杭州第三批集中供地?zé)岫润E增，半數(shù)觸頂搖號(hào)

第三批集中供地迎來尾聲，杭州壓軸出場(chǎng)最終成交35宗地塊攬金760億元，其中24宗地塊觸及競(jìng)價(jià)上限進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，9宗地塊以底價(jià)成交。至此，本年度杭州三輪集中土拍已落幕，全年土拍攬金總額超3000億元。

從成交結(jié)果來看，受企業(yè)銷售回款慢、資金壓力大、土拍規(guī)則調(diào)整等多重因素影響，杭州本輪土拍雖然已明顯“回暖”，但仍是以濱江、華潤(rùn)、綠城等房企為主力，民營(yíng)企業(yè)稍顯遜色。

其中，華潤(rùn)以總價(jià)122.75億元2宗地塊的成績(jī)位居榜首。綠城以總成交價(jià)89.79億元緊隨其后，分別以83.22億元搖號(hào)競(jìng)得3宗地塊，以及6.57億元底價(jià)競(jìng)得臨安區(qū)濱湖新區(qū)單元H-R21-01地塊。

深耕杭州的濱江集團(tuán)以74.22億元聯(lián)合競(jìng)得4宗地塊，除大江東核心區(qū)青西二路東側(cè)地塊一為9.25億元底價(jià)摘得外，其余3宗均為搖號(hào)競(jìng)得。

除此之外，越秀搖號(hào)競(jìng)得鐵路北站單元GS1104-R21-05地塊，成交價(jià)21.24億元，溢價(jià)率9.83%；招商+北京科技園聯(lián)合體以9.41億元搖號(hào)競(jìng)得運(yùn)河新城單元GS1001-15地塊，溢價(jià)率9.93%；中海搖號(hào)中簽上城區(qū)(牛田單元R21-12地塊），成交價(jià)42.53億元，溢價(jià)率9.81%。

從競(jìng)拍規(guī)則來看，相較于第一輪高溢價(jià)“搶地”，第二輪的理智慘淡，此輪土拍中，為提高開發(fā)商的拿地?zé)崆?，杭州在拿地策略方面進(jìn)行了優(yōu)化。

首先在地塊預(yù)告發(fā)布后，根據(jù)勾地情況以及市場(chǎng)反應(yīng)正式確定了掛牌地塊名單。并調(diào)整了部分區(qū)域板塊的新房?jī)r(jià)格上限，涉及運(yùn)河新城、三墩、申花、未來科技城等14個(gè)區(qū)域。

其次，適當(dāng)下調(diào)了地塊封頂溢價(jià)率和起始樓面價(jià)，做到了買房、賣房讓利最大化。同時(shí)，將第二批的“競(jìng)品質(zhì)”改為“定品質(zhì)”，“品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)”由政府發(fā)布。

第二批集中供地成交不足 市場(chǎng)觀望情緒嚴(yán)峻

在首輪土拍中，除北京、上海兩座超一線城市外，其余20城均出現(xiàn)了“南高北低”現(xiàn)象。杭州、深圳、廈門平均溢價(jià)率超25%，重慶則以平均溢價(jià)率38.82%位居榜首。其中招商蛇口以32.5億元競(jìng)得沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)一商住地塊，溢價(jià)率高達(dá)129.98%。

而在北方城市中，長(zhǎng)春雖率先啟動(dòng)集中供地，但溢價(jià)率卻處于墊底狀態(tài)，所成交的38宗地塊中，有32宗地為底價(jià)成交，平均溢價(jià)率為3.92%。

在吸取首輪供地“教訓(xùn)”后，8月初14城相繼叫停二輪供地，并推出“補(bǔ)丁政策”。將溢價(jià)率天花板設(shè)定為15%，且不允許通過提高起拍價(jià)方式調(diào)整溢價(jià)率，嚴(yán)格控制城市樓面價(jià)突破新高。溢價(jià)率觸頂后，還將分別采取搖號(hào)、競(jìng)品質(zhì)等方式確認(rèn)最終競(jìng)得人。

