未雨綢繆

“安全發(fā)展，綠色前行”是當(dāng)下幾乎所有房企所盼望的，也是孫宏斌在上半年業(yè)績會(huì)中所重復(fù)強(qiáng)調(diào)的。

連續(xù)數(shù)月，房企資金流動(dòng)性危機(jī)的頻繁爆發(fā)，逐漸拉低資本對(duì)于市場(chǎng)的信心。相比市場(chǎng)與政策的轉(zhuǎn)向，自救刻不容緩。

11月14日，融創(chuàng)中國發(fā)布公告稱，擬以每股15.18港元的價(jià)格配售3.35億股融創(chuàng)中國股份，認(rèn)購事項(xiàng)所得款項(xiàng)總額約為50.85億港元，折合約6.53億美元。

同時(shí)擬以每股14.75港元的價(jià)格配售1.58億股融創(chuàng)服務(wù)股份，配售事項(xiàng)所得款項(xiàng)總額約為23.31億港元，折合約2.99億美元。兩筆配售合計(jì)所得款項(xiàng)總額為74.16億港元，折合約9.52億美元。

融創(chuàng)中國董事會(huì)主席孫宏斌將4.5億美元自有資金以無息借款形式提供給集團(tuán)使用，以支持集團(tuán)經(jīng)營發(fā)展。

但市場(chǎng)對(duì)于孫宏斌“真金白銀”并不買賬，截至11月15日收盤，融創(chuàng)中國收跌11.5%，融創(chuàng)服務(wù)收跌16.67%。

不少觀點(diǎn)認(rèn)為，孫宏斌此舉或?yàn)檠谏w融創(chuàng)財(cái)務(wù)真相。

從半年報(bào)獲悉，截至期末，融創(chuàng)中國現(xiàn)金余額約為人民幣1231.9億元，非受限現(xiàn)金額相較去年同期增加至1011億元，增加原因主要由于經(jīng)營業(yè)務(wù)現(xiàn)金流入凈額約人民幣117.2億元；投資業(yè)務(wù)現(xiàn)金流出凈額約人民幣328.9億元；以及融資業(yè)務(wù)的現(xiàn)金流入凈額約人民幣235.7億元。非受限現(xiàn)金短債比約為1.11，較去年年底提升約0.03。

由此可見，融創(chuàng)中國目前財(cái)務(wù)狀況良好，營運(yùn)資金充裕且具有抗風(fēng)險(xiǎn)能力，并足以應(yīng)對(duì)將來的業(yè)務(wù)增長。

除此之外，惠譽(yù)出現(xiàn)近期少有的正面評(píng)級(jí)反饋，將融創(chuàng)中國的發(fā)行人評(píng)級(jí)展望從“正面”調(diào)整為“穩(wěn)定”，并確認(rèn)其長期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)、高級(jí)無抵押評(píng)級(jí)及其未償優(yōu)先票據(jù)評(píng)級(jí)為“BB”。

斷臂求生

同樣出于對(duì)公司財(cái)務(wù)狀況的信心，當(dāng)代置業(yè)實(shí)控人張雷向公司提供合計(jì)約人民幣8億元的股東貸款支持，以解燃眉之急，貸款完成期限為三個(gè)月。

緊接著，當(dāng)代置業(yè)就將第一服務(wù)控股3.222億股股份賣給了融創(chuàng)服務(wù)，占總股本32.2%。

按照當(dāng)代置業(yè)控股股東張雷和總裁張鵬所擁有的第一服務(wù)39.56%和17.08%股權(quán)計(jì)算，交易完成后，張雷和張鵬合計(jì)將獲得約7.76億港元，與此前所承諾的8億元股東貸款支持不謀而合。

腳踏紅線走在懸崖邊的當(dāng)代置業(yè)，用處置資產(chǎn)的方式救了自己一把。與融創(chuàng)不同的是，此時(shí)的當(dāng)代置業(yè)已出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性違約。

早前，當(dāng)代置業(yè)一筆于2021年到期2.5億美元優(yōu)先票據(jù)因?qū)で笳蛊谌齻€(gè)月未果，本金及其應(yīng)付利息還款安排未能達(dá)成，造成票據(jù)違約。

對(duì)于此次違約，當(dāng)代置業(yè)在一封內(nèi)部信中解釋稱，此次債務(wù)問題，當(dāng)代置業(yè)采用了資產(chǎn)處置、股東借款、戰(zhàn)投方引入等方式，在形勢(shì)更加嚴(yán)峻的情況下，有幾項(xiàng)工作沒有達(dá)到預(yù)期的結(jié)果，導(dǎo)致此次風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。對(duì)于公司的未來發(fā)展，希望通過資產(chǎn)重組和戰(zhàn)略投資人的引進(jìn)，實(shí)現(xiàn)再生和持續(xù)發(fā)展。

舍身取義

相比于孫宏斌與張雷的滿懷期望，林騰蛟選擇用全部身家賭陽光城一個(gè)未來。

此前有一封來自福建房企的員工信，名為“老板壓上身家，而我想哭”。講述了作為首批房地產(chǎn)三線四檔壓降的企業(yè)一線員工，因公司負(fù)面新聞纏身，每天忐忑不安，渴望尋求投資者的理解與信心。

