12月19日，成都今年第四批集中供地落下帷幕。16宗涉宅地塊中1宗流拍，14宗以底價(jià)成交，位于高新區(qū)的1宗宅地則以近15%的溢價(jià)率被招商蛇口競(jìng)得，本批次土地出讓金總計(jì)約104.27億元。

【資料圖】

進(jìn)入年末，包括成都、上海、北京、蘇州、長(zhǎng)沙等在內(nèi)的多座城市均已完成4至5輪的集中供地。從機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，今年土地市場(chǎng)供應(yīng)和成交規(guī)模均呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，城投企業(yè)拿地占比持續(xù)提升；另一方面，土拍規(guī)則正在持續(xù)優(yōu)化，土地供應(yīng)制度轉(zhuǎn)向靈活化。

土地供應(yīng)次數(shù)增加 成交規(guī)?？s減

12月8日，武漢市發(fā)布了2022年度第六批集中供地公告，共推出各類(lèi)用地17宗，土地總面積約136.83公頃，總建筑規(guī)模約270.67萬(wàn)平方米，起始價(jià)總額約234.65億元，將于12月27日至30日進(jìn)行集中拍賣(mài)。

武漢成為實(shí)行集中供地的22城中首個(gè)發(fā)布第六批供地信息的城市。包括武漢在內(nèi)，22城中已有16城完成今年第4輪集中供地，其中無(wú)錫、蘇州、南京、武漢已完成5輪集中供地。

“隨著經(jīng)濟(jì)、行業(yè)、企業(yè)的背景和發(fā)展邏輯發(fā)生轉(zhuǎn)變，未來(lái)供地會(huì)逐步淡化‘集中式’，”克而瑞分析人士認(rèn)為，“一方面為避免土拍撞期，集中土拍輪次或進(jìn)一步增加；另一方面，為減少土地流拍，集中‘預(yù)供地’名單進(jìn)一步擴(kuò)容?！?/p>

盡管土地供應(yīng)批次增多，但今年土地市場(chǎng)整體成交規(guī)模呈現(xiàn)縮減趨勢(shì)。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2022年1-11月，集中供地22城累計(jì)推出規(guī)模較2021年下降超五成，除合肥外，其余城市推出規(guī)模明顯縮量，青島、武漢、重慶、沈陽(yáng)降幅均超七成。全國(guó)300城住宅用地推出、成交面積也縮減明顯，分別同比下降37.6%、36.4%，絕對(duì)規(guī)模均處近十年同期最低水平。

土地成交規(guī)模下降，導(dǎo)致不少城市未能完成2022年供地計(jì)劃。根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，截至11月，22城整體供地完成率不足六成，其中長(zhǎng)春、重慶不足兩成。杭州、合肥土拍市場(chǎng)表現(xiàn)較穩(wěn)，供地完成率領(lǐng)先其他城市。

底價(jià)成交地塊占比提升 城市熱度分化明顯

成交規(guī)?？s減，土地出讓金也隨之下降。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，一線城市成交面積降幅近兩成，土地出讓金降幅近一成，二線和三四線城市成交面積、土地出讓金降幅均在三成以上，普通二線城市及三四線城市市場(chǎng)調(diào)整壓力更大，土地出讓金降幅均在四成以上。樓面價(jià)方面，一二線成交樓面價(jià)上漲，三四線城市樓面價(jià)呈下跌狀態(tài)。

并且今年集中供地土地市場(chǎng)中底價(jià)成交的地塊數(shù)量逐漸增加，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年22城一批次到3批次底價(jià)成交地塊占比不斷上升，分別為61%、69%、80%。

從城市維度來(lái)看，大部分城市土地出讓金收入明顯下滑，只有上海、合肥、廈門(mén)、成都4個(gè)城市的土地出讓金收入同比增加。

分梯度看，一二線城市仍然吸引了更多房企投資，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，本年度一線城市土地出讓金收入占比達(dá)到了22.6%，創(chuàng)近十年新高，二線城市投資占比達(dá)49%，與去年基本持平，三四線城市降幅明顯。中指控股土地事業(yè)部運(yùn)營(yíng)總監(jiān)張凱表示，這反映出房企認(rèn)為核心城市是最安全、最值得投資的城市。

以上海為例，作為為數(shù)不多完成全年供地計(jì)劃的城市，上海今年土地出讓金再創(chuàng)歷史新高，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至12月9日，上海今年涉宅地塊成交金額已達(dá)2839.5億元。而住宅市場(chǎng)的韌性是土地市場(chǎng)的重要支撐，今年1-11月上海商品住宅成交面積約917萬(wàn)平方米，同比下降5%；在克而瑞監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)30個(gè)城市前11月累計(jì)成交情況中，上海是唯一一個(gè)商品住宅成交面積降幅收窄至5%以內(nèi)的城市。

