剛從鄭州市西四環(huán)一個正在降價促銷的樓盤售樓部出來，馮剛就被幾個身穿深灰色衣服的中介攔住了。

“還有比這個項目更實惠的，要不要去看看?”其中一個中介一邊說，一邊打開手機，將一個位于鄭州市中心城區(qū)的地產(chǎn)項目信息指給他看，“均價才12000多，精裝修，還送車位……”三個月前，這個項目的均價還在15000以上。

剛剛過去的“十一”黃金周，在鄭州這座曾晉級“第一財經(jīng)·新一線城市排行榜”的千萬人口大市內(nèi)，最受關(guān)注的不是旅游，而是此起彼伏的樓盤降價。

第一財經(jīng)記者實地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，至少有30個項目先后于“十一”期間公開降價，降價幅度在1000元至5000元不等。

業(yè)內(nèi)人士介紹，大幅度、大面積的降價已經(jīng)在鄭州市場持續(xù)一段時間，一些全國知名的房企也加入了降價大潮，有的企業(yè)自身出了問題，有的是因周期性回款壓力……原因種種，但核心還是為了刺激有些偏“冷”的市場。

降價大軍

首先祭出降價大旗的，是位于鄭州市北四環(huán)的“綠都青云敘”項目。該項目的大股東為鄭州綠都地產(chǎn)集團股份有限公司(下稱“綠都地產(chǎn)”)，綠都地產(chǎn)則為宇通集團旗下公司。

開盤初期，由于綠都青云敘所在的惠濟區(qū)北片區(qū)盤少房缺，該項目曾賣出15000元/㎡至20000元/㎡的高價，但9月30日晚，該項目卻突然傳出大幅度降價信息。

10月1日上午，當?shù)谝回斀?jīng)記者趕赴該項目時發(fā)現(xiàn)，整個售樓部已經(jīng)被聞訊而至的購房者站滿，精裝修12800元/㎡、毛坯12000元/㎡起的價格，則意味著相比此前的房價，已經(jīng)至少下降了2000元/㎡。

伴隨著綠都青云敘降價，與之處于同一片區(qū)的融創(chuàng)運河源項目也開啟降價模式，直接甩出了精裝12500元/㎡的價格。

之后，位于鄭州市中心城區(qū)的融創(chuàng)蘭園、位于西三環(huán)的融創(chuàng)御湖宸院以及位于南四環(huán)的融創(chuàng)城等融創(chuàng)旗下項目，全面開始降價。

融創(chuàng)御湖宸院更是先后推出降價、送車位、送精裝修、送最新款iPhone13等多套優(yōu)惠“組合拳”，吸引購房者。

降價的颶風隨之橫掃了鄭州的地產(chǎn)圈。

“十一”黃金周第二天，即10月2日，鄭州地產(chǎn)圈又被另一則降價信息沸騰了：位于鄭州市經(jīng)開物流園區(qū)、原價9500-9600元/㎡的路勁正榮悅東園項目，直降2000元，將房價降至7500元/㎡，還帶精裝修——這個價格，甚至還不及河南一些地市的房價，該項目由路勁地產(chǎn)與正榮地產(chǎn)共同開發(fā)，項目總占地36畝，規(guī)劃了6棟高層。而該項目門前原本寬敞的道路，很快被購房者的車輛擠滿了。

隨后，更多樓盤加入了降價大軍：位于鄭州市西三環(huán)的金科中原項目，原價13500元/平方米，很快將均價降至11500元/平方米;位于鄭州市南三環(huán)的鑫苑紫金府項目，一度將房價由14000元降至12800元，還附送車位;鑫苑遠洋臻園項目，也一度將單價降至1萬元以下，同樣附送車位……

一時間，“十一”假期的鄭州房地產(chǎn)市場，被到處彌漫的特價房、降價房熏得火熱：一些原價13000元的項目，降價至11500元;一些原價19000元的項目，降價至15500元;而另一些原本在1萬元以上的項目，則干脆一桿子擼到底，直接降價至萬元以下，還有一些正在銷售的項目，由于擔心前期購買的業(yè)主可能會因降價維權(quán)，也羞羞答答地以“工抵房”名義到處宣傳、兜售。

某樓盤的置業(yè)計劃書，可看出其優(yōu)惠力度有多大

又見首付分期

一些項目甚至喊出了“首付4.1萬，置業(yè)大鄭州”的口號。

在位于鄭州市西四環(huán)的一個項目內(nèi)，置業(yè)顧問告訴記者，其中一個總面積89㎡、總房價80萬的房子，首付僅需41090元即可買到，“首付你先付5%，剩下的，每次付5萬，兩年內(nèi)付清就行。”而按照30%的正常首付比例，該房子的首付應(yīng)該為24萬元。

此起彼伏的降價，甚至讓本計劃在“十一”期間入手新房的馮剛陷入猶豫不決：房價，還不會降?要不要再等等看?降價的樓盤，品質(zhì)會不會縮水，能不能買?