信中說“對(duì)于公司旗下三支美元債進(jìn)行展期，老板不惜賭上全部身家進(jìn)行實(shí)控人全額擔(dān)保，只覺得很辛酸。一個(gè)民營企業(yè)家，市場(chǎng)好的時(shí)候有無限光環(huán)；遇到危機(jī)時(shí)要站出來擋在前面，不惜賭上半生心血，也要保住投資人對(duì)公司的信心保住公司，而自己卻無能為力?！?/p>

11月1日，陽光城的一則公告承認(rèn)了其所面臨的債務(wù)問題，公告提出將對(duì)旗下三只美元債提出要約交換，并就債券契約修訂進(jìn)行同意征求。同時(shí)，陽光城提出對(duì)5只債券的契約修訂進(jìn)行同意征求。

作為債務(wù)展期措施之一，要約交換達(dá)成條件需要85%以上債權(quán)人同意。陽光城提出債券要約交換的原因是其難以償還即將到期的三只美元債共計(jì)7.47億美元，其中兩只美元債利率均在10%以上，三只債券分別于2022年1月11日、2022年3月18日、2023年2月12日到期。

11月15日，陽光城公布了債務(wù)展期階段性結(jié)果，旗下美元債豁免交叉違約的同意征求已獲通過，2支美元債展期也達(dá)到85%的最低門檻，所有交換的債券公司已全部接納。

其中，11月回售的美元債因技術(shù)性原因?qū)⒔粨Q要約延長至11月17日，截止日前參與交換的債券公司將無條件接納。延長期間，香港聯(lián)交所將對(duì)相關(guān)債券短暫停牌，待交換要約完成后進(jìn)行復(fù)牌。

由此看來，在預(yù)售資金監(jiān)管嚴(yán)格，融資困難的情況下，陽光城的債務(wù)展期整體已取得重大進(jìn)展，極大程度上緩解了短期流動(dòng)性壓力。

面對(duì)陽光城的決心與措施，各方債券人充分展現(xiàn)理性決策，為陽光城化解短期流動(dòng)性問題創(chuàng)造了空間。后續(xù)陽光城應(yīng)重點(diǎn)聚焦盤活監(jiān)管資金，項(xiàng)目銷售與交付等工作，保障各債權(quán)人合法權(quán)益，按時(shí)兌付債務(wù)本息。

糧草先行

大浪淘沙沉者為金，風(fēng)卷殘?jiān)苿僬邽橥酢?/p>

去年，新冠疫情全球擴(kuò)散導(dǎo)致美元債市場(chǎng)加劇動(dòng)蕩，伴隨“三條紅線”政策出臺(tái)等諸多因素疊加，房企在境外發(fā)債上開始收縮，以往“借新還舊”的打法再難持續(xù)。

多家房企暴雷后，資本市場(chǎng)已如同驚弓之鳥，對(duì)于房企的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)也從“未來可期”轉(zhuǎn)眼于“流動(dòng)現(xiàn)金”。

10月29日，融創(chuàng)發(fā)布公告稱，以5.54億美元（約35億元）出售貝殼部分股權(quán)。融創(chuàng)中國表示，“出售事項(xiàng)乃按計(jì)劃收回財(cái)務(wù)投資，支持集團(tuán)聚焦主業(yè)發(fā)展，并進(jìn)一步優(yōu)化集團(tuán)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)?！?/p>

一周后，融創(chuàng)中國以18億元價(jià)格將融創(chuàng)文旅集團(tuán)旗下商業(yè)運(yùn)營板塊管理公司倒手至融創(chuàng)服務(wù)。試圖讓融創(chuàng)文旅輕裝上陣的同時(shí)，擴(kuò)充資金。

除此之外，融創(chuàng)文旅還曾計(jì)劃將旗下西雙版納、廣州、成都等11個(gè)城市的22家酒店授權(quán)給永樂華住進(jìn)行管理。

這22家酒店中包括早前融創(chuàng)終止與萬達(dá)酒店管理協(xié)議的21家酒店及哈爾濱融創(chuàng)萬達(dá)嘉華酒店，均會(huì)換牌成為永樂華住旗下品牌酒店。

業(yè)內(nèi)猜測(cè)融創(chuàng)中國或許有拆分文旅板塊獨(dú)立上市的打算。但融創(chuàng)中國并未給出答復(fù)。

除上述動(dòng)作外，融創(chuàng)還退出了和杭州本地房企濱江集團(tuán)的兩個(gè)合作項(xiàng)目，交易對(duì)價(jià)16.73億元。

加上此次配股募集資金9.52億美元以及來自孫宏斌4.5億美元股東借款，融創(chuàng)短期內(nèi)公開套現(xiàn)約160億元。

顯然，融創(chuàng)已經(jīng)在用“底線思維”度過艱難時(shí)刻。

近日，中國銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)舉行房企代表座談會(huì)，被視作房企融資好轉(zhuǎn)的信號(hào)。招商蛇口、保利發(fā)展、龍湖集團(tuán)、碧桂園、美的置業(yè)等公司，都計(jì)劃近期在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具。

從房企反饋來看，保利發(fā)展率先于11月15日-11月16日期間發(fā)行20億元中期票據(jù)。此外，招商蛇口擬發(fā)行30億元中期票據(jù)。

短期看，雖然房企代表座談會(huì)對(duì)二級(jí)市場(chǎng)釋放了積極穩(wěn)定的信號(hào)，但在政策支持后，通過發(fā)債融資或尚需時(shí)日，并非一蹴而就。因此對(duì)于資金緊張、近期有債務(wù)到期的房企，仍需保持現(xiàn)金流安全。