因城施策 市場趨穩(wěn)

去年，新冠疫情全球擴散導致美元債市場加劇動蕩，伴隨“三條紅線”政策出臺等諸多因素疊加，房企融資金額開始收縮，以往“借新還舊”的打法再難持續(xù)。期待中的“金九銀十”也并未如期到來，在多重壓力之下樓市整體交易趨勢下行。

10月單月一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比持平。其中，北京和上海環(huán)比分別上漲0.6%和0.1%，廣州和深圳分別下降0.3%和0.2%。二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.4%，與上月相同。其中，北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別下降0.5%、0.4%、0.6%和0.2%。

二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.2%；二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴大0.2個百分點。

三線城市新建商品住宅銷售價格和二手住宅銷售價格環(huán)比均下降0.3%，降幅比上月均擴大0.1個百分點。

自下半年以來，受市場觀望情緒蔓延影響，銀行信貸額度不足導致購房者逐步減少，為換取銷售量以及減少負債率，不少房企選擇降價促銷打“價格戰(zhàn)”清庫存，但效果并不理想。

為防止商品房價格降溫過快，部分城市相繼出臺“限跌令”維穩(wěn)房價。湖南岳陽規(guī)定商品房銷售的實際成交價格既不能高于備案價格，也不得低于備案價格的85%。江蘇江陰嚴禁低價傾銷、打價格戰(zhàn)，堅決杜絕惡性競爭、降標降質(zhì)、逾期交付等行為。

暖風頻吹 或迎轉(zhuǎn)機

在供應端方面，受8月土拍新規(guī)以及資金監(jiān)管等多方面影響，土地市場表現(xiàn)平淡。

從第二批集中供地結(jié)果來看，土地成交率為65.4%，較首批次94.1%減少約28.7個百分點；綜合溢價率為4.11%，較首批次15.0%減少約10.9個百分點。

土地市場成交量的持續(xù)下降，一定程度上拉低了全國房屋新開工速度。

數(shù)據(jù)顯示，前10月全國房屋新開工面積累計同比降幅進一步擴大，單月新開工面積連續(xù)7個月同比下降，其中10月同比下降33.1%，降幅較上月擴大19.6個百分點，達到歷史第二低位，僅好于去年2月。

在預售資金監(jiān)管嚴格，融資困難的情況下，開工速度的降低，直接導致房企受監(jiān)管的資金回流受阻無法償債，形成惡性循環(huán)。

為解困境，10月21日銀保監(jiān)會在回答有關(guān)房地產(chǎn)市場專項監(jiān)管工作時表示，保障剛需群體信貸需求，在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持。

這是繼央行表態(tài)“保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放”以及中國人民銀行副行長潘功勝10月20日公開表示“金融機構(gòu)和金融市場風險偏好過度收縮的行為逐步得以矯正”之后，銀保監(jiān)會再次釋放了在房地產(chǎn)信貸方面的具體“糾偏”政策。

受此消息影響，房地產(chǎn)開發(fā)板塊掀漲停潮，中南建設(shè)、招商蛇口等多股漲停，和房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的房屋建設(shè)、水泥制造等板塊跟漲。

此外，中國銀行間市場交易商協(xié)會也于近日舉行房企代表座談會商討債務融資等問題。招商蛇口、保利發(fā)展、龍湖集團、碧桂園、美的置業(yè)等公司均表示計劃于近期在銀行間市場注冊發(fā)行債務融資工具。

從房企反饋來看，保利發(fā)展率先計劃于11月15日-11月16日期間發(fā)行20億元中期票據(jù)。此外，招商蛇口擬發(fā)行30億元中期票據(jù)。

預計短期內(nèi)部分市場調(diào)整壓力較大的城市政策仍存微調(diào)預期，引導合理需求正常釋放，但市場調(diào)整壓力仍在，疊加去年同期高基數(shù)影響，全國商品房銷售規(guī)模累計同比增速或?qū)⑦M一步放緩。