珠江畔，摩天大樓組成華麗的“城市天際線”，跳動(dòng)著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)脈搏。

樓宇間，總部企業(yè)落子、頭部機(jī)構(gòu)入駐。億元商務(wù)樓群里，一座座商務(wù)樓宇如同城市中的“垂直商業(yè)街”，成為提升城市經(jīng)濟(jì)承載力和區(qū)域影響力的重要支柱。

在廣州，有超2000棟商務(wù)樓宇。樓宇經(jīng)濟(jì)，承載培育經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn)的“重任”，也成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“晴雨表”。

樓宇經(jīng)濟(jì)是城市發(fā)展的折射。今年上半年，廣州市地區(qū)生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)13.7%，兩年平均增長(zhǎng)5.2%。經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中向好同樣反映到樓宇經(jīng)濟(jì)上。

據(jù)國(guó)際知名商業(yè)地產(chǎn)行的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，廣州甲級(jí)寫字樓出租出售成交量31.1萬平方米，達(dá)到近五年同期最高水平;平均空置率僅7.2%，空置率及租金在全國(guó)一線城市中最低。

需求旺，供給少，隨著城市的發(fā)展，下一個(gè)億元樓宇群在哪?廣州又有哪些優(yōu)勢(shì)?廣州市產(chǎn)業(yè)招商投資促進(jìn)會(huì)常務(wù)副秘書長(zhǎng)、廣州市樓宇經(jīng)濟(jì)促進(jìn)會(huì)秘書長(zhǎng)包紫洋表示，未來，廣州或?qū)⑿纬啥嗪诵臉怯罱?jīng)濟(jì)圈。

經(jīng)濟(jì)韌性“晴雨表”??甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)創(chuàng)近五年同期最高

今年，廣州樓宇經(jīng)濟(jì)迎來一季度“開門紅”，但在二季度受到疫情影響，最終上半年走勢(shì)如何?

據(jù)戴德梁行發(fā)布的廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告顯示，2021年上半年，廣州市甲級(jí)寫字樓凈吸納量和新增供應(yīng)均達(dá)到近五年同期最高水平，分別為31.1萬平方米和28.7萬平方米，市場(chǎng)活躍度明顯提升。

在巨量供應(yīng)之下，多數(shù)甲級(jí)寫字樓去化表現(xiàn)良好，空置率較去年末下降0.9個(gè)百分點(diǎn)至7.2%，租金在第二季度迎來小幅回升至每月每平方米179元。

包紫洋分析說，從供需來看，今年上半年，廣州全市新登記市場(chǎng)主體36.02萬戶，同比增長(zhǎng)60.72%，其中新登記企業(yè)22.96萬戶，同比增長(zhǎng)37.71%。這相當(dāng)于每天新增近2000戶市場(chǎng)主體、每天新增近1200家企業(yè)。新增的市場(chǎng)主體需要充足的產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，其中就包括大量的商務(wù)寫字樓。

在包紫洋看來，甲級(jí)寫字樓平均空置率及租金在全國(guó)一線城市中最低是一把“雙刃劍”。

“好處在于租金水平較低，有利于吸引更多企業(yè)落戶，但在數(shù)量和面積方面與其他一線城市的差距，與廣州的經(jīng)濟(jì)體量不相適應(yīng)，另外區(qū)域分布不均且過于集中，導(dǎo)致部分區(qū)域樓宇缺乏主力機(jī)構(gòu)進(jìn)駐。”包紫洋說。

近年來，廣州甲級(jí)寫字樓在質(zhì)上不斷提升。不久前，廣州發(fā)布首批17棟超甲級(jí)、40棟甲級(jí)商務(wù)寫字樓宇，其評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)是廣州市商務(wù)局牽頭制定的廣州市地方標(biāo)準(zhǔn)《商務(wù)樓宇等級(jí)評(píng)定規(guī)范》和《廣州市商務(wù)寫字樓等級(jí)評(píng)定實(shí)施細(xì)則(試行)》。這將讓廣州商務(wù)樓宇朝著標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、高端化發(fā)展。