城投拿地占比超4成 本地房企“扛大旗”

聚焦到房企上，今年部分房企放緩了拿地節(jié)奏?？硕饠?shù)據(jù)顯示，11月TOP50房企有接近9成沒(méi)有拿地，而2022年前11個(gè)月來(lái)看，投資“暫停”的房企依然超過(guò)30家；單月銷(xiāo)售50強(qiáng)房企拿地金額不足200億元，同環(huán)比分別下降53%和68%，創(chuàng)下近三年新低，對(duì)比2021年以來(lái)投資金額高點(diǎn)時(shí)下降了97%。

而在其他房企減緩?fù)顿Y時(shí)，城投公司在土地市場(chǎng)的投資金額和占比逆勢(shì)走高，2021年的三批次集中供地中，城投公司的拿地金額從1228億元提升到3021億元，占集中供地總成交金地的比例也從12%上升到50%；2022年市場(chǎng)整體轉(zhuǎn)冷，前三輪集中供地中，城投公司的拿地金額從1488億元提升至2037億元，占比則從30%逐步漲至44%。

例如在成都第4輪集中供地中，15宗成交地塊僅兩宗被民企摘得，其余大部分被成都高投置業(yè)有限公司、成都市錦江區(qū)統(tǒng)一建設(shè)有限公司這一類(lèi)的城投公司拿下。

除了城投外，本土房企也扛起了大旗。在成都此次土地出讓中，本地企業(yè)興城人居摘地最多。杭州本地房企濱江集團(tuán)，也在今年杭州4個(gè)批次的集中供地中“挑起大梁”，接連拿下28宗宅地，土地出讓金總計(jì)超過(guò)500億。在中指研究院發(fā)布的2022年1-11月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益拿地金額榜單中，濱江集團(tuán)以403億排名第7，而去年同期濱江集團(tuán)僅排名第15位。

值得一提的是，濱江集團(tuán)還是今年前11月權(quán)益拿地金額榜單前10名中唯一的民企，其他位次都被華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、建發(fā)房產(chǎn)、招商蛇口等央國(guó)企占據(jù)，而去年榜單前10中的碧桂園、萬(wàn)科、龍湖、融創(chuàng)等企業(yè)今年拿地規(guī)模相對(duì)都有所下滑，未能進(jìn)入前10。

另外整體看房企拿地金額都有所下滑，今年排名第一的華潤(rùn)置地前11月權(quán)益拿地金額為819億元，而這一數(shù)額在全年同期只能排名第7名。

資金壓力緩解后 投資預(yù)期有望恢復(fù)

對(duì)于多數(shù)房企拿地規(guī)模下降、土地市場(chǎng)熱度不高的原因，張凱分析認(rèn)為，首先當(dāng)前銷(xiāo)售端還沒(méi)有明顯恢復(fù)，百?gòu)?qiáng)房企1-11月累計(jì)銷(xiāo)售額同比下降了45.6%，使得房企在拿地方面更加謹(jǐn)慎。其次，他指出雖然現(xiàn)階段各個(gè)地方政府為了吸引房企參拍都給足了地塊利潤(rùn)空間，但很難賣(mài)到限價(jià)，地塊吸引力逐步下降。同時(shí)央國(guó)企沒(méi)有更多投資額度填補(bǔ)民企逐步退出的市場(chǎng)空白。

此外，他指出企業(yè)內(nèi)部周轉(zhuǎn)節(jié)奏也是原因之一。年初房企拿地可以在本年度形成有效的銷(xiāo)售和回款，但三四批次的地塊基本上沒(méi)有辦法在今年開(kāi)盤(pán)回款，這也導(dǎo)致了年底土拍市場(chǎng)熱度下滑。

對(duì)于接下來(lái)土地市場(chǎng)的表現(xiàn)，克而瑞分析人士認(rèn)為隨著房企資金壓力得到緩解，后續(xù)投資預(yù)期將有待恢復(fù)。

張凱也表示，“金融16條”的頒布、疫情管控逐步放開(kāi)以及“十四五”新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略農(nóng)村人口的市民化為未來(lái)的購(gòu)房需求提供了更為充足的保障，因此，相信在不遠(yuǎn)的未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)、土地市場(chǎng)會(huì)恢復(fù)到正常狀態(tài)。