在房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)杠桿的持續(xù)拉低過(guò)程之中，行業(yè)所面臨的問(wèn)題愈發(fā)復(fù)雜。調(diào)控的本意在于幫助行業(yè)擠水分、排風(fēng)險(xiǎn)以及推動(dòng)行業(yè)升級(jí)、發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在過(guò)去幾十年中，也同樣承擔(dān)了推動(dòng)國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)化進(jìn)程的時(shí)代使命，功不可沒(méi)。

房企并非單純逐利，肩上也有一份“保障”住房供應(yīng)的責(zé)任。試想，如果沒(méi)有房地產(chǎn)企業(yè)，僅憑福利分房，我們的住房數(shù)量與品質(zhì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)難以達(dá)到如今的水準(zhǔn)。

我們所推出的“尋訣”系列房企報(bào)道，不僅是對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略及市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行剖析，更重要的是要幫助企業(yè)重拾未來(lái)行業(yè)信心，客觀面對(duì)整體困境，積極解決自身問(wèn)題。

我們將遠(yuǎn)洋集團(tuán)的年度漢字定為“穩(wěn)”。穩(wěn)，是穩(wěn)健，也是穩(wěn)中求進(jìn)。

隨著房地產(chǎn)調(diào)控的常態(tài)化，企業(yè)高杠桿、高周轉(zhuǎn)時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，穩(wěn)健發(fā)展成為眾多房企面臨的新課題，而一向以“穩(wěn)健”著稱(chēng)的遠(yuǎn)洋集團(tuán)受到了更多關(guān)注。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)經(jīng)過(guò)28年發(fā)展，已經(jīng)成為一家以住宅開(kāi)發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)及建筑建造全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，以房地產(chǎn)金融、養(yǎng)老服務(wù)、物流地產(chǎn)、數(shù)據(jù)地產(chǎn)等為協(xié)同業(yè)務(wù)的綜合型實(shí)業(yè)公司。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前遠(yuǎn)洋集團(tuán)已經(jīng)在全國(guó)80余個(gè)城市中累計(jì)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)600余個(gè)項(xiàng)目。

2020年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)開(kāi)啟“南移西拓”戰(zhàn)略，同時(shí)調(diào)整組織架構(gòu)，形成六大區(qū)域事業(yè)部的布局。2021年，在聚焦住宅開(kāi)發(fā)主業(yè)的前提下，各業(yè)務(wù)繼續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，遠(yuǎn)洋集團(tuán)在穩(wěn)健的道路上走的更加堅(jiān)定。

財(cái)務(wù)穩(wěn)健 開(kāi)發(fā)主業(yè)穩(wěn)步推進(jìn)

作為資金密集型行業(yè)，一個(gè)房企的穩(wěn)健發(fā)展最直接的體現(xiàn)是財(cái)務(wù)。

據(jù)中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，遠(yuǎn)洋集團(tuán)2021年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額205.13億元，同比上升6%；毛利潤(rùn)46.12億元，同比上升3%；毛利率22.5%，與去年同期基本持平；期內(nèi)溢利為19.3億元。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)銷(xiāo)售布局均衡，北京地區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)、華東地區(qū)、華南地區(qū)、華中及華西地區(qū)分別占銷(xiāo)售額24%、18%、22%、15%、21%，其中「南移西拓」地區(qū)占比為58%，同比提升8個(gè)百分點(diǎn)，體現(xiàn)了集團(tuán)「南移西拓」戰(zhàn)略布局的貫徹。

最新銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，2021年前11月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)協(xié)議銷(xiāo)售金額約1207.3億元，同比上升11.5%；銷(xiāo)售面積約587.24萬(wàn)平。其中，天津未來(lái)城、武漢遠(yuǎn)洋東方境世界觀、南京遠(yuǎn)洋萬(wàn)和方山望等多個(gè)“南移西拓”區(qū)域項(xiàng)目表現(xiàn)優(yōu)異。

財(cái)務(wù)狀況的穩(wěn)健，不僅體現(xiàn)在營(yíng)收上，現(xiàn)金流和負(fù)債更為重要。據(jù)中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，于2021年6月30日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)現(xiàn)金資源總額共計(jì)382.32億元，并擁有已獲批尚未提用授信額度約2424.49億元，現(xiàn)金流充足。

截至2021年6月30日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69%；凈負(fù)債率為67%；非受限現(xiàn)金短債比為1.6,“三道紅線”指標(biāo)全部達(dá)標(biāo)，均處于“綠檔”。

