“老舊小區(qū)改造，我們都很支持。如果不改，我們這些小區(qū)此前的基礎(chǔ)設(shè)施都很落后、小區(qū)環(huán)境也不理想，而且住在這里的大部分是老人，腿腳不好，沒電梯上樓都很困難。”近日，筆者在佛山市禪城區(qū)平遠(yuǎn)直街教工小區(qū)走訪時，住在該小區(qū)的吳老師表達(dá)了對政府推進(jìn)老舊小區(qū)改造工程的擁護(hù)和渴望。

街老、院老、房老、設(shè)施老、生活環(huán)境差，這“四老一差”是城市許多老舊小區(qū)居民共同的煩心事，也是城市管理的老大難。如何破解此困局?佛山市根據(jù)國務(wù)院辦公廳及省委省政府有關(guān)文件的精神，近兩年來全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，全面開展“宜居佛山共同締造”城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。

佛山市近兩年來對該項(xiàng)目加大推進(jìn)力度，以高質(zhì)量超額完成了上級政府下達(dá)的任務(wù)。據(jù)統(tǒng)計，2020—2021年這兩年間，佛山市實(shí)際開工312個老舊小區(qū)改造，涉及改造面積約1100萬平方米、改造戶數(shù)超9.6萬戶、改造樓棟超1.1萬棟，均超額完成省下達(dá)的任務(wù)。截至2021年12月23日，2020年開工改造的123個老舊小區(qū)已全部通過驗(yàn)收完工，連續(xù)兩年老舊小區(qū)改造實(shí)際開工小區(qū)、戶數(shù)及面積等均超額完成省下達(dá)的任務(wù)，在全省排名第一。

群眾心聲

老舊小區(qū)改造加裝電梯是對老人最大的關(guān)愛

上周，筆者走進(jìn)已經(jīng)改造好的桂城街道海棠村，展現(xiàn)在眼前是一排排已經(jīng)被粉刷成灰白相間靚麗樓房外觀，小區(qū)內(nèi)道路也統(tǒng)一鋪上瀝青的嶄新路面。區(qū)內(nèi)花園、停車位等公共區(qū)域都得到全面改造，原本沒有電梯的老樓也都加裝上了透明的觀光梯，整個小區(qū)煥然一新。

佛山市住建局城鄉(xiāng)建設(shè)科科長袁海鵬介紹，海棠村是桂城街道桂一社區(qū)最大的一個生活小區(qū)，建筑面積110510平方米，1174戶，全部都是七層步梯商品房，各項(xiàng)設(shè)施比較陳舊，除此之外，小區(qū)界線不明顯，長期處于無序管理狀態(tài)。

為滿足居民安全需要和基本生活需求的內(nèi)容，小區(qū)的改造內(nèi)容主要是市政配套基礎(chǔ)設(shè)施改造提升以及小區(qū)內(nèi)建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等。同時，建管并重，引入物業(yè)管理，為減輕基層社區(qū)“物業(yè)”服務(wù)角色，使資本投入成果能保持下去，桂一社區(qū)同步積極推進(jìn)引入專業(yè)的物業(yè)公司，探索出一個由“政府管”到“社會管”的新管理模式。

“沒想到，這小區(qū)改造后會變得這么好看，現(xiàn)在在這里比以前舒服多了，整個環(huán)境都美了。”住在海棠村小區(qū)已有20多年的胡阿姨說。她說，此前這個小區(qū)的道路坑坑洼洼，老樓的外墻壁脫落，各種電線網(wǎng)線凌亂牽掛在墻體上，仿佛凌亂的蜘蛛網(wǎng)。“現(xiàn)在政府部門幫我們改造好了，這為老百姓做了一件大好事。”

住在該小區(qū)的姚阿姨也有同樣的感受，她認(rèn)為老舊小區(qū)改造是一件民生大事，他們都很支持。沒有電梯的老樓房被改造后還加裝了電梯，上下樓再也不需要?dú)獯跤醯嘏罉橇恕?ldquo;真的，謝謝政府為民辦實(shí)事辦好事。”姚阿姨發(fā)自內(nèi)心地感謝道。

劉女士表示，老舊小區(qū)改造不是一件容易的事，這里面涉及方方面面困難，希望政府處理好各方需求，把改造工作落到實(shí)處做得更好。

海棠村小區(qū)改造從2020年12月啟動后，經(jīng)過了近一年的時間已全部完工，整個小區(qū)建筑面積11.05萬平方米，73棟樓，共1174戶。該小區(qū)改造項(xiàng)目桂一社區(qū)總投資6135萬元，費(fèi)用由財政資金解決，其中中央補(bǔ)助資金超1508.84萬元。

