在房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)杠桿的持續(xù)拉低過程之中，行業(yè)所面臨的問題愈發(fā)復(fù)雜。調(diào)控的本意在于幫助行業(yè)擠水分、排風(fēng)險以及推動行業(yè)升級、發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在過去幾十年中，也同樣承擔(dān)了推動國內(nèi)住房市場化進程的時代使命，功不可沒。

房企并非單純逐利，肩上也有一份“保障”住房供應(yīng)的責(zé)任。試想，如果沒有房地產(chǎn)企業(yè)，僅憑福利分房，我們的住房數(shù)量與品質(zhì)遠遠難以達到如今的水準。

我們所推出的“尋訣”系列房企報道，不僅是對企業(yè)戰(zhàn)略及市場現(xiàn)狀進行剖析，更重要的是要幫助企業(yè)重拾未來行業(yè)信心，客觀面對整體困境，積極解決自身問題。

我們將合生創(chuàng)展的年度漢字定為“逆”。逆，是逆風(fēng)而行，是逆流而上。

成立于1992年的合生創(chuàng)展，歷經(jīng)近三十年發(fā)展，已逐步成為科技賦能及產(chǎn)業(yè)驅(qū)動的綜合性投資控股平臺，旗下地產(chǎn)、商業(yè)、基建、合生活、投資五大板塊并驅(qū)發(fā)展，布局科技、養(yǎng)老、文旅、教育、金融等多元業(yè)態(tài)。

2021年，在“三線四檔”、土拍兩集中等政策的影響下，以往的“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式難以為繼，樓市步入下行通道。但合生創(chuàng)展卻打破低迷市場瓶頸，實現(xiàn)業(yè)績逆勢增長，迎來屬于自己的高光時刻。

業(yè)績逆勢增長 著力控制風(fēng)險穩(wěn)健經(jīng)營

數(shù)據(jù)顯示，合生創(chuàng)展前11月實現(xiàn)合約銷售額約388.98億，同比上升28.8%；合約銷售面積約102.96萬平；物業(yè)合約銷售平均售價為36017元/㎡，同比上升約84.6%。

作為壓艙石，地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)為合生創(chuàng)展提供了穩(wěn)定的收入和利潤增長點。合生創(chuàng)展一貫堅持穩(wěn)健經(jīng)營，以資金需求來驅(qū)動銷售，合理安排開發(fā)力度和供貨節(jié)奏，每年根據(jù)市場需求釋放明星標(biāo)桿項目和流量項目，以保證收入和利潤。

同時，合生創(chuàng)展堅持走差異化產(chǎn)品路線，以差異化邏輯打造精品項目，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，在確保去化率加速資金回籠的同時，提升產(chǎn)品競爭力，實現(xiàn)業(yè)績的逆勢突圍。

中報顯示，2021年上半年，合生創(chuàng)展毛利率達63%，遠高于行業(yè)均值30%左右。從側(cè)面佐證了合生創(chuàng)展以利潤為導(dǎo)向，盈利能力不斷提升。較高盈利能力使合生創(chuàng)展的財務(wù)狀況更加安全穩(wěn)健。

截至2021年上半年，合生創(chuàng)展剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負債率為63.2%，凈負債率為66%，現(xiàn)金短債比為1.45。與此同時，合生創(chuàng)展現(xiàn)金及銀行結(jié)余（不包含受限制現(xiàn)金）約428.55億港元，較去年末上漲44.5%?？梢钥闯觯仙鷦?chuàng)展繼續(xù)保持“零踩線”的穩(wěn)健表現(xiàn)。

對此，合生創(chuàng)展集團住宅投資事業(yè)部常務(wù)副總經(jīng)理閆家瑞表示，穩(wěn)健的財務(wù)狀況源于合生創(chuàng)展長期以來的風(fēng)險管控意識。在“三條紅線”出臺前，合生對自身的財務(wù)指標(biāo)也有相應(yīng)的內(nèi)部要求，始終將風(fēng)險管控放在第一位，堅持比較謹慎的財務(wù)態(tài)度，保證資金安全性。在戰(zhàn)略選擇上，合生把財務(wù)安全性、利潤指標(biāo)看得比較重，不會因為追求高周轉(zhuǎn)導(dǎo)致資產(chǎn)負債率過高，致使融資渠道受限。合生創(chuàng)展更注重的是在一定規(guī)模允許的范圍內(nèi)，盡可能地去追求更高的利潤。

