作為豫系房企之一，名門地產(chǎn)曾紅極一時(shí)，卻因盲目擴(kuò)張而跌落神壇。

房?jī)r(jià)上漲之時(shí)，名門地產(chǎn)依托信托融資撬動(dòng)高杠桿舉債發(fā)展，以小博大介入城改項(xiàng)目。樓市下行之時(shí)，名門地產(chǎn)難逃資金鏈危機(jī)，旗下多個(gè)項(xiàng)目深陷泥潭。

多名名門地產(chǎn)旗下樓盤的業(yè)主向新京報(bào)記者反映：“名門翠園、名門天境等項(xiàng)目問(wèn)題纏身，多次停工，延期交房，甚至面臨爛尾的情況，項(xiàng)目復(fù)活困難重重?！?/p>

新京報(bào)記者實(shí)地走訪名門地產(chǎn)旗下名門翠園項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目確實(shí)存在延期交房、工程疑似“停擺”的情況。在名門地產(chǎn)身陷資金危局的情況下，旗下項(xiàng)目出路將在何方？

名門翠園延期交房，引發(fā)業(yè)主不滿

張強(qiáng)（化名）從未想到自己在買了名門翠園后如此“窩火”。

他依然能夠清晰地回憶起第一次踏入名門翠園售樓處時(shí)的場(chǎng)景，“我買房的時(shí)候是2018年11月，當(dāng)時(shí)售樓處擠滿了人，都在排隊(duì)搶房，連一個(gè)車位都賣到18萬(wàn)元。我心想買到就是賺到?。　睉{著這想法，張強(qiáng)舉全家之力買房?！耙I就買套大的，以后升值也多賺點(diǎn)。”張強(qiáng)表示，他買了一套四室兩廳的房子，總房款逾380萬(wàn)元，支付了約110萬(wàn)元的首付款。

張強(qiáng)所買的名門翠園位于鄭州金水區(qū)北部的核心位置，所在地塊屬于鄭州城中村改造中的“二十里鋪六宗城中村改造用地”，項(xiàng)目含16個(gè)地塊，占地約52萬(wàn)平方米，總規(guī)模約180萬(wàn)平方米，商業(yè)面積78萬(wàn)平方米，是金水北區(qū)“最大的城中村改造綜合體項(xiàng)目”，最初由河南圣鴻置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)。按照鄭州的城改模式，開(kāi)發(fā)商往往“提前進(jìn)場(chǎng)”進(jìn)行拆遷安置工作，然后再在公開(kāi)的土地市場(chǎng)“定向拿地”。

從天眼查的工商變更信息上可查，河南圣鴻置業(yè)有限公司最初由鄭州國(guó)瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和河南海鴻投資有限公司持股；2016年2月，由名門地產(chǎn)介入并逐步將“二十里鋪六宗城中村改造用地”收入囊中，鄭州國(guó)瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和河南海鴻投資有限公司先后撤出。2016年3月，名門地產(chǎn)與中融國(guó)際信托有限公司合作，此后，中融國(guó)際信托有限公司成為控股方。

公開(kāi)資料顯示，2016年12月15日，二十里鋪六宗城中村改造用地（鄭政出[2016]130號(hào)-135號(hào)）進(jìn)行網(wǎng)上拍賣，彼時(shí)已由名門地產(chǎn)實(shí)控下的河南圣鴻置業(yè)有限公司以19.56億元正式拍下，將其命名為“名門翠園”，并于2017年首次開(kāi)盤。

2017年的鄭州樓市漲聲一片，名門翠園開(kāi)盤后熱銷，就成為“金水北”的紅盤。那時(shí)候，憑借著名門翠園等項(xiàng)目的熱銷，名門地產(chǎn)在鄭州聲名鵲起，一時(shí)風(fēng)光無(wú)兩。

