己的產(chǎn)品力比較自信，覺(jué)得能夠打造標(biāo)桿產(chǎn)品才敢拿。”一位深圳第三方研究機(jī)構(gòu)人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

市場(chǎng)承壓，不拿地會(huì)慢慢消聲，拿地則考驗(yàn)實(shí)力。為了生存，龍湖、金地不得不加速前進(jìn)，與之同時(shí)，產(chǎn)品、運(yùn)營(yíng)能力的提升也必須同步進(jìn)行，在激烈的競(jìng)速賽中，未來(lái)決定座次的，絕不只是規(guī)模。