房企資金主要靠融資杠桿的使用和銷售回款來保障。在融資方面，合生作為民營企業(yè)，其融資利率處于較低水平，這也是多年來合生債務(wù)不是大問題的原因。對于回款來講，在制定企業(yè)銷售目標(biāo)和增長率時，合生會采取穩(wěn)健審慎的態(tài)度把握平衡，不會過分激進，在市場下行的時候既能保持增長又能把控風(fēng)險，穿越周期高質(zhì)發(fā)展。

聚焦一二線城市 做高端地產(chǎn)引領(lǐng)者

良好的業(yè)績離不開對市場的精準布局和好產(chǎn)品的助力。

多年來，合生創(chuàng)展堅持以北京、上海、廣州三大城市為軸心，構(gòu)筑環(huán)渤海、長三角、大灣區(qū)三大經(jīng)濟圈為一體的事業(yè)版圖。

中報顯示，截至2021年6月底，合生創(chuàng)展土地儲備總建面3048萬平，其中地產(chǎn)板塊一線城市的優(yōu)質(zhì)土儲占比達75%。充足的土地儲備和精準的城市布局為合生創(chuàng)展提供了發(fā)展底氣。

對于項目的獲取方式，合生創(chuàng)展也采取了多元化措施。2021年在“兩集中”土拍政策的影響下，傳統(tǒng)招拍掛市場拿地難度變大。在此背景下，合生創(chuàng)展會在把握招拍掛市場機會的同時，堅持以審慎的態(tài)度，通過城市更新、轉(zhuǎn)讓以及合作等多元化方式獲取城市核心地段的優(yōu)質(zhì)土地項目。

在產(chǎn)品領(lǐng)域，合生創(chuàng)展從前期規(guī)劃到后期落地著力打造產(chǎn)品差異化，不斷提升產(chǎn)品價值和創(chuàng)新意識。

多年來，合生創(chuàng)展堅持“中高端精品戰(zhàn)略”，不斷升級迭代“頂級豪宅、中高端品質(zhì)住宅、寫字樓&公寓”三大住宅產(chǎn)品線，打造了合生·縵系、帝景系、駿景系、國際城系等系列精品項目。2021年合生創(chuàng)展推陳出新，打造新一代生活方式品牌合生·ME悅，一經(jīng)入市便受到市場熱捧。

合生創(chuàng)展的產(chǎn)品升級迭代，也同樣體現(xiàn)在擇址標(biāo)準、產(chǎn)品規(guī)劃、空間設(shè)計、園林美學(xué)、智慧安防等多方面，深研業(yè)主需求，致力于為購房者全維度精致生活。

如合生創(chuàng)展的高端項目，匹配市場最新科技系統(tǒng)、智慧物業(yè)、毛細管網(wǎng)、同層排水等設(shè)施，從空氣、水、光、溫度、聲音、材料等方面全面考慮，打造“恒溫、恒濕、恒氧、恒靜”的健康生活。

閆家瑞表示，合生創(chuàng)展始終堅持尊重客戶、尊重土地價值和城市價值，因地制宜的打造代表城市形象的地標(biāo)性建筑，為業(yè)主呈現(xiàn)眾多精品項目。

科技賦能多元業(yè)務(wù) 助力企業(yè)提質(zhì)增效

隨著房地產(chǎn)行業(yè)增量時代的到來，多元化轉(zhuǎn)型發(fā)展成為房企面臨的必修課。合生創(chuàng)展未雨綢繆，一直將科技賦能作為近年轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略的重點，通過科技賦能、推動公司轉(zhuǎn)型升級，為公司可持續(xù)發(fā)展打下了堅實基礎(chǔ)。