到了2021年5月，張強(qiáng)并未等到開(kāi)發(fā)商按期交房。此時(shí)，他每月背負(fù)房貸約1.8萬(wàn)元，已還兩年多的月供，一家人在名門翠園旁邊租房子居住。張強(qiáng)表示：“我們與開(kāi)發(fā)商約定的是2021年的5月交房，后來(lái)開(kāi)發(fā)商出具了延期交房書，現(xiàn)在施工也只有一半的工程，我們感覺(jué)交房遙遙無(wú)期?！?/p>

2021年10月，張強(qiáng)再次踏入名門翠園的售樓處時(shí)，名門地產(chǎn)已陷入資金鏈危局中。此時(shí)的售樓處沒(méi)有購(gòu)房人了，只有一個(gè)置業(yè)顧問(wèn)來(lái)接待，其表示：“我們項(xiàng)目目前確實(shí)有問(wèn)題，買房可以正常買，但是暫時(shí)無(wú)法網(wǎng)簽?！?/p>

比張強(qiáng)的境況更糟糕的業(yè)主是劉先生。劉先生是趕著名門翠園在2017年12月份首次開(kāi)盤時(shí)候買的，2018年開(kāi)始還貸，本應(yīng)該于2019年12月收房，卻接連收到了三次逾期通知。

“我買名門翠園的時(shí)候，考慮孩子上學(xué)，加上老人年紀(jì)大了接過(guò)來(lái)一起住，結(jié)果一直等著，老人臨到去世也沒(méi)有住進(jìn)新房?！眲⑾壬硎荆渌?gòu)買的房子位于名門翠園的6號(hào)地塊，因?yàn)槊T地產(chǎn)拖欠工程方中建七局的工程款，6號(hào)地一度陷入停工。

劉先生每隔幾天都會(huì)來(lái)到名門翠園的工地上統(tǒng)計(jì)施工的人數(shù)?！皬?019年10月到2020年5月期間一直停工，2020年5月復(fù)工后有六七十人施工，而后一直斷斷續(xù)續(xù)，到2020年8月約有20人施工。今年遇到鄭州發(fā)生水災(zāi)和疫情，又幾次停工，總的施工時(shí)長(zhǎng)不超過(guò)2兩個(gè)月?！?/p>

近日，新京報(bào)記者走訪名門翠園工地時(shí)發(fā)現(xiàn)，施工工地的大門緊閉，圍墻內(nèi)僅有少量的工人在作業(yè)。由于名門翠園體量較大，名門地產(chǎn)分為6個(gè)地塊進(jìn)行分批次開(kāi)發(fā)和銷售。其中，3號(hào)地進(jìn)度較快，從外觀上看已經(jīng)完工，小區(qū)綠化、景觀等公共部分也已經(jīng)成型。劉先生在2017年購(gòu)買的6號(hào)地主體結(jié)構(gòu)處于封頂狀態(tài)，但是從外觀上看其二次結(jié)構(gòu)和公共裝修部分仍未成型。而張強(qiáng)在2018年購(gòu)買的1號(hào)地主體結(jié)構(gòu)施工進(jìn)度約有一半。

依賴信托融資，“旋渦”中的名門地產(chǎn)

事實(shí)上，名門翠園曝出延期交房問(wèn)題與名門地產(chǎn)陷入資金鏈危局有關(guān)。

據(jù)名門地產(chǎn)官網(wǎng)顯示，名門地產(chǎn)于1998年初創(chuàng)于河南南陽(yáng)，注冊(cè)資本1.6億元，擁有國(guó)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一級(jí)資質(zhì)。名門地產(chǎn)現(xiàn)擁有總資產(chǎn)超500億元，土地儲(chǔ)備達(dá)3萬(wàn)多畝，已建、在建工程逾1000萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)的物業(yè)類型涵蓋公寓、洋房、別墅、寫字樓及商業(yè)等。2018年，名門地產(chǎn)躋身“中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)100強(qiáng)”。

一路從南陽(yáng)發(fā)展到鄭州，名門地產(chǎn)野心勃勃，拿地也更為“瘋狂”：2013年，名門地產(chǎn)經(jīng)過(guò)214輪競(jìng)拍拿下洛陽(yáng)當(dāng)年單價(jià)地王；2014年，名門地產(chǎn)經(jīng)過(guò)125輪競(jìng)拍，以超100%的溢價(jià)率奪得鄭州當(dāng)年首個(gè)限價(jià)房地塊；2014年年底，名門地產(chǎn)拿下二七區(qū)張魏寨、孫八寨、金水區(qū)押砦中村改造項(xiàng)目……

