1月19日深夜，中國(guó)奧園一則公告拉開(kāi)了其“引戰(zhàn)”序幕。奧園對(duì)接下來(lái)的境外重組計(jì)劃作出詳細(xì)披露：出于流動(dòng)性考慮及對(duì)所有債權(quán)人公平性原則，奧園未來(lái)將會(huì)全盤(pán)整合境外債務(wù)，目前相關(guān)評(píng)估以及盡調(diào)進(jìn)展順利，積極推進(jìn)債務(wù)重組，同時(shí)積極展開(kāi)引入戰(zhàn)投工作。

從市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，19日晚主動(dòng)公告后，二級(jí)市場(chǎng)反映積極良性，奧園股價(jià)20日收盤(pán)報(bào)1.63港元/股，漲幅3.16%，一定程度體現(xiàn)境外投資者對(duì)奧園債務(wù)重組的接受度。21日開(kāi)盤(pán)，奧園股價(jià)再次逆勢(shì)上漲，漲幅超過(guò)6%。

可以預(yù)見(jiàn)的是，當(dāng)前奧園已進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)期，境外債務(wù)重組雖然會(huì)是漫長(zhǎng)的博弈過(guò)程，但對(duì)于奧園擺脫困境至關(guān)重要。有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，奧園應(yīng)抓緊當(dāng)下政策回暖的窗口期，基于大環(huán)境的變化做重組方案、引入戰(zhàn)投，才能把握主動(dòng)，爭(zhēng)取時(shí)間空間處理公司后續(xù)其他問(wèn)題。

評(píng)估及盡調(diào)進(jìn)展順利 加強(qiáng)與債權(quán)人溝通

由于海外評(píng)級(jí)頻繁下調(diào)引發(fā)的到期境外美元債提前集中擠兌，使得身處流動(dòng)性困局的企業(yè)，難以通過(guò)局部債務(wù)的臨時(shí)展期來(lái)解決債務(wù)危機(jī)，這是包括奧園在內(nèi)多家民營(yíng)房企陸續(xù)宣布對(duì)境外債進(jìn)行重組的根本原因。

奧園在公告中重申了基于保留有限現(xiàn)金資源穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，以及對(duì)所有債權(quán)人保持公平以待整體債務(wù)重組。

一位不愿具名的分析人士認(rèn)為，鑒于境外債主要為信用型債權(quán)，且關(guān)于債務(wù)違約的處置規(guī)則和程序高度市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化。倘若面臨流動(dòng)性問(wèn)題，是可以通過(guò)全面?zhèn)鶆?wù)重組、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，從而實(shí)現(xiàn)債務(wù)到期支付和公司現(xiàn)金流的再平衡。

奧園的確對(duì)此也有考量。奧園在公告中表示，正與包括法律、財(cái)務(wù)及其他顧問(wèn)全力合作，評(píng)估資本架構(gòu)、流動(dòng)性，及進(jìn)行盡職調(diào)查?！澳壳皩?duì)于公司的評(píng)估以及盡職調(diào)查進(jìn)展順利，而評(píng)估及盡調(diào)的主要目的是為制定最佳重組方案提供基礎(chǔ)，”奧園方面強(qiáng)調(diào)。

上述分析人士也認(rèn)為，在已發(fā)生債務(wù)違約情況下，需公平合理對(duì)待所有債權(quán)人，不能對(duì)部分債權(quán)人優(yōu)先兌付。此時(shí)需統(tǒng)籌各種償債資源，才能制定總體重組方案，保障所有債權(quán)人權(quán)益。奧園方面也表示，完成必要的評(píng)估及盡職調(diào)查之后，會(huì)盡快向債權(quán)人及其他持份者提出重組建議以供考慮。

據(jù)接近奧園人士透露，奧園目前已經(jīng)完成債務(wù)、資產(chǎn)和業(yè)務(wù)的大部分盡職調(diào)查工作，也就潛在重組方案框架進(jìn)行了多輪討論，接下來(lái)將制定重組初步方案，并與主要債權(quán)人進(jìn)行反復(fù)溝通優(yōu)化方案，最終落地實(shí)施。