中報顯示，合生創(chuàng)展緊抓“新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式”的“三新”機會，聚焦科技賦能、創(chuàng)新多元發(fā)展，積極利用先進技術(shù)為產(chǎn)業(yè)賦能。在“三新”模式下，合生創(chuàng)展五大板塊業(yè)績均向上增長。

2021年上半年，合生創(chuàng)展在地產(chǎn)、商業(yè)、物業(yè)、基建和投資五大業(yè)務(wù)方面的收益分別達到64.83億港元、20.26億港元、11.56 億港元、14.01億港元、50.07億港元。

值得注意的是，合生創(chuàng)展的科技賦能不僅覆蓋產(chǎn)品、銷售端，更覆蓋建設(shè)端、內(nèi)外部運營及后端服務(wù)，形成房地產(chǎn)全流程、全周期的生態(tài)閉環(huán)。

在房地產(chǎn)開發(fā)端，合生創(chuàng)展科技賦能全業(yè)務(wù)流程，從早期拿地研判到產(chǎn)品設(shè)計、工程建設(shè)以及銷售前后端的服務(wù)等環(huán)節(jié)，保證展示、交易、簽約、按揭等形成一個真正的全閉合流程。閆家瑞表示，科技賦能方面，合生內(nèi)部的業(yè)務(wù)閉環(huán)系統(tǒng)已經(jīng)準備就緒，待政府、銀行等提供接口后可完成打通。未來除自己使用外，合生還希望逐步與政府、企業(yè)等合作，對外輸出共享產(chǎn)生收益。

對于企業(yè)內(nèi)部運營管理而言，合生創(chuàng)展依托信息化管理系統(tǒng)、智慧管理駕駛艙、智能管控模型、工單結(jié)算系統(tǒng)、智慧移動辦公等系列科技平臺，將整個流程分解到每個人的每項工作的每一個維度，打造自動驗收結(jié)算代替?zhèn)鹘y(tǒng)審批的智能化管理體系，進行全業(yè)務(wù)流程的智能化管控，實現(xiàn)“去中心化、去審批化、去層級化”，完成“平臺+個人”的科技賦能，從而達到降本增效。

對于購房者而言，合生創(chuàng)展打造全流程產(chǎn)業(yè)鏈的全場景智慧營銷平臺，利用VR看房、全景樣板間、線上售樓處、直播賣房等平臺，形成“網(wǎng)絡(luò)看房、實景體驗、營銷預(yù)約跟進”的服務(wù)閉環(huán)，帶給客戶足不出戶的便捷與智慧。

對外服務(wù)上，合生創(chuàng)展通過智慧交付、智慧社區(qū)及商業(yè)管理和物業(yè)管理自主研發(fā)的“合生通、合生活”APP等一系列智能科技管理系統(tǒng)，快速提升服務(wù)管理質(zhì)量和運營效率，更好的服務(wù)于客戶。

服務(wù)提升年 “優(yōu)生活”品牌不斷深化

隨著房企進入管理紅利時期，服務(wù)力成為眾多房企新的發(fā)力點。2021年是合生創(chuàng)展的“服務(wù)提升年”，其持續(xù)推進優(yōu)生活品牌落地，升級業(yè)主生活體驗。

早在2019年，合生創(chuàng)展便確定了“讓優(yōu)質(zhì)生活進一步升級”的目標(biāo)，憑借優(yōu)質(zhì)人居、優(yōu)悅體驗、優(yōu)智服務(wù)、優(yōu)樂共享四大“優(yōu)生活”價值體系，不斷探索滿足消費者的居住訴求。

近年來，合生創(chuàng)展不斷優(yōu)化“優(yōu)生活”價值體系，通過“全國業(yè)主生日會”、“美好關(guān)懷季”等活動，呈現(xiàn)優(yōu)質(zhì)服務(wù)。在營造不同場景的社群生活體驗，升級業(yè)主生活體驗的同時，讓“優(yōu)生活”理念直達人心。

合生創(chuàng)展圍繞“優(yōu)生活”理念，聚焦產(chǎn)品、配套、服務(wù)、生活方式四個維度，形成全維度閉合服務(wù)鏈體系，以滿足消費者日益增長的美好居住需求。2021年，還圍繞銷售前后端客戶需求制定標(biāo)準化規(guī)范，在銷售前端，從案場五感、銷售關(guān)懷力、活動升級、服務(wù)力等客戶觸點出發(fā)，規(guī)范項目兩點一線客戶觸點服務(wù)、保障案場服務(wù)管理和出品形象的統(tǒng)一化和規(guī)范化，不斷提升案場管理標(biāo)準化和綜合服務(wù)水平，優(yōu)化客戶體驗，嘗試用優(yōu)質(zhì)的服務(wù)營造歸屬感。在銷售后段通過智慧交付系統(tǒng)的落地，打造人性化科技服務(wù)，讓智能化人居服務(wù)場景煥然一新，全維度提升客戶服務(wù)力及體驗感。

“合你益起”持續(xù)發(fā)力 踐行企業(yè)社會責(zé)任 

房企作為重要的市場主體，與社會經(jīng)濟的發(fā)展密不可分。隨著共同富裕等政策的提出，踐行社會責(zé)任成為多數(shù)房企的共識。合生創(chuàng)展在精研產(chǎn)品的同時，也時刻不忘踐行社會責(zé)任。

據(jù)悉，自2019年起，合生創(chuàng)展便持續(xù)開展“合你益起”系列公益活動，通過線上、線下相結(jié)合的形式心系公益，為促進社會可持續(xù)發(fā)展提供有力的支持。

進入2021年，合生創(chuàng)展為公益事業(yè)投入更多愛心，在貢獻力量的同時，不斷充實企業(yè)的社會價值，促進可持續(xù)發(fā)展。

其中于8月合生創(chuàng)展開展的“合你益起 愛心助農(nóng)”活動，以線上直播+線下落地活動結(jié)合的形式將大山里的農(nóng)特產(chǎn)品帶到了合生創(chuàng)展粉絲和業(yè)主的面前，掀起一股助農(nóng)力量，期間華北、上海、廣州、東部及天津五大地區(qū)32盤聯(lián)動，搭建公益平臺，各大媒體平臺以及合生直播間同步直播，觀看人數(shù)近60萬，產(chǎn)生了愛心訂單量近千單，助農(nóng)善款近2萬，幫助農(nóng)戶700+。

合生創(chuàng)展聯(lián)合易居樂農(nóng)發(fā)起愛心助農(nóng)公益事業(yè)已有2年，舉辦愛心助農(nóng)活動達28次，累計發(fā)放優(yōu)惠助農(nóng)補貼劵近5萬元，合生公益店鋪圈粉2000+、愛心訂單量2400+、助農(nóng)善款近12萬，幫扶農(nóng)戶超2400戶。

據(jù)統(tǒng)計，自2019年起，除愛心助農(nóng)公益活動外，合生創(chuàng)展還發(fā)起“衣暖人心”、“書送未來”和“拯救睡眠”等系列公益活動近40次，得到數(shù)十萬業(yè)主朋友和社會各界愛心人士的積極參與，累計捐獻5000余本書籍讀物，捐贈衣物超千余件，并送往山區(qū)定向合作受捐機構(gòu)。

合生創(chuàng)展在精研產(chǎn)品，穩(wěn)健發(fā)展的同時，始終以踐行社會責(zé)任和品牌擔(dān)當(dāng)為己任，通過多種形式，關(guān)懷業(yè)主、回饋客戶、心系公益，通過合生創(chuàng)展的品牌效應(yīng)帶動更多的社會力量參與，始終將“優(yōu)質(zhì)生活 完美體現(xiàn)”的品牌理念落實在行動當(dāng)中。

結(jié)尾點評：

2021年房地產(chǎn)市場環(huán)境復(fù)雜多變，合生創(chuàng)展卻逆流而上，展示出較強的抗風(fēng)險能力。展望未來，合生創(chuàng)展將在繼續(xù)堅持風(fēng)險管控的基礎(chǔ)上，憑借其高效的科技賦能、精準的多元化布局優(yōu)勢，在時代浪潮中穩(wěn)健前行。