此外，據(jù)中期業(yè)績(jī)發(fā)布時(shí)數(shù)據(jù)顯示，排除已經(jīng)再融資部分，遠(yuǎn)洋集團(tuán)1年內(nèi)到期負(fù)債占比為14%，2-5年內(nèi)到期負(fù)債占比提47%，5年以上到期負(fù)債占比16%，到期分布較為均衡。

作為行業(yè)財(cái)務(wù)穩(wěn)健的標(biāo)桿房企之一，遠(yuǎn)洋集團(tuán)并沒(méi)有因此止步。

10月13日晚間，遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)布公告稱(chēng)，聯(lián)合全球主權(quán)財(cái)富基金與機(jī)構(gòu)投資者，共同出資設(shè)立總規(guī)模14億美元的核心寫(xiě)字樓基金，并將旗下北京CBDZ6地塊及遠(yuǎn)洋光華國(guó)際項(xiàng)目注入該基金。有業(yè)內(nèi)人士表示，兩個(gè)項(xiàng)目估值過(guò)百億元，變現(xiàn)超過(guò)53億元。在行業(yè)短期流動(dòng)性危機(jī)來(lái)臨之前，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的“居安思危”意識(shí)讓其盤(pán)整相關(guān)資產(chǎn)，用資產(chǎn)管理輸出方式收回大量現(xiàn)金，極大鞏固了現(xiàn)金流護(hù)城河。

最新消息，12月16日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)與中國(guó)人壽保險(xiǎn)正式訂立150億元金融框架協(xié)議，深化金融合作共謀可持續(xù)發(fā)展。根據(jù)協(xié)議，中國(guó)人壽可根據(jù)其投資需求認(rèn)購(gòu)遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)行的金融產(chǎn)品，認(rèn)購(gòu)金額上限為三年內(nèi)人民幣150億元或等值外幣。這一舉措將進(jìn)一步推動(dòng)遠(yuǎn)洋集團(tuán)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，為聚焦主業(yè)、增強(qiáng)可持續(xù)發(fā)展能力提供有力支持。

信用評(píng)級(jí)優(yōu)良 提前完成年內(nèi)再融資

受益于穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的融資成本低于行業(yè)水平，投資級(jí)信用水平持續(xù)獲得國(guó)際資本市場(chǎng)認(rèn)可。目前，就境外而言，遠(yuǎn)洋集團(tuán)維持穆迪和惠譽(yù)兩家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的投資級(jí)評(píng)級(jí)；而在境內(nèi)，獲中誠(chéng)信國(guó)際、聯(lián)合資信AAA信用評(píng)級(jí)。

2021年上半年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)融資成本為5.04%，較2020年同期下降10個(gè)基點(diǎn)，低于1-6月行業(yè)平均融資利率6.62%。在融資環(huán)境不斷趨緊的市場(chǎng)環(huán)境下仍擁有較好的融資成本優(yōu)勢(shì)。

較低的融資成本，有利于優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)負(fù)債。而融資成本的優(yōu)勢(shì)直接體現(xiàn)在發(fā)債上。

2021年1至2月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)成功發(fā)行人民幣60億PPN，綜合票息4.45%，綜合票息下降1.5個(gè)百分點(diǎn)

9月23日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)成功發(fā)行5年期19.5億元公司債券，票面利率4.06%。本次債券信用等級(jí)為AAA，展現(xiàn)出評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)遠(yuǎn)洋集團(tuán)信用水平和未來(lái)持續(xù)發(fā)展能力的高度認(rèn)可。據(jù)悉，本次發(fā)行后，遠(yuǎn)洋集團(tuán)年內(nèi)短期負(fù)債再融資提前完成，可以從容應(yīng)對(duì)融資環(huán)境變化。

多樣擴(kuò)儲(chǔ) 瞄準(zhǔn)城市更新

土地儲(chǔ)備是房企的“糧倉(cāng)”，資金優(yōu)勢(shì)助力遠(yuǎn)洋持續(xù)提升擴(kuò)儲(chǔ)能力。

據(jù)中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，2021年上半年遠(yuǎn)洋集團(tuán)在深圳、武漢、西安等一二線城市共獲取16個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，新增土儲(chǔ)328萬(wàn)平方米，總貨值約人民幣500億元。“南移西拓”區(qū)域項(xiàng)目占比近70%，這體現(xiàn)集團(tuán)進(jìn)一步貫徹“南移西拓”的戰(zhàn)略布局重心，也使得其土儲(chǔ)區(qū)域布局結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。