在禪城區(qū)平遠(yuǎn)直街教工小區(qū)，筆者也看到了相似情景，該小區(qū)已經(jīng)改造完工，整個小區(qū)干凈整潔、新鋪瀝青路面平整，小區(qū)內(nèi)的小公園還裝上兒童喜愛的滑梯。

住在該小區(qū)的吳老師告訴筆者，老舊小區(qū)改造很受居民支持，改造后的小區(qū)環(huán)境美了、陳舊設(shè)施設(shè)備更新了，還種上綠化樹、粉刷了圍墻、設(shè)置各種學(xué)習(xí)欄。

“住在我們小區(qū)的都是禪城區(qū)各街道的教職工，我自己是瀾石街道老師，今年50多歲了，身體不算很好，住在7樓，每天爬樓上下班，有點(diǎn)吃力，平時還需要購買生活必需品，手提著上樓回家比較吃力。小區(qū)改造加裝電梯是我最需要的，每個人都有老的時候，每個人都有走不動的時候，裝個電梯是對老人最大的關(guān)愛。”吳老師說。

吳老師期待著，自己退休后在這改造好的美麗小區(qū)過個幸福的晚年生活。

改造意義

老街老房改造既留住時光印記，又給老年人送去溫暖

民之所望，政之所向。老舊小區(qū)，承載著一個城市發(fā)展史，佛山作為嶺南文化的發(fā)源地之一，其老城、老街有不少青磚青瓦的嶺南風(fēng)格建筑，這里留下了不少居民童年的記憶。隨著改革開放后經(jīng)濟(jì)社會的高速發(fā)展，部分老舊小區(qū)過往存在的市政基礎(chǔ)配套不足、景觀性不佳、無管養(yǎng)缺乏維護(hù)等問題開始暴露，人民日益增長的美好生活需求和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾亟待解決。

近兩年來，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局(下稱“佛山住建局”)深入開展為民辦實(shí)事活動，不斷推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作，用實(shí)際行動回應(yīng)百姓關(guān)切，徹底消除人民群眾身邊的居住“頑疾”。

據(jù)佛山住建局介紹，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)指城市或縣城建成時間較長、市政配套設(shè)施老化問題突出、公共服務(wù)缺項(xiàng)較多的住宅小區(qū)，主要問題有管網(wǎng)破舊，上下水、電網(wǎng)、煤氣、光纖設(shè)施缺失或老化嚴(yán)重;許多老舊小區(qū)不僅缺失養(yǎng)老、撫幼等公共服務(wù)，機(jī)動車和非機(jī)動車的存放等也普遍存在問題;物業(yè)管理匱乏，公共環(huán)境普遍較差，道路破損、私搭亂建等。

以加裝電梯為例，一棟五層的樓房，樓層越高的住戶對加裝電梯的意愿越強(qiáng)烈;但是在需求相對不迫切的一層或者二層的住戶看來，電梯占用了公共空間，其利益或多或少遭受了損害，導(dǎo)致電梯加裝普遍推進(jìn)緩慢。

“面對這些實(shí)際中長期存在的問題，各地通過實(shí)踐總結(jié)出的經(jīng)驗(yàn)是，必須因地制宜，一個樓棟一個方案，甚至一個樓門一個方案，把群眾工作做細(xì)做實(shí)。”袁海鵬如是說，加裝電梯工程的設(shè)計和施工方案，應(yīng)盡量兼顧各層居民的合理訴求，盡可能通過精心的個性化設(shè)計，達(dá)到利益最大化、影響最小化。他同時指出，老舊小區(qū)加裝電梯“急不得”，住建部門會大力推進(jìn)，但關(guān)鍵要依靠居民鄰里協(xié)商參與，達(dá)成一致。

改造進(jìn)度

兩年改造312個老舊小區(qū)，已通過驗(yàn)收完工123個

據(jù)袁海鵬介紹，佛山市老舊小區(qū)改造按著規(guī)劃和任務(wù)來穩(wěn)步推進(jìn)。2020年，按照省、市的工作部署，佛山市實(shí)際開工的老舊小區(qū)123個，涉及改造面積597.5748萬平方米、改造戶數(shù)49783戶、改造樓棟4968棟，超額完成省下達(dá)的任務(wù)。

2021年，佛山市實(shí)際開工的老舊小區(qū)189個，涉及改造面積500.79萬平方米、改造戶數(shù)46642戶、改造樓棟6208棟，也同樣超額完成省廳下達(dá)的任務(wù)。而且2020年和2021年均超額完成了省里下達(dá)的任務(wù)，全省排第一。