戴德梁行廣州公司商業(yè)地產(chǎn)部高級(jí)助理董事溫苑雯認(rèn)為，從量上來看，廣州的優(yōu)質(zhì)商業(yè)存量較為稀缺，未來供應(yīng)增量也可能不足，在常規(guī)商業(yè)人均面積上廣州在超大城市中處于不利地位，不利于廣州要建成國(guó)際消費(fèi)中心城市的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。但隨著政府帶有前瞻性的多核新區(qū)規(guī)劃逐步落實(shí)，琶洲片區(qū)、白鵝潭商務(wù)區(qū)等新商圈的落成，在未來將實(shí)現(xiàn)多核發(fā)展。

總部企業(yè)“黃金帶”??頭部金融機(jī)構(gòu)“搶灘”入駐

今年4月揭牌成立廣州期貨交易所入駐萬科中心;渣打銀行大灣區(qū)中心落址于廣州環(huán)貿(mào)中心……在天河CBD，億元樓間洋溢著樓宇經(jīng)濟(jì)的新活力，韌性十足。

摩天大樓拔地而起，總部企業(yè)紛至沓來，頭部金融機(jī)構(gòu)“搶灘”入駐。作為廣州市乃至華南區(qū)域樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度最高、高層建筑最為密集的區(qū)域，天河CBD內(nèi)擁有124棟商務(wù)樓宇，總建筑面積超過1400萬平方米，年稅收超億元的樓宇71棟，超十億元樓宇17棟。

在本月公布的廣州市首批17棟超甲級(jí)、40棟甲級(jí)商務(wù)寫字樓獲評(píng)名單中，天河CBD商務(wù)樓宇成績(jī)尤為亮眼，共有35棟標(biāo)桿性寫字樓獲評(píng)，超全市獲評(píng)總數(shù)的60%，其中，超甲級(jí)寫字樓占據(jù)14棟，超全市獲評(píng)總數(shù)的80%，樓宇質(zhì)量領(lǐng)跑全市，彰顯“天河品牌”。

據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的數(shù)據(jù)，上半年廣州市新增辦公空間為35萬平方米。二季度，全市有兩座甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目入市，即位于珠江新城的萬科中心和粵海金融中心一期，合計(jì)為廣州市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)帶來約15萬平方米的新增辦公空間。

而總部企業(yè)、頭部金融機(jī)構(gòu)的入駐，也進(jìn)一步形成樓宇“磁吸力”。“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的高度集聚，使得科技、人才、資金、信息等各種發(fā)展的資源要素在這里匯集，為企業(yè)的發(fā)展壯大提供了強(qiáng)有力的支撐，這也使得CBD成為了總部企業(yè)在廣州落戶扎根的首選區(qū)域。”包紫洋表示。

“廣州期貨交易所入駐后，數(shù)家國(guó)內(nèi)頭部金融機(jī)構(gòu)亦相繼進(jìn)駐。在新經(jīng)濟(jì)和金融行業(yè)的雙重引領(lǐng)下，今年二季度租賃需求上揚(yáng)。”仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部資深董事江婧麗表示，金融業(yè)與專業(yè)服務(wù)業(yè)作為廣州長(zhǎng)期以來的兩大主要產(chǎn)業(yè)，也將為廣州未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供源源不斷的動(dòng)力，并與新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)一同成為引領(lǐng)廣州辦公樓租賃市場(chǎng)發(fā)展的主要力量。

近年來，為保持新建樓宇發(fā)展優(yōu)勢(shì)，煥發(fā)老舊樓宇社會(huì)活力，天河中央商務(wù)區(qū)管委會(huì)不斷提升轄區(qū)內(nèi)樓宇管理服務(wù)水平，努力打造優(yōu)質(zhì)營(yíng)商環(huán)境“標(biāo)桿”，開展樓宇可持續(xù)發(fā)展指數(shù)評(píng)定，率先探索粵港澳大灣區(qū)機(jī)制“軟聯(lián)通”。

為了進(jìn)一步提升區(qū)域樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在2021年新發(fā)布的推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展若干政策意見中，天河區(qū)聚焦產(chǎn)業(yè)空間拓展與發(fā)展環(huán)境提升，設(shè)置了樓宇經(jīng)濟(jì)支持條款，支持商務(wù)樓宇高端化、綠色化、專業(yè)化發(fā)展，為各類市場(chǎng)主體提供更多優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)空間載體。