除限制溢價(jià)率外，多地土拍規(guī)則還加強(qiáng)了對(duì)開發(fā)商自有資金和資質(zhì)的審查。提高競(jìng)價(jià)門檻后，一部分開發(fā)商苦于資金緊張，直接被勸退。

受此影響，杭州第二批集中供地最終僅成交14宗地塊，較首批成交57宗地塊下降75%；成交總價(jià)257億元，較首批成交總價(jià)1178億元下降78%；土地成交平均溢價(jià)率4.6%，較首批平均溢價(jià)率下降21.4%。

此外，因利潤(rùn)率極為有限，杭州前兩輪集中土拍中的多地塊成交后尋求合作，或在競(jìng)拍時(shí)以聯(lián)合體的形式出現(xiàn)。濱江集團(tuán)前兩輪所競(jìng)得的6宗地塊中，4宗地塊為聯(lián)合拿地，占比67%。

而宋都在杭州首輪“兩集中”供地競(jìng)拍中，以總價(jià)45.84億元競(jìng)得包括杭政儲(chǔ)出【2021】8號(hào)地塊、臨政儲(chǔ)出【2021】4號(hào)地塊、臨政儲(chǔ)出【2021】12號(hào)地塊、富政儲(chǔ)出【2021】10號(hào)地塊以及富政儲(chǔ)出【2021】9號(hào)地塊等五宗地塊。

隨后，宋都就杭政儲(chǔ)出【2021】8號(hào)地塊與祥生達(dá)成合作意向。但在2021年5月13日，事件發(fā)生轉(zhuǎn)折，祥生方電話通知宋都公司相關(guān)人員，單方面表示不再參與合作。

無獨(dú)有偶，宋都還曾就臨政儲(chǔ)出【2021】12號(hào)地塊與浙江寶龍簽訂合作備忘錄。然而，浙江寶龍以合同尚在審批流程等原因拖延簽訂正式合作協(xié)議，且拒收了宋都寄出的《關(guān)于推進(jìn)天目醫(yī)藥港ZX11-G-15地塊合作的工作聯(lián)系函》。2021年5月19日，在宋都多次電話催促下，浙江寶龍同樣明確表示放棄合作。

宋都股份在回復(fù)上交所有關(guān)放棄競(jìng)得土地使用權(quán)事項(xiàng)的監(jiān)管工作函中稱，因祥生、寶龍未能履行合作開發(fā)地塊義務(wù)，導(dǎo)致宋都短時(shí)間內(nèi)資金流動(dòng)出現(xiàn)問題，所以決定放棄土地使用權(quán)。此意為無可奈何之舉，以退地方式尋求自保。

祥生集團(tuán)董事長(zhǎng)陳國(guó)祥還就此事回應(yīng)稱“兩家之間沒糾紛，是宋都自己無理取鬧”。

政策趨穩(wěn)，未來向好

對(duì)于部分城市土地市場(chǎng)驟冷的原因，中指研究院分析師稱：一方面，三季度房地產(chǎn)政策調(diào)控頻繁，涉及限購、限售和二手房成交參考價(jià)格等方面，疊加銀行按揭額度吃緊，市場(chǎng)觀望情緒上升，多數(shù)城市市場(chǎng)活躍度下滑明顯。

另一方面，房企資金端持續(xù)承壓，銀行按揭額度吃緊下放款周期延長(zhǎng)，影響房企回款節(jié)奏，個(gè)別企業(yè)違約事件也在一定程度上影響房企的正常融資，疊加第二批集中供地嚴(yán)格購地自有資金審查等，房企拿地意愿受到抑制。

然而從上海、廣州、深圳等城市第三輪集中土拍情況來看，相對(duì)于此前“國(guó)家隊(duì)”一面倒的局面，此輪土拍中民企拿地的積極性有所提高，市場(chǎng)回暖速度遠(yuǎn)超預(yù)期。

許久未在深圳土拍市場(chǎng)露面的本土房企鴻榮源以30.94億元競(jìng)得寶安區(qū)新安街道地塊并再次贏得了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。

疊加近期央行的動(dòng)作來看，房企資金緊張的局面或?qū)⒂兴纳啤?/p>