袁海鵬告訴筆者，2021年是老舊小區(qū)改造任務(wù)的疊加年，既要完成上一年123個小區(qū)的改造任務(wù)，也要完成當(dāng)年189個小區(qū)改造任務(wù)，同時，還要謀劃2022年的改造項(xiàng)目，可謂任重責(zé)大。截至2021年12月23日，佛山全市2020年開工的123個小區(qū)均已全部通過考評驗(yàn)收。

而涉及2021年開工的189個老舊小區(qū)，正在進(jìn)入工程收尾階段，爭取在春節(jié)前全部通過考評驗(yàn)收。同時，有191個老舊小區(qū)在2022年開工，涉及改造面積超377萬平方米。

改造統(tǒng)籌

市領(lǐng)導(dǎo)組織統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，區(qū)鎮(zhèn)實(shí)施構(gòu)建“共同締造”

根據(jù)2019年9月，佛山市政府辦出臺的《佛山市開展城鄉(xiāng)人居環(huán)境建設(shè)和整治暨美好環(huán)境與幸福生活共同締造行動計劃》中的部署，需將佛山市老舊小區(qū)改造工程打造成“宜居佛山共同締造”美好愿景。佛山市政府高度重視該項(xiàng)工程，并成立了由分管副市長任組長的市“宜居佛山共同締造”行動領(lǐng)導(dǎo)小組，五區(qū)政府和市直相關(guān)部門為領(lǐng)導(dǎo)為該行動領(lǐng)導(dǎo)小組成員，統(tǒng)籌城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作由該領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)，且還有更為具體職責(zé)分工。

2021年8月起，該行動領(lǐng)導(dǎo)小組得到了進(jìn)一步加強(qiáng)，組長由佛山政府主要領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任，除統(tǒng)籌此項(xiàng)“共同締造”行動、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造外，還增加了綠色社區(qū)創(chuàng)建工作，并在佛山市住建局設(shè)立辦公室。

而各區(qū)亦相繼成立了區(qū)級“共同締造”領(lǐng)導(dǎo)小組，在佛山市形成以市政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，區(qū)政府和鎮(zhèn)街為實(shí)施主體、社區(qū)黨組織為基礎(chǔ)，社區(qū)居民共同參與的共建、共管工作體系。

改造方式

按照“一社一策”方案，簡化審批流程加快推進(jìn)

據(jù)佛山市住建局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，在推進(jìn)佛山市老舊小區(qū)改造項(xiàng)目中，首先要精心謀劃，頂層設(shè)計。在開工之前，佛山市先后編制出臺了《“宜居佛山共同締造”行動指南》和《“一社一策”編制指引》《佛山市“宜居佛山共同締造”電梯加裝指導(dǎo)意見》《共同締造工作流程》等多個配套文件。并按照基礎(chǔ)類、完善類和提升類的不同要求，明確改造內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)分類執(zhí)行。

此外，佛山市還制訂一個五年戰(zhàn)略目標(biāo)，即《佛山市2021—2025年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)劃》，該規(guī)劃對五區(qū)下達(dá)了明確任務(wù)。改造前，在全市開展了大范圍的摸底調(diào)查，并結(jié)合多次走訪聽取廣大居民對老舊小區(qū)改造的意見建議的基礎(chǔ)上，因地制宜確定改造內(nèi)容。。

進(jìn)行微改造的老舊小區(qū)，將納入財政重點(diǎn)支持來加以改造，通過申請中央財政補(bǔ)助、中央預(yù)算內(nèi)投資、地方政府專項(xiàng)債以及省級獎補(bǔ)資金等，逐年推進(jìn)改造。

為創(chuàng)造推進(jìn)老舊小區(qū)改造積極工作環(huán)境，政府部門實(shí)施“三簡化”原則，加快工作流程。小區(qū)改造方案經(jīng)居民同意后，各區(qū)“宜居佛山共同締造”行動領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位將對“一社一策”方案文本進(jìn)行聯(lián)合審查，避免各級各部門多次審查，減少審查流程，為改造工程爭取時間。

其次，簡化立項(xiàng)用地規(guī)劃許可審批，依據(jù)審查通過的改造方案及聯(lián)合審查意見，直接辦理城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目立項(xiàng)和用地規(guī)劃許可手續(xù)。不涉及土地權(quán)屬變化的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，無需辦理用地規(guī)劃許可，可用已有用地手續(xù)等材料作為土地證明文件。

此外，簡化許可證辦理，制訂佛山市建設(shè)工程規(guī)劃許可豁免項(xiàng)目清單。另外就是創(chuàng)新項(xiàng)目改造模式，對于老舊小區(qū)改造工程項(xiàng)目，按照“一社一策”+EPC(設(shè)計采購施工一體化)方式連片推進(jìn)。