截至2021年6月30日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)總土地儲(chǔ)備約4658萬(wàn)平方米，分布于47個(gè)城市。其中，二級(jí)開(kāi)發(fā)土地儲(chǔ)備3796萬(wàn)平方米。從土儲(chǔ)分布來(lái)看，遠(yuǎn)洋集團(tuán)半數(shù)項(xiàng)目位于北京和華南，同時(shí)向熱點(diǎn)二線城市開(kāi)拓，土儲(chǔ)質(zhì)量整體質(zhì)量較高。

此外，遠(yuǎn)洋集團(tuán)還通過(guò)城市更新，助力“南移西拓”。2021上半年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)在城市更新領(lǐng)域成果豐碩。

1月，與重慶江北區(qū)政府簽署城市更新項(xiàng)目合作框架協(xié)議，打造川渝地標(biāo)級(jí)商業(yè)綜合體；3月，獲取深圳龍華區(qū)的舊改項(xiàng)目；5月，與長(zhǎng)沙市天心區(qū)政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，共同推進(jìn)中心區(qū)域城市更新。

目前，遠(yuǎn)洋在城市更新領(lǐng)域已形成“拆除重建、存量盤(pán)活、社區(qū)煥新”三種獨(dú)門(mén)模式，總實(shí)施面積達(dá)到3000萬(wàn)平方米。

碳中和背景下 遠(yuǎn)洋堅(jiān)持“建筑·健康”產(chǎn)品觀

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，住宅正在從增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)，人們已不再單純滿(mǎn)足于居住的基本功能，對(duì)生活和健康有了更高的要求。遠(yuǎn)洋集團(tuán)緊跟客戶(hù)需求，于2016年提出“健康建筑”的品牌理念，產(chǎn)品定位從以住宅價(jià)值、經(jīng)濟(jì)價(jià)值為核心的房屋價(jià)值需求，升級(jí)為以環(huán)境價(jià)值、社會(huì)價(jià)值為導(dǎo)向的產(chǎn)品需求。

目前遠(yuǎn)洋集團(tuán)已形成獨(dú)立知識(shí)產(chǎn)權(quán)的遠(yuǎn)洋健康建筑體系。截至2020年底，遠(yuǎn)洋集團(tuán)已注冊(cè)106個(gè)綠色建筑項(xiàng)目，項(xiàng)目數(shù)量占比約61.5%，綠色建筑認(rèn)證項(xiàng)目數(shù)量比例較行業(yè)平均水平高出40%。遠(yuǎn)洋方面稱(chēng)，到2025年，自持項(xiàng)目要100%達(dá)到綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)還引入外部健康標(biāo)準(zhǔn)的工具國(guó)際WELL標(biāo)準(zhǔn)，有11個(gè)項(xiàng)目正式獲得WELL最終認(rèn)證，是中國(guó)獲得WELL認(rèn)證項(xiàng)目個(gè)數(shù)最多、面積最大的企業(yè)。此外，截至2021年6月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)已在全國(guó)40余座城市的百余個(gè)項(xiàng)目落地健康建筑體系。

2021年12月，遠(yuǎn)洋健康建筑體系迎來(lái)全新升級(jí)。遠(yuǎn)洋集團(tuán)首次進(jìn)行了全時(shí)、全齡、全空間的多維度提升，健康價(jià)值點(diǎn)更是從74項(xiàng)升級(jí)至近90項(xiàng)，更有多達(dá)近200項(xiàng)技術(shù)特征標(biāo)準(zhǔn)。

此外，遠(yuǎn)洋集團(tuán)積極響應(yīng)“3060碳中和”戰(zhàn)略，率先提出到2050年成為一家“凈零排放”的地產(chǎn)企業(yè)。

從深耕“建筑·健康”領(lǐng)域，到率先響應(yīng)國(guó)家“碳中和”號(hào)召，遠(yuǎn)洋集團(tuán)持續(xù)傳遞低碳、健康的可持續(xù)發(fā)展理念為自身不斷開(kāi)創(chuàng)出健康、高質(zhì)量發(fā)展的新局面。

結(jié)尾點(diǎn)評(píng)：

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化一路走來(lái)，經(jīng)歷了許多波折，企業(yè)只有具備堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，以及長(zhǎng)遠(yuǎn)的應(yīng)對(duì)戰(zhàn)略，才能應(yīng)對(duì)不斷變化的市場(chǎng)環(huán)境。

回望遠(yuǎn)洋發(fā)展歷程，從原來(lái)的北京房企到如今布局全國(guó)的綜合實(shí)業(yè)集團(tuán)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)憑借穩(wěn)健的財(cái)務(wù)水平、豐厚的土地儲(chǔ)備、良好的信用平級(jí)、健康建筑產(chǎn)品等因素，持續(xù)保持著穩(wěn)健增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。