成也舊改，敗也舊改。由于鄭州市區(qū)內(nèi)存在著大量的城中村，且這些城中村位置優(yōu)越，所以鄭州的土地市場(chǎng)中，房企拿下城改項(xiàng)目往往就能進(jìn)駐到核心地段，銷售回報(bào)可觀。但是，城中村改造項(xiàng)目耗資巨大，面臨開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，涉及拆遷談判、村民安置等多重難題。

介入舊改項(xiàng)目后，因?yàn)榍捌诤馁Y巨大，未曾上市的名門地產(chǎn)開(kāi)始尋求信托融資。據(jù)媒體公開(kāi)報(bào)道顯示，名門地產(chǎn)先后與中融信托、光大信托、華泰證券、四川信托、百瑞信托等機(jī)構(gòu)合作。

而名門翠園項(xiàng)目就是其中的典型代表。據(jù)中融信托官網(wǎng)顯示，中融-盛世惠誠(chéng)22號(hào)集合資金信托，其資金運(yùn)用方式為向河南圣鴻置業(yè)增資。該集合資金信托計(jì)劃預(yù)計(jì)規(guī)模20億元，信托募集資金用于向河南圣鴻置業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資，募集資金用于鄭州市金水區(qū)名門翠園項(xiàng)目土地摘牌及后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)。

事實(shí)上，不僅是名門翠園，依托于信托融資已經(jīng)成為名門地產(chǎn)慣用的融資方式之一，信托融資如此高的融資成本也成為名門地產(chǎn)日后無(wú)法承受之傷。

2016年-2018年，在名門地產(chǎn)舉債擴(kuò)張之時(shí)，鄭州樓市正處于房?jī)r(jià)快速上漲之時(shí)。此時(shí)，名門地產(chǎn)依托信托融資以小博大，多次介入舊改項(xiàng)目，快速擴(kuò)張。隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的收緊，鄭州樓市熱度逐漸褪去，名門地產(chǎn)并沒(méi)有及時(shí)收手，陷入資金鏈緊張的局面。

佳源地產(chǎn)“撤出”，名門翠園何去何從？

2019年底，名門翠園一期逾期交房，陷入資金鏈危局的名門地產(chǎn)開(kāi)始需求外援。2020年，名門地產(chǎn)找來(lái)上市公司佳源地產(chǎn)進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)，這使得名門翠園的業(yè)主們看到了一絲希望。但是，不久后佳源地產(chǎn)卻從名門翠園悄然撤出。

“去年，名門地產(chǎn)找來(lái)了佳源地產(chǎn)合作，售樓處也改頭換面，張貼了佳源的字樣。但是沒(méi)過(guò)多久，2021年8月，佳源就撤出了，佳源字樣也消失不見(jiàn)。”張強(qiáng)說(shuō)。

新京報(bào)記者從名門翠園售樓處得知，目前名門翠園沒(méi)有與佳源地產(chǎn)合作，其開(kāi)發(fā)主體公司為河南圣鴻置業(yè)有限公司，投資方為中融國(guó)際信托有限公司。

吊詭的是，今年年初，名門翠園再次進(jìn)行了一次工商記錄變更，中融國(guó)際信托有限公司在持股股東中也不見(jiàn)蹤跡。新京報(bào)記者從天眼查查到，2021年7月，河南圣鴻置業(yè)有限公司的投資人由中融國(guó)際信托有限公司變更為由河南帷幄房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，并由河南帷幄房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司持有100%股權(quán)。而河南帷幄房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司由自然人王書亮持股90%、吳保華持股10%，中融國(guó)際信托有限公司在股權(quán)關(guān)系中已經(jīng)“隱身”，僅保留在股東及出資信息一欄中還顯示為“中融國(guó)際信托有限公司”。