至于奧園將如何規(guī)劃境外到期債務(wù)，境外債權(quán)人最終會(huì)否同意其重組方案，留給市場(chǎng)不小懸念，雙方或?qū)⑦M(jìn)行較長(zhǎng)時(shí)間的博弈。

加速引戰(zhàn)投 為境內(nèi)債處理騰挪時(shí)間空間

對(duì)于此次危機(jī)化解，奧園將希望寄予引入戰(zhàn)投。此次公告中，中國(guó)奧園明確表示，一直積極物色潛在機(jī)會(huì)，按符合奧園及其持份者整體最佳利益的條款出售資產(chǎn)及引入戰(zhàn)略投資者。

更為關(guān)鍵的是，廣東省政府一直以來(lái)積極在為奧園引戰(zhàn)、融資、項(xiàng)目出售等環(huán)節(jié)進(jìn)行協(xié)調(diào)。

據(jù)市場(chǎng)消息稱(chēng)，去年12月初廣東省住建廳、廣東證監(jiān)局、廣東銀保監(jiān)局、廣東省自然資源廳等多部門(mén)聯(lián)合召開(kāi)了奧園經(jīng)營(yíng)情況研判分析協(xié)調(diào)會(huì)。會(huì)上，相關(guān)部門(mén)對(duì)奧園集團(tuán)經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行分析協(xié)調(diào)，并表示奧園面臨的只是階段性流動(dòng)性問(wèn)題，不僅要保交付，還要系統(tǒng)考慮，要激活企業(yè)繼續(xù)發(fā)展。

而今年1月初，奧園也參加了廣東省主管副省長(zhǎng)牽頭組織、數(shù)家國(guó)企央企參與對(duì)接的出險(xiǎn)房企紓困協(xié)調(diào)會(huì)。

積極自救絕不躺平保運(yùn)營(yíng)

在目前流動(dòng)性資金歸集極其困難的情況下，奧園選擇了通過(guò)市場(chǎng)化手段積極推進(jìn)境外債務(wù)重組，也是為境內(nèi)債務(wù)問(wèn)題解決騰挪時(shí)間和空間。

從危機(jī)伊始，奧園高管便從不同渠道釋放“絕不躺平”的信號(hào)，在1月19日晚的公告中，奧園更是明確重申“絕不躺平”“積極重組”的態(tài)度。其表示，目前公司管理團(tuán)隊(duì)、運(yùn)營(yíng)情況都較為穩(wěn)定，大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目按計(jì)劃及進(jìn)度進(jìn)行，同時(shí)將繼續(xù)采取降低營(yíng)運(yùn)開(kāi)支等措施，確保項(xiàng)目竣工交付。

同時(shí)，奧園自身在近幾個(gè)月來(lái)，亦在積極自救。去年底，奧園已對(duì)三筆境內(nèi)債務(wù)進(jìn)行了展期，三筆債務(wù)總規(guī)模15.16億元。奧園還曾表態(tài)擬出售奧園健康部分股權(quán)，將廣東奧園城市更新集團(tuán)19.62％的股權(quán)質(zhì)押給科學(xué)城（廣州）城市更新集團(tuán)、折價(jià)出售香港燕貽大廈部分物業(yè)等等。

地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，奧園要積極把握近期房地產(chǎn)市場(chǎng)各類(lèi)救市或支持性政策，基于大環(huán)境的變化做重組方案、引入戰(zhàn)投，以使得企業(yè)能夠更好掌握主動(dòng)權(quán)。“眼下只有解決了戰(zhàn)略投資者的問(wèn)題，后續(xù)企業(yè)其他問(wèn)題的解決才會(huì)更加順暢?！?/p>

事實(shí)上，有效處理好境外債務(wù)，才能騰出雙手處理境內(nèi)債務(wù)。奧園方面此前也表示，境內(nèi)債務(wù)因涉及個(gè)人投資者等多方權(quán)益，事關(guān)社會(huì)穩(wěn)定大局，公司一直積極努力洽談?wù)蛊?。在目前資金歸集極其困難的情況下，唯有積極推進(jìn)境外債務(wù)重組，方能為境內(nèi)債務(wù)問(wèn)題解決騰挪時(shí)間和空間。