可是，馮剛不知道的是，不斷被擊穿底線的降價，甚至連一些地產(chǎn)從業(yè)者都開始表示看不懂了。

在鄭州市遠郊某地產(chǎn)項目擔任營銷負責人的王亞軍告訴第一財經(jīng)記者，眼下的這種大幅度降價，在他20多年的從業(yè)經(jīng)歷中，只見過兩回，一次是2008年，金融危機爆發(fā)之后;另一次就是現(xiàn)在。

“降價是為了促銷，但再降，你也不能虧到本里吧?”王亞軍說，做生意，可能有薄利多銷，但眼下這種“往本里虧”的促銷，卻是他此前從未經(jīng)歷過的。以王亞軍所在的這個項目為例，按照拿地價、建筑成本等投模測算，該項目的成本價，應(yīng)為9000多元/㎡，但現(xiàn)在，他們售樓部的對外售價僅有8000多元/㎡——這意味著，每賣出一個㎡，就要虧損近1000元。

但是，王亞軍卻不得不降，“潛在的購房客戶就這么多，你不降，客戶就可能會成為人家的客戶，你降了，才有機會把房子賣出去，把現(xiàn)金流回收回來。”王亞軍說，這是他們老板安慰他們這些員工的話，但也從側(cè)面反映了公司的現(xiàn)金流之緊張，實際上，為了融資，他所在公司已經(jīng)向內(nèi)部員工開出了年化15%的高息。

降價的房子能買嗎?

事實上，這輪降價并非單單的“十一促銷”才有，早在今年8月，包括綠地花語城等在內(nèi)的一些地產(chǎn)項目便因先后大幅度降價在鄭州引起關(guān)注。

位于鄭州市管南片區(qū)的綠地花語城項目，最高峰時，曾賣出過13500元/㎡的高價，但今年8月，卻突然大幅度降至65折銷售，隨后，一些當?shù)亻_發(fā)商也以送車位、返現(xiàn)金等方式跟進。

隨后，鄭州市場上動輒每平方米降幅達幾百上千元的項目不斷涌現(xiàn)。

降價的樓盤，能不能買?

當?shù)谝回斀?jīng)記者將馮剛的上述問題轉(zhuǎn)述給王亞軍時，他解釋說，目前，在鄭州市場，大多數(shù)正在降價的項目，可以歸結(jié)為三類：第一種是，項目原本不愁銷售，但為了能在年底前快速回籠資金，利用“十一”周期，通過降價讓利，盡快完成年度樓盤目標的樓盤，也能消化掉一些樓層不好、采光不好的雞肋房源;第二種是，由于公司現(xiàn)金流緊張，一直在小范圍內(nèi)以“工抵房”、“內(nèi)部團購”等名義搞特價，這次干脆“渾水摸魚”，以“順應(yīng)市場”的名義公開降價;第三種則是，公司的資金鏈實際上已經(jīng)處于瀕臨斷裂狀態(tài)，項目公司也近乎停工，干脆在“十一”期間豪賭一番，希望能通過大幅度降價，換回部分現(xiàn)金流，以求得繼續(xù)茍延殘喘的機會。

“這么一番分析下來，你就能發(fā)現(xiàn)，買第一種，可能戶型、采光確實不好，但爛尾的可能性，還是小一些。”王亞軍建議說，如果確實有購房需求，那就購買第一種，盡量不買第二種，堅決不碰第三種。“如果你買的是第三種，那最后就很可能會房、財兩失。房子畢竟也算是一種市場化商品，如果它偏離市場價太多，那就一定有你看不到的硬傷。”

短期效果與未來走向

談起此次鄭州樓市大范圍降價的原因，王亞軍稱，最根本的原因，還是“資金鏈”。“大如恒大，都遇到了資金鏈問題，那些名氣、實力不如恒大的中小開發(fā)商，又能從哪兒融到資金呢?”

數(shù)據(jù)顯示，全國范圍內(nèi)，已經(jīng)先后有恒大、泰禾、藍光，協(xié)信、華夏幸福、花樣年等地產(chǎn)公司先后因債務(wù)逾期、資金鏈短缺等問題，陷入泥淖。

具體到鄭州，則先后有中晟地產(chǎn)、名門地產(chǎn)等本土開發(fā)商先后因資金鏈斷裂導(dǎo)致旗下多個樓盤停工、爛尾。

為了避免這種困局，降價，便成為最有效的回籠資金的手段之一，至少目前，該手段已從最新公布的鄭州樓盤項目熱銷榜單上，得到了印證。

由克而瑞公布的鄭州房地產(chǎn)市場10月第1周熱銷榜、人氣榜(下稱“熱銷榜”“人氣榜”)顯示，最先打響鄭州樓市降價潮的路勁正榮悅東園、綠都青云敘，分別在9月27日到10月3日期間成交270套、200套，其它緊隨其后的大多數(shù)項目，也因此起彼伏的降價促銷，先后售出一些房源。

整個“十一”長假期間，鄭州市共計銷售了6000余套房源，雖然該數(shù)據(jù)與2020年同期的近萬套無法匹敵，卻已經(jīng)是先后經(jīng)歷洪災(zāi)、疫情之后的鄭州，給出的最欣慰的答卷了。

接下來，鄭州房價會如何走向，降價是否仍將延續(xù)?王亞軍稱，每年的下半年，由于臨近春節(jié)，不少建筑工地都將迎來工人工資、銀行貸款等結(jié)算期，開發(fā)商的資金鏈勢必更加緊張，通過降價盡快回籠資金，是這些開發(fā)商最大的訴求;再加上鄭州先后在7月、8月遭遇洪災(zāi)、疫情，都曾先后影響樓盤銷售，臨近年底，很多項目為了能夠完成銷售目標，也會推出特價房源促銷。