新京報(bào)記者試圖聯(lián)系名門翠園和名門地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人時(shí)，兩方相關(guān)負(fù)責(zé)人的電話均處于“無(wú)人接聽(tīng)”狀態(tài)。新京報(bào)記者又聯(lián)系了佳源地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人。這位負(fù)責(zé)人在對(duì)新京報(bào)記者的回復(fù)中表示：“目前，佳源地產(chǎn)并未接盤名門地產(chǎn)的所有項(xiàng)目，而是僅僅與名門橙邦單個(gè)項(xiàng)目簽訂了委托開(kāi)發(fā)協(xié)議，但是，并未與名門翠園等其他項(xiàng)目簽訂過(guò)類似或相關(guān)協(xié)議?！?/p>

河南圣鴻置業(yè)有限公司股權(quán)幾經(jīng)變更后，名門翠園的業(yè)主們維權(quán)之路舉步維艱：一方面，名門地產(chǎn)資金鏈危局未解；另一方面，佳源地產(chǎn)又否認(rèn)了與名門翠園的合作。那么，名門翠園的出路在哪里呢？

爛尾樓之殤：如何解決？

不只是名門翠園，自名門地產(chǎn)陷入資金危局之后，其開(kāi)發(fā)的名門天境、名門橙邦等多個(gè)項(xiàng)目均一度陷入了停工的局面，業(yè)主維權(quán)事件不斷。

而這些體量非小、處于城市核心位置的項(xiàng)目一旦形成爛尾樓，不僅意味著不少老百姓的權(quán)益無(wú)法得到保障，也會(huì)成為城市發(fā)展中的傷疤。

如何盤活爛尾樓，關(guān)系著老百姓的切身利益。在目前救活的爛尾樓案例中，常見(jiàn)的處理方式是由地方政府成立協(xié)調(diào)小組，建立溝通機(jī)制，針對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金情況以及是否有后續(xù)開(kāi)發(fā)的能力，進(jìn)行自救或者引入新的開(kāi)發(fā)商接盤。

對(duì)于名門翠園目前面臨的困境和存在的問(wèn)題，新京報(bào)記者約訪了金水區(qū)人民政府相關(guān)負(fù)責(zé)人，即鄭州二十里鋪城中村改造項(xiàng)目指揮部負(fù)責(zé)人。這位負(fù)責(zé)人在對(duì)新京報(bào)的回復(fù)中表示：“目前，已經(jīng)約談了名門鄭州區(qū)域執(zhí)行總裁，同時(shí)與控股方中融國(guó)際信托高層負(fù)責(zé)人進(jìn)行溝通，督促中融盡快注資項(xiàng)目，要求其盡快拿出詳細(xì)的施工方案和交房日期。”

“針對(duì)翠園項(xiàng)目共6個(gè)地塊，每個(gè)地塊業(yè)主推選三名業(yè)主代表，與開(kāi)發(fā)企業(yè)形成溝通機(jī)制，建立微信群，群內(nèi)成員包含河南圣鴻置業(yè)有限公司、地塊的承建方、住建局、辦事處及業(yè)主代表，以每周或每十天為期限，在群內(nèi)通報(bào)工程進(jìn)展情況。目前3號(hào)地塊基本具備交付條件，開(kāi)發(fā)企業(yè)已加快3號(hào)地施工進(jìn)度，盡快交房?！鄙鲜鲐?fù)責(zé)人表示：“我們呼吁廣大業(yè)主相信政府為群眾解決問(wèn)題的信心和決心，我們會(huì)盡最大努力、最大限度保障廣大業(yè)主的財(cái)產(chǎn)利益不受損失?！?/p>

而在自救方面，目前，名門地產(chǎn)旗下單個(gè)項(xiàng)目名門橙邦已經(jīng)引進(jìn)佳源地產(chǎn)，但是，其他項(xiàng)目尚未有新的接盤方入駐。此時(shí)的名門地產(chǎn)要想度過(guò)危機(jī)，能否尋求到援助方也是其未來(lái)命運(yùn)走向的關(guān)鍵。