與此同時，強(qiáng)化工作責(zé)任。按照市府辦印發(fā)的《佛山市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作考評辦法(試行)》，從2021年第一季度起，該市“共同締造”行動領(lǐng)導(dǎo)小組對各區(qū)進(jìn)行季度考核和年度評定，連續(xù)兩次季度排名末位的區(qū)，市政府將對區(qū)主要負(fù)責(zé)人進(jìn)行約談。佛山市住建局將嚴(yán)格實(shí)行監(jiān)督檢查，確保高質(zhì)量完成佛山市的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。

資金保障

探索“政府+社會+居民”

多渠道籌資建設(shè)美好家園

據(jù)悉，佛山市老舊小區(qū)改造資金將按照多渠道籌措，除爭取中央財政支持外，佛山市還有本級財政配套資金和區(qū)級政府申請專項(xiàng)債等各級政府資金加以保障。

當(dāng)然，佛山老舊小區(qū)改造并不完全依靠政府財政資金來推進(jìn)，這也不可持續(xù)。為了激發(fā)市場活力，吸引社會資本參與老舊小區(qū)改造是佛山老舊小區(qū)改造改造工程的最大亮點(diǎn)。

首先是整合老舊小區(qū)可用資源，將區(qū)域內(nèi)可開發(fā)資源納入老舊小區(qū)改造范圍，由市場主體整體策劃、政府完善審批流程、簡化審批手續(xù)，將存量閑置資源盤活。如將閑置空間改造成停車、養(yǎng)老、托幼設(shè)施，從而整合成新增社區(qū)資源。同時，也可以將政府閑置資源，或小區(qū)內(nèi)新建、改擴(kuò)建資源讓渡經(jīng)營權(quán)。此外，還可利用老舊小區(qū)低效用地開發(fā)整理后騰出的土地產(chǎn)生的經(jīng)營收益等吸引社會資金參與老舊小區(qū)改造。

同樣，老舊小區(qū)改造還利用好金融機(jī)構(gòu)資金和促進(jìn)企業(yè)出資參與改造，探索“改造+運(yùn)營服務(wù)”一體化的市場運(yùn)作模式推進(jìn)老舊小區(qū)改造。建立配套服務(wù)有償使用的市場化機(jī)制，鼓勵市場化方式，吸引社會力量參與，制定市場化、可持續(xù)推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的政策。

三線改造

四大運(yùn)營商負(fù)責(zé)落實(shí)改造

并全額出資再由政府補(bǔ)貼

而另一大亮點(diǎn)就是創(chuàng)新推進(jìn)老舊小區(qū)的“三線”(弱電部分)改造工作。在去年4月10日，佛山住建局聯(lián)合市工業(yè)和信息化局、文廣旅體局和通信建設(shè)辦公室，以及中國移動、中國聯(lián)通、中國電信和廣東廣電公司共同研究，探索“三線改造”。充分發(fā)動居民和社會力量參與，按照改造由政府、居民和經(jīng)營企業(yè)合理分擔(dān)的原則，由四大運(yùn)營商負(fù)責(zé)實(shí)施并全額出資改造。按照新國標(biāo)光纖到戶的建設(shè)模式標(biāo)準(zhǔn)、有線電視網(wǎng)絡(luò)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行改造，經(jīng)驗(yàn)收合格后，市政府給予財政補(bǔ)貼。

如果“三線改造”受改造條件限制不能按照新國標(biāo)光纖到戶建設(shè)模式標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，改造資金出資比例由實(shí)施單位與四大運(yùn)營商協(xié)商解決，原則上由區(qū)或鎮(zhèn)街出資建設(shè)公共路由部分，余下部分由四大運(yùn)營商出資建設(shè)和改造。改造后的資產(chǎn)屬四大營運(yùn)商所有，四大運(yùn)營商負(fù)責(zé)日常營運(yùn)管理維護(hù)。

同時，該“三線改造”方案需預(yù)留“智慧社區(qū)”接入端口，并配合后期計劃實(shí)施相關(guān)工作。據(jù)統(tǒng)計政策實(shí)施以來已有過百個小區(qū)由運(yùn)營商牽頭開展三線(弱電部分)埋地整治。

此外，在老舊小區(qū)改造中涉及加裝電梯樓宇、建設(shè)停車庫等改善設(shè)施，除政府出資部分，受益居民也可通過協(xié)商按比例出資方式共同完成小區(qū)改造升級，通過“共同締造”，齊心協(xié)力促進(jìn)小區(qū)居住環(huán)境煥然一新，建設(shè)美好的家園。