包紫洋認(rèn)為，未來，天河CBD將成為廣州樓宇經(jīng)濟(jì)示范區(qū)域，隨著國(guó)際金融城的建設(shè)，區(qū)域聯(lián)動(dòng)下進(jìn)一步促進(jìn)特色產(chǎn)業(yè)集聚以及廣州總部經(jīng)濟(jì)“黃金帶”的形成。

產(chǎn)業(yè)發(fā)展“新勢(shì)力”??呈現(xiàn)“鏈主引領(lǐng)，鏈條跟進(jìn)”特點(diǎn)

從企業(yè)的“遷徙”可以感知樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展新趨勢(shì)。

“消費(fèi)市場(chǎng)的快速恢復(fù)引發(fā)了數(shù)家新經(jīng)濟(jì)企業(yè)新一輪的業(yè)務(wù)拓展和搬遷擴(kuò)租，包紫洋表示，名創(chuàng)優(yōu)品和字節(jié)跳動(dòng)進(jìn)駐廣州琶洲，為近年規(guī)模較大的租賃交易。

其中，名創(chuàng)優(yōu)品于今年上半年選址琶洲銘豐廣場(chǎng)作為其過渡期的全球總部，承租辦公面積逾2萬平方米。

很快，名創(chuàng)優(yōu)品又帶來新消息：7月28日，名創(chuàng)優(yōu)品國(guó)際總部項(xiàng)目在琶洲西區(qū)舉行開工奠基儀式，該項(xiàng)目計(jì)劃總投資約35億元，擬打造線上線下融合發(fā)展的科技型數(shù)字新零售企業(yè)總部。

以字節(jié)跳動(dòng)、名創(chuàng)優(yōu)品為代表，高成長(zhǎng)型科技類企業(yè)帶動(dòng)租賃成交的能力可見一斑。來自仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，在高需求的帶動(dòng)下，琶洲片區(qū)上半年租金水平升幅明顯，達(dá)4.6%，而全市整體租金水平也因此微漲1.1%。

戴德梁行研究院副院長(zhǎng)、華南區(qū)研究部董事張曉端介紹，今年上半年，琶洲是辦公選址的最熱區(qū)域之一，半年凈吸納量約在10萬平方米左右。從需求類型來看，擴(kuò)張型需求(新設(shè)立、擴(kuò)租)與搬遷類需求占比接近，同時(shí)琶洲的擴(kuò)張型需求占比較上年提升了8.3個(gè)百分點(diǎn)。

張曉端進(jìn)一步分析，從全市TMT的租賃成交區(qū)域占比來看，超過半成的成交面積位于琶洲片區(qū)，這是由于新興商務(wù)區(qū)供應(yīng)量大，能更好地承接大面積租賃及擴(kuò)租需求。另外，隨著高新技術(shù)類企業(yè)的高速發(fā)展，不排除未來衍生自用型購(gòu)買或投資需求的可能。

展望未來，海珠區(qū)投促局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，多個(gè)專業(yè)機(jī)構(gòu)測(cè)算顯示，未來三年，海珠區(qū)將釋放大批優(yōu)質(zhì)商務(wù)樓宇資源，約占全市供應(yīng)量的50%，成為粵港澳大灣區(qū)商務(wù)樞紐中發(fā)展機(jī)遇最大的區(qū)域之一。

重點(diǎn)項(xiàng)目加快推進(jìn)是市場(chǎng)看好琶洲片區(qū)的原因。今年以來，除了名創(chuàng)優(yōu)品國(guó)際總部項(xiàng)目，廣東港航總部經(jīng)濟(jì)大樓、索菲亞發(fā)展中心等項(xiàng)目開工建設(shè)，阿里巴巴華南運(yùn)營(yíng)中心、復(fù)星南方總部(南地塊)等項(xiàng)目投產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，TCL大廈、廣州國(guó)美信息科技中心等項(xiàng)目竣工驗(yàn)收……更多的辦公空間將陸續(xù)被釋放。

海珠區(qū)投促局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，從招商質(zhì)量上看，位于琶洲的阿里巴巴華南總部、唯品會(huì)、赫基國(guó)際大廈在內(nèi)的多個(gè)商務(wù)樓宇，都招商引進(jìn)了業(yè)務(wù)合作伙伴、上下游產(chǎn)業(yè)公司，初步實(shí)現(xiàn)“鏈主引領(lǐng)，鏈條跟進(jìn)”的局面。未來，一棟樓宇可能就是一條垂直的產(chǎn)業